北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我已經退休，想在北京周邊找一個避暑的地方購房，首要條件夏季必須涼爽，夏季不必開空調。另外小區得北京人占大多比例，否則當地人為主，我擔心融不進去。其它條件和其它購房人差不多，環境配套等等。不知道你了解這方面的信息嗎？有人提到過大同，張北等等。請給出意見，能給到小區名就更好了。

A：

1、呵呵，我要推薦也是這兩座城市啊。其他的地方也都去過，有的地方曾經覺得不錯，比如沈陽、葫蘆島、承德和大連。但后來房子都賣了，就因為感覺沒有大同和張北更合適。

沈陽的優勢是城市大+配套齊+美食多，但劣勢是雖然比北京涼快，但到了最熱那幾天也挺難受的。所以后來就不去了，我買房的地方在渾南，次新房多，也不算貴。

葫蘆島和大連的優勢都是海濱城市，漂亮。葫蘆島的劣勢是不算太涼快，而且雨多，我趕上了好幾次。大連則是當年還沒高鐵，坐飛機去著麻煩，而且消費不算低，房價相對不便宜。

承德的感覺跟北京差不多，都說普通話。但也是不算太涼快，只能說是離北京最近的避暑候選之一。

2、大同我前些年去過兩年，但這幾年沒去。城市非常好，氣候+物價+民風都好。我不習慣的一是聽不太懂大同話，而且他們有古音傳統，有些音節是北京人發不出來的，導致不好學；二是面食的美食太多，我不敢多吃又老忍不住；三是我對睡午覺本來那么回事兒，入了鄉也不太好隨俗，一到中午就糾結。

3、張北是我這幾年的首選地，主要就是涼快，比張家口市區涼快的多，跟東邊的沽源差不多。但交通更近些，想去張家口市區也很方便，坐大巴才一個多小時吧，沒幾分鐘就一趟，票價十多塊錢。

小區我住過兩個，一個是在中都府，圖的是方便，而且晚上有夜市，品種繁多物美價廉。另一個是東南角的北京新城，圖的是小區品質不錯，價格適中。而且周邊好幾個次新小區呢，哪個都不錯，放到北京都是好房子，在當地才幾十萬一套。

張北的北京人多到什么程度的我倒沒太注意，但肯定不少，凈是去避暑度假的。或者這么說吧，在這里說普通話的很多，飯館兒里也凈是說北京話的。

4、簡單就這情況，其他城市我這些年幾乎沒去過，至少是沒長住，所以不敢推薦了。

僅供參考。

二

Q:

網友說他想投資日本的公寓，發來了一大篇的介紹，看的我暈頭轉向的。簡單說吧，東京郊區公寓，8000萬日元一套，套內80平，每年確保租金300萬。持有費用是代理費一個月租金25萬，物業費每年40萬，房產稅（固都稅）每年30萬。所以租金收入為300-25-40-30=205萬，5萬零頭兒不算了，純收入200萬，租售比為320，年化租金回報率為2.5%。問是否能投資？

A：

1、我不太懂日本的樓市，不過看了您這簡介，感覺中介似乎有幾個費用沒列出來。

2、一是保險費，畢竟日本是個地震頻發的鬼地方，再加上火災和漏水什么的，所以保險是必須的。當然這也沒多少錢，而且是可以一次性買好幾年的，所以有可能中介給提前收了。但這應該攤到每年成本里，按10萬日元計算吧。還剩190萬。

當然，保險費有時候是可以向租客收取的，或者讓租客自己買，尤其是火災險。但常規都是房東買，畢竟可以一次性買5年十年的，這樣便宜，然后再攤在房租里。

然后是“長期維修基金”，跟咱們的大修基金差不多，只不過日本是每年收取，成了“房產養老金”了。一般是以每月每平200日元計算，或者說是物業費的50%也行，那就是每年20萬。租金還剩170萬。

再有就是房租稅了，也就是個人所得稅。這可絕對不能學習司馬南偷稅，只能學習他每年老老實實給美國主動納稅，救美國就是救中國嘛。

日本個稅我不熟，反正每年都有免稅額，之前是48萬，現在多少我不知道，然后還有納稅階梯，跟咱們的工資稅是差不多的。您這300萬肯定是達到第二階梯了，中間部分是10%。但常規都按照5%計算，所以既然是年租金300萬，加上2.1%的“復興特別稅”就算15萬吧。租金還剩155萬。

3、那就是說，您投資日本的這套房，總成本8000萬日元，年租金300萬，毛租售比為320，年化租金回報率3.75%。但持有成本總計是145萬，還剩155萬，那實際租售比就是620，年化租金回報率為1.93%。

4、說實話我覺得這回報率真不算高，北京以朝陽區為例，現在租售比在5/600的大把抓，400多的也不難找。而且咱們的持有成本低，物業費基本是日本的十分之一，算上取暖費也沒多少錢，就算交租金稅肯定也是租客出。

比如一套400萬的房吧，80平（建面）。物業費按2塊錢平均值吧，每年1920塊錢。取暖費30一平，每年2400，合計4320。然后就沒了，什么維修基金+保險費+租金稅的都沒有，中介費也是租房的掏。

那即便是租售比600，每個月的租金也能達到6600，每年8萬，毛的租金回報率是2%，低于日本很多。但是每年的成本只有4320，凈收入75680，凈租金回報率1.9%，跟東京是幾乎一樣的。而且如果買租售比500之下的，那收益率就更高了，2.5%在現在不難找。

