南山桂廟舊改-翰熙典居開發商官方售樓處

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有著“中國硅谷”之稱的深圳最牛街道——粵海街道終于有住宅新盤入市了！

緊鄰深圳大學和南山科技園的桂廟新村舊改項目翰熙典居于2023年開始動工，目前已出地面20層左右，4月底開放展廳，6月開盤入市，首推247套住宅，建面約105-135㎡3-4房，已按新規調整戶型。

翰熙典居基礎信息（01地塊）

戶型面積曝光！

翰熙典居，位于深圳南山粵海街道騰訊總部旁，前身為“桂廟新村舊改項目”。

項目總建面約37萬㎡，建成后將成為集住宅、商業、辦公及酒店為一體的大型綜合項目，能為片區供應含保障房在內近25萬㎡住宅。

2023年2月，桂廟新村舊改正式開拆。同年5月發布實施主體確認公示，內容顯示其補償方式為產權置換和貨幣補償相結合，已完成100%簽約；項目實施主體擬確認為深圳市貫凱投資有限公司，隸屬于深圳市陽光華藝房地產有限公司。

陽光華藝房地產公司已深耕深圳23年，主營房地產開發，旗下有建筑施工企業、物業管理公司、酒店經營管理公司等，運營有自有品牌酒店，已經成功開發了陽光華藝大廈、南山城市花園、流塘陽光花園、陽光海濱花園等多個舊改樓盤，在行業內頗有名氣。

2023年9月，項目終于開始動工，工程造價7200萬元。按照目前的工程進度來看，項目已出地面15層左右，相信很快就能和大家見面。

翰熙典居總占地70224㎡（相當于10個標準足球場大小），定位是打造集居住、商業、辦公、酒店及公共配套設施為一體的綜合社區。

項目開發建設用地41660㎡，容積率8.9，計容建筑面積369100㎡，包含住宅249950㎡（含人才住房和保障性住房32500㎡），商業、辦公及旅館業建筑106530㎡（含商業文化設施不低于5330㎡）。

另外，項目還有規劃近12620㎡的公共配套設施、3200㎡ 的12班幼兒園、占地面2900㎡公交首末站等，并配建占地面積1500㎡的社區體育活動場地。

項目總投資83.56億元，共分三期開發，除去保障性住房和回遷房，總共可售714套商品房。

本期先推出的是01 地塊，靠近深大校區。01地塊規劃總建面約17萬㎡（住宅建面約8.9萬㎡，商業建面約3.2萬），容積率達9.0。由2棟（1棟1、2單元）53層、1棟（1棟3單元）43層的超高層塔樓和1棟幼兒園組成。

項目總規劃1038套，其中保障房612套、回遷179套、可售商品房247套。規劃停車位834個，車位比為1:0.83，車位略緊張。

據最新消息，本期推售面積為105-135-165的3-4房，將按照新規進行戶型設計，預計使用率可達90%，項目展廳及銷售團隊已在組建，預計春節后開放展廳及樣板間。

另外，02地塊，在白石路一側，規劃總建面約16萬㎡，容積率9.32。規劃住宅建面約8.37萬㎡、商業建面約1萬㎡，辦公面積約1.7㎡。

項目由4棟超高層塔樓組成，其中2棟2單元為26層的辦公樓，2棟1、3、4單元分別為54、51、53層的住宅樓。住宅套數共872套（回遷544套+可售328套），提供停車位747個。

03地塊，在白石路一側，規劃總建面約17萬㎡，容積率11.19。規劃住宅建面約7.65萬㎡，商業建面約1.5萬㎡，辦公面積約0.6萬㎡，酒店約1.9萬㎡。

項目規劃1120套（回遷981套+可售139套），停車數1019個，由3棟超高層塔樓組成，其中3棟1、2單元分布為52、53層的住宅產品，3棟3單元為35層的辦公+酒店產品。

值得注意的是，在項目的西側會配建一所小學，目前

尚未開始動工。網傳未來引進的學校或許是深大附屬的小學。

02.地段配套分析

翰熙典居項目坐落于“深圳最牛街道”——粵海街道，一側是深圳大學，另一側是大廠云集的南山科技園，地理位置十分優越。

要知道，粵海街道被譽為“中國的硅谷”，走出了華為、騰訊、大疆等一大批著名企業，傳說曾憑一己之力抗住了貿易戰，于2020年開始火出圈。

年輕的90后——粵海街道，到底有多厲害？

粵海街道辦成立于1991年，至今才“32歲”。面積約20.99平方千米，占深圳不到0.6%的面積，開車繞一圈10多分鐘即可逛完。

但這樣的“小身板”卻創造約超過4000億的GDP，這個規模甚至超過了一些省份的GDP總量，綜合排名連續多年位居全國前三。人均GDP約為6.32萬美元，排名世界第十二，是北上廣深四個一線城市的10倍。

