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作者：余飛

01

成都樓市，連續(xù)三年位居第一

首先解釋一下，成都為何是樓市第一城。

自2022年商品房成交量規(guī)模取代武漢登頂中國樓市第一城之后，成都連續(xù)三年蟬聯(lián)。

機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年新房成交量，成都以11.1萬套數(shù)量位居全國第一，不過同比去年的成交量減少了24.5%。

二手房，成都同樣以23.1萬套規(guī)模，力壓群雄，位居全國第一，同比去年增長了5.2%。

從成交面積角度看，成都新房和二手房成交面積，同樣雙雙位居全國第一。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，注:12月數(shù)據(jù)根據(jù)前25日數(shù)據(jù)預(yù)估得到

成都二手房能夠突破23萬套，刷新歷史新高，得益于四季度由一線城市帶動(dòng)的行情。

2024年10月份，成都新房成交7269套，環(huán)比增長36.8%。二手房成交19807套，環(huán)比、同比均增長。

11月份，成都新房成交11401套，環(huán)比上漲56.8%，創(chuàng)下年內(nèi)新高；二手房成交量達(dá)26219套，為2023年4月以來最高值，11月累計(jì)成交37620套。

12月份，成都新房成交12625套，繼續(xù)創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長10.7%，同比增長24%。二手房成交28563套，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長8.9%，同比增長73.1%。

行情帶動(dòng)下，來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年10月份成都二手房價(jià)格止跌上漲。

當(dāng)月，成都的二手房價(jià)格止跌上漲，環(huán)比上漲了0.4%，成為8個(gè)二手房價(jià)格上漲的城市之一。不過同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房價(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲。

11月份，成都新房止跌上漲，12月份環(huán)比上漲0.6%。

02

成都樓市，賣瘋了

進(jìn)入2025年，成都樓市依舊很颯，主要表現(xiàn)在三點(diǎn)：

第一，地價(jià)不斷捅破天花板。

3月11 日，三宗 分別位于 高新區(qū)大源西板塊、錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊、成華區(qū)槐樹店板塊核心區(qū)地塊，全部高溢價(jià)成交。

其中高新區(qū)大源西板塊， 吸引了招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂等十余家知名房企參拍。經(jīng)過130余輪激烈競爭，該地塊最終由招商蛇口以27億元的總價(jià)斬獲，成交樓面價(jià)31700元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)70.4%。

3.17萬元/平方米的樓面價(jià)，超越了去年9月份由貝殼創(chuàng)造的高價(jià)紀(jì)錄。

2024年9月20日，經(jīng)過82輪競價(jià)，貝殼以10.76億元的價(jià)格競得錦江區(qū)金融城三期H12地塊，溢價(jià)率42.19%，折合成交樓面價(jià)27300元/平方米，一舉成為成都新的單價(jià)地王。

這一次大源西地塊，一舉將成都樓面價(jià)拉入了“3”字打頭時(shí)代，成為成都新的單價(jià)地王。

兩周后的3月27日， 成都推出的金融城三期H10地塊引發(fā)激烈爭奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價(jià)16.25億元，起始樓面價(jià)2萬元/平方米。

該地塊在開拍前便吸引了大量市場關(guān)注，本次出讓引來華發(fā)、華潤、中海、建發(fā)、招商蛇口等10家房企競拍。經(jīng)過213輪競價(jià)后，該地塊最終被建發(fā)集團(tuán)以33.47億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)41200元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)106%。

成都樓面價(jià)最終進(jìn)入了“4”字打頭時(shí)代。

和杭州一樣，一個(gè)月內(nèi)兩度刷新地價(jià)天際線。

第二，一個(gè)季度成交了近9萬套住宅。

成都官方披露，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上漲19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上漲32.9%。

第三，新房與二手房同步上漲。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都新房價(jià)格從去年12月份止跌上漲以來，連續(xù)四個(gè)月上漲。

1月份環(huán)比上漲0.7%，2月份上漲0.3%，3月上漲0.5%。

二手房價(jià)格自去年10月份止跌上漲以來連續(xù)上漲了6個(gè)月。

1月份環(huán)比上漲0.2%，2月份環(huán)比上漲0.2%，3月份上漲0.1%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