那既然北京有更高收益的，為什么要投資日本啊？更何況他們是有“租金保護”的，租客一旦入住就很難漲價和轟走。而咱們不同，即便不是“提燈定損”，那漲租金也不是太難吧？

當然，日本租房是有潛規則的，租客要給房東禮金，或許還有配鑰匙費呢，然后每到續約的時候還有清潔費什么的，都是變相要錢，目的是彌補不能輕易漲租的損失。但這在我看來其實是背著抱著一邊沉，業主和租客誰都沒占到便宜，反而都付出了更多的時間精力，還不如直接漲租金省事兒呢。

所以綜合下來，就算日本漲租金和咱們一樣，那也是各種收益差不多啊，何必跑到東京去投資？機票+酒店的錢+時間精力也是成本啊。

5、總之就是這情況吧，我是覺得意義不大，實在沒什么高收益。而且還得冒著匯率波動的風險，值嗎？

再有就是房價升值，按常理來說，房價是經濟的晴雨表，也是城市的股票，經濟增長越快，房價漲的越猛。那這就判斷北京和東京誰的經濟會更好吧，看自己的選擇了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是在您指導下買的**的學區房，孩子轉學成功已經六年級，但目前小升初遇到了大麻煩。我沒有社保，而孩子爸爸的公司前段時間倒閉了，找工作期間的社保被迫停繳，導致我們的四證辦不下來。

按老師的說法是可以先填報，到時候等線下審核的時候再想辦法補齊，我們本來以為是開學前審核，沒想到老師說一個月之后就審核，這導致我們根本來不及。

而且我們本來以為九年制學校是直升的，所以才沒注意社保的問題，結果沒想到今年竟然要重新審核升學，現在我們非常焦慮，請問該怎么辦？

A：

1、這我好像幫不上忙吧，非京籍小升初要再審核四證跟幼升小一樣，也是在四五月份，這具體怎么處理，要不然就直接問老師或學校或者教委吧，他們應該每年都可能會遇到這種情況，經驗多。

2、九年制學校確實是直升，但直升對于是否京籍非京籍似乎也是不太一樣。另外對于非京籍也未必是肯定直升，小升初時如果學位不足，也有被派位的可能性。當然這概率很小，就算派位也是周邊。

3、其他的我都不懂了，幫不上忙。

借這話題說兩句，我很能理解這位母親的心情，都有點兒病急亂投醫了，所以才問到了我這里。但我哪兒懂啊，什么忙都幫不上。

只能提醒其他的非京籍家庭吧，多了解政策+提前了解政策，千萬別想當然的以自己的愿望去理解政策。畢竟政策是每年都有可能變動的，就算是去年的經驗也未必好使。所有北漂兒在北京都生活不易，牽扯到孩子教育更是得謹慎行事。

僅供參考。

四

Q:

網友提問說他家樓門的電梯鋼絲繩斷了，維保公司報價是萬把塊錢，按道理是應該30多戶業主分攤，每家幾百塊錢吧。但現在因為分攤比例吵成了一鍋粥，已經停運一個星期了，誰都沒轍。

1、物業是肯定不分擔的。因為這電梯是三年前剛剛更換的，是全體業主們集資的共同資產，電梯的廣告收入也歸業主，那維護和換件也就跟物業無關了。

2、電梯公司也不承擔責任，因為產品質量有各種證書，鋼絲繩的檢測也合格。之所以三年就斷了，只能說是因為使用頻繁+裝修物料運載過重=過度磨損造成的。

3、既然是過度磨損造成的，那有業主提出，在這三年間裝修過的家庭要承擔大部分費用。但遭到反對，因為有的家庭是簡裝，有的是精裝。而且就算其他業主沒裝修，但也買過冰箱空調和家具等重物，這對電梯的損耗也大。

4、另有業主提出，應該按樓層高低來分攤業主們的承擔比例。但也遭到反對，因為鋼絲繩磨損和樓層高低沒有直接原因。而且高樓層業主中有兩戶基本沒住，還有人口少的，那是否應該按照居住人口分攤費用？

5、這遭到了出租房業主的反對。首先是事先沒說，否則他就找租客要電梯磨損費了。而且人數最多的一家的租客都是年輕人，說他們經常爬樓。

6、按說一二層業主是不分攤電梯費用的。但是其他業主指出，其中一戶的老太太天天去樓上打牌，跑的比高層業主都勤，也應該分攤維修費。但這家老太太不同意，說自己才70多斤，而且每次都是和其他牌友一起上下樓，那些牌友是其他樓門的，是不是應該也找鄰居要費用？

7、另外樓門里有兩戶剛買房不久的，都不到一年。其中一戶說自己沒裝修，那就不應該全額分擔費用，應該至少減一半。至于另一半應該是前業主掏，反正都認識，找那家要去吧。

8、另外還有一戶業主帶孩子去西城上學了，好幾個月見不到人了，這筆錢由誰墊付？萬一到時候這家人回來不認可怎么辦？

9、另外頂樓業主提出，電梯更換后的噪音對他家影響太大，希望這次維修能一并解決，否則他家就不交錢。

總之就是這點事兒吧，我總結的還不是太全，有兩段話沒聽明白也沒太看懂。但這些也已經足夠亂了，請問網友們，如果你是業委會主任，怎么解決這事兒？

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。