粵海街道的心臟，是深圳科技園，也稱為深圳高新區（南山園區）。每個城市都有一個科創擔當，例如北京的中關村，上海的張江高科技園，而在深圳，它是南山科技園。

片區內坐擁130+家上市公司，總市值超過5萬億。這里各種科技公司俯拾皆是，不僅有騰訊、百度、大疆、邁瑞、大族激光、金蝶軟件等國內著名科技公司，很多國外科技公司如蘋果、微軟、高通也將其辦事處或者研發中心設置于此。

值得一提的是，粵海街道還擁有深圳大學等高等學府，為區域提供了豐富的人才資源和科研支持。同時，街道內還設有多個創新平臺、孵化器和加速器，為初創企業和創新項目提供了良好的成長環境。

這樣的一個“寸土寸金”的頂級產業片區，注定宅地供應稀缺，基本靠舊改實現供應。

在過去的10年期間，片區內僅有由大沖村舊改而來的華潤城二期入市（開盤便售罄），均價高達13萬/㎡，已時隔2年。

目前片區有最新動工進展的是桂廟新村城市更新項目翰熙典居，可售商品房套數僅714套，勢必成為2025年南山區網紅盤。

下面我們看看項目周邊配套如何。

項目所在的桂廟新村雖是城中村，但地段和各方面配套都非常不錯！

在交通配套方面：項目距離9號線/15號線（在建中）交匯處——深大南站不到300米，地鐵出行十分便利。

其中，地鐵15號線是深圳首條環線軌道，起終點均為前海站，極速串聯起前海、寶中、大鏟灣、“騰訊科技島（在建中）”、南山科技園、后海總部基地、留仙洞總部基地等高端產業密集區，是深圳最具有價值的一個圈。

此外，自駕出行也很方便。項目臨近南海大道、濱海大道，去往深超總部基地、前海自貿區、寶中等西部核心區域僅要20分鐘內。

在商業配套方面：項目自帶約5000㎡的商業規劃。2公里范圍內有海岸城、茂業百貨、海雅百貨等大型商超，日常購物娛樂皆能滿足。

在教育配套方面，根據2024年南山學區劃分，項目對口學校是南山區第二外國語學校（集團）學府一小和南山區第二外國語學校（集團）學府中學。根據坊間學校排名，兩所學校均屬于第二梯隊。（具體入學以當年教育局公布為準）

學府中學成立于 2003 年，是南二外教育集團目前孵化的成員學校當中，綜合實力僅次于南二外海德初中部的存在。學校現有 50 個教學班，2400 余名學生和 201 名教職員工，師資力量雄厚。

學府一小地處南山商業文化中心區，2001年建校，近年來剛剛擴建完成，擴建后學校環境、設施都進行升級，配備了未來教室、創客實驗室等多種功能教室，生源主要覆蓋深大周邊，是學府中學的主要生源地小學。

2025南山普高率盤【排名】

在文體休閑方面：3公里范圍內匯聚文心公園、南山書城，荷蘭花卉小鎮、南頭古城、荔香公園、深圳人才公園等，各種休閑娛樂設施一應俱全。

在醫療配套方面，項目距離深圳大學醫院約828米，距離三甲醫院——南山區人民醫院約1.2km，基本可滿足居民日常看病就醫需求。

03.價格分析，優缺點總結

由于項目周邊無競品新品房，可參考的僅有二手房房源價格。

據數據顯示，片區熱度最高的二手房——華潤城潤府一期，成交均價14.2萬/平。近30天內帶看人次高達1264次，即小區日均看房人數高達42人次/天，足以證明“最牛街道”的購買力和熱度一直都在。

位于項目正南面的四個老小區，錦隆花園、學林雅院、海文花園、創世紀濱海花園，樓齡已經20+年，掛牌價格在7.4-9.7萬/㎡之間，目前在售房源較少。

根據錦隆花園過往成交記錄，可以看到在樓市火爆的2020年，該小區成交均價在8.8萬/平左右，目前掛牌價在7.4萬/平左右。

而在項目西邊的厚德品園由于樓齡相對較新，價格要高很多，掛牌價在11.6萬元/㎡，以往成交均價在11.1-13.5萬元/㎡。若參考厚德品園的市場均價，預計翰熙典居開盤價在10萬+/㎡以上。（具體以開發商公示消息為準）

最后，總結一下項目的優劣：

優勢：

1、位于粵海街道辦內，周邊集聚了騰訊濱海大廈（400米）、軟件產業基地等寫字樓，片區高新人才聚集，地理位置優越；
2、屬于大型舊改項目，未來改造潛力巨大，煥新區域居住環境；

3、周邊配套齊全，交通十分便利；

4、周邊沒有新房供應，二手放盤也很少，片區內無對手，樓盤關注高；

5、戶型為新規后的產品，網傳使用率高達90%。

不足：

1、小區居住屬性不夠純粹，有大量回遷房和人才房；

2、容積率偏高，且屬于超高層住宅，居住舒適度一般；

3、車位比不足1:1，停車位較緊張。

————【翰熙典居】————

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