成都樓市為何這么強(qiáng)悍？

根本原因是情緒與信心的疊加，畢竟從全國宏觀數(shù)據(jù)來看，一季度我們的經(jīng)濟(jì)增速的確不錯(cuò)。

4月16日國家統(tǒng)計(jì)局披露，一季度全國GDP318758億元，同比增長5.4%，迎來開門紅。

除此之外，成都的客觀條件，也為其提供了一觸即發(fā)的基礎(chǔ)。

第一，泡沫并沒有高到離譜。

我在之前的文章中多次強(qiáng)調(diào)過，當(dāng)下各城市遭遇的樓市困局，都是當(dāng)年房價(jià)拼命上漲造成的。

成都的房價(jià)上漲方式，與長沙雷同，都是溫水注水青蛙，鈍刀子割肉模式。

每月漲一點(diǎn)，持續(xù)不斷地上漲，長年累月持續(xù)上漲。

這種模式之下，一方面房價(jià)絕對量相對東部熱點(diǎn)城市并不太高，民眾的接受度比較高。注意，這里說的是相對，不要鉆牛角尖。

盡管持續(xù)上漲，但目前成都的二手房掛牌價(jià)仍只有1.65萬元/平方米。

相比于杭州、蘇州、南京、寧波、青島、廈門等城市，接受度好很多，泡沫小太多。

其他城市的民眾，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民眾努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市耐扛的底層邏輯。

第二，人口不斷涌入，需求不斷增加。

歸功于成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨(dú)特的宜居條件，以及東部城市房價(jià)高企的現(xiàn)狀，成都過去十年成功收割了一波人口。

七普數(shù)據(jù)顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達(dá)581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。2021年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

2022年全國人口見頂轉(zhuǎn)向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持著人口增量。

2023年全國人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10萬之上，有13.5萬增量，位居全國第五。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

人口不斷涌入，需求不斷增加。

而且，關(guān)鍵的是，成都不僅虹吸全川的購買需求，也承接著西藏等西南地區(qū)的置業(yè)需求。

畢竟，成都在官方的定位中，非常高。

2024年初，國務(wù)院批準(zhǔn)《四川省國土空間規(guī)劃（2021—2035年）》，明確四川是國家發(fā)展的戰(zhàn)略腹地，全國獨(dú)此一份，而成都是腹地的中心；

7月，《關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出“建設(shè)國家戰(zhàn)略腹地和關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)備份”；

9月15日，官方宣布“將引導(dǎo)資金、技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉(zhuǎn)移”，成都毋庸置疑是“關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)備份”主力；

9月27日，國務(wù)院批復(fù)《成都市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——從“區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、科技中心”升級為“西部經(jīng)濟(jì)中心、西部科技創(chuàng)新中心”，同時(shí)新增“全國先進(jìn)制造業(yè)基地”定位。

整體功能定位，比同級別的杭州、南京、濟(jì)南都要高。

成都商報(bào)披露了一組數(shù)據(jù)，2023上半年有20萬個(gè)家庭在成都買房了。

03

熱度要終結(jié)了嗎

前兩天寫杭州樓市時(shí)我強(qiáng)調(diào)過，隨著4月初中美關(guān)稅大戰(zhàn)再起，杭州原本可以借助地王勢頭在4月份大干一場的劇情，落空。

4月1日至14日，杭州十區(qū)二手房成交量不到4000套，預(yù)計(jì)全月成交量8000套左右。

而3月份十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來新高。

從1.24萬套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且還是在兩個(gè)地王誕生的背景下，可見這一輪關(guān)稅博弈對市場信心的沖擊，有多大。

從數(shù)據(jù)端來看，全國整體情況基本如此。

Wind數(shù)據(jù)顯示，全國68個(gè)大中城市成交面積在第13周見頂后，目前已經(jīng)連續(xù)下滑兩周，時(shí)間剛好對應(yīng)著中美新一輪關(guān)稅博弈。

就目前成都的數(shù)據(jù)來看，還沒有走弱。

成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到4月16日新房成交了4706套，3月份為10870套；二手房成交12652套，3月份25358套。

但關(guān)稅大戰(zhàn)的影響，成都也躲不過。

白宮網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于關(guān)鍵礦產(chǎn)和衍生品232調(diào)查的有關(guān)事實(shí)清單，提到因?yàn)橹袊槍γ馈皩Φ汝P(guān)稅”采取報(bào)復(fù)措施，現(xiàn)在中國出口到美國的商品面臨最高達(dá)245%的關(guān)稅。

在前幾天本號分析關(guān)稅大戰(zhàn)對各城市的影響中，我梳理了外貿(mào)三十強(qiáng)城市的數(shù)據(jù)。

成都去年出口規(guī)模4624.8億元，其中對美出口規(guī)模857.55億元（2023年數(shù)據(jù)），對美依賴度18.5%。

這一依賴度位居第四，僅次于寧波、蘇州、中山。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局、各地海關(guān)

因此，對成都的影響不言而喻。

因此，本號認(rèn)為，在關(guān)稅大戰(zhàn)利空之下，目前躁動(dòng)的城市，熱度都將難以為繼，調(diào)整仍會(huì)是各城市今年的底色，只不過分化特點(diǎn)更明顯而已。

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