劉某與某房產(chǎn)咨詢(xún)公司中介合同糾紛案——買(mǎi)房被騙后中介公司的責(zé)任

本文作者：郭合普

一、關(guān)鍵詞

中介合同/詐騙/如實(shí)報(bào)告義務(wù)/損害賠償/刑民交叉

二、案情簡(jiǎn)介

2021年12月份，原告劉某與被告上海某房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司（以下稱(chēng)“咨詢(xún)公司”）簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)意向金協(xié)議》一份，約定原告認(rèn)購(gòu)位于上海市某區(qū)的房屋，房屋意向金為X元，被告保留該房屋X天，在保留期內(nèi)，被告為原告保留此房源。意向金保留期內(nèi)如無(wú)特殊情況不得無(wú)故申請(qǐng)退還意向金，原告在約定時(shí)間內(nèi)如超出意向金保留期未能按被告時(shí)間15個(gè)工作日內(nèi)按時(shí)簽訂開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)協(xié)議，被告不再保留該房屋，并有權(quán)處理原告所交意向金。在保留期內(nèi)，原告確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)該房屋并與被告簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，原告所支付的意向金轉(zhuǎn)為房款。在協(xié)議抬頭處有張某簽字及咨詢(xún)公司的印章，協(xié)議落款處有咨詢(xún)公司印章。

同日，原告與被告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下稱(chēng)“經(jīng)紀(jì)公司”）簽訂《協(xié)議書(shū)》一份，約定原告就購(gòu)買(mǎi)上述房屋，與經(jīng)紀(jì)公司協(xié)商該房屋交易不產(chǎn)生購(gòu)房傭金，除貸款手續(xù)費(fèi)1萬(wàn)元外，沒(méi)有其他任何費(fèi)用。劉某按照中介公司的要求轉(zhuǎn)賬60萬(wàn)元到張某名下賬戶，張某出具收款收據(jù)兩份，經(jīng)紀(jì)公司在收據(jù)上面蓋章。

在簽訂上述協(xié)議之前，經(jīng)紀(jì)公司工作人員就主動(dòng)聯(lián)系劉某提供居間介紹房屋買(mǎi)賣(mài)之事。協(xié)議簽訂后，積極要求劉某支付意向金、提供戶籍資料以便于進(jìn)行購(gòu)房審核等中介服務(wù)。

張某因涉嫌詐騙罪被提起公訴，法院經(jīng)審理查明，張某在明知自己無(wú)X地一手房源的情況下，對(duì)外謊稱(chēng)有上述房源并通過(guò)房產(chǎn)中介進(jìn)行宣傳、推銷(xiāo)，采取簽訂購(gòu)房意向金合同等方式騙取包括劉某在內(nèi)的多名被害人購(gòu)房意向金共計(jì)1000余萬(wàn)元。法院最終以合同詐騙罪判處張某有期徒刑12年，追繳被告人違法所得。

最終，咨詢(xún)公司、經(jīng)紀(jì)公司并未居間介紹X地房屋給劉某，因張某被認(rèn)定為合同詐騙罪，經(jīng)追繳后原告也未能得到任何賠償。因此，劉某認(rèn)為中介公司在居間介紹房屋的時(shí)候，并沒(méi)有如實(shí)告知房屋狀況，存在欺詐和隱瞞的情況，導(dǎo)致自己遭受財(cái)產(chǎn)損失。故，劉某向法院起訴要求兩中介公司承擔(dān)60萬(wàn)元的賠償責(zé)任。

上述案件經(jīng)過(guò)一審、二審，最終法院根據(jù)各方的過(guò)錯(cuò)程度判決要求：一、咨詢(xún)公司于判決生效之日起十日內(nèi)在20萬(wàn)元范圍內(nèi)就案外人張某刑事退賠不足部分對(duì)劉某承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任；二、經(jīng)紀(jì)公司于判決生效之日起十日內(nèi)在20萬(wàn)元范圍內(nèi)就案外人張某刑事退賠不足部分對(duì)劉某承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

三、案件爭(zhēng)點(diǎn)

在本案中，張某因涉嫌合同詐騙被判刑，即使經(jīng)過(guò)了刑事追繳，劉某也未能得到任何財(cái)產(chǎn)，故，選擇通過(guò)民事訴訟要求兩家中介公司共同承擔(dān)責(zé)任。這就涉及到刑事案件和民事案件交叉的問(wèn)題，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜。

因此，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

本案是否是中介合同糾紛？劉某是否享有民事權(quán)利要求兩家中介公司承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是什么？獲得賠償?shù)谋壤嵌嗌伲?/strong>

四、法律分析

在本案中，咨詢(xún)公司抗辯稱(chēng)，原告主張的損失和利息是基于意向金被騙，法院已經(jīng)判決由案外人張某發(fā)還；其對(duì)張某實(shí)施詐騙的行為并不知曉，并不認(rèn)識(shí)張某，《房屋認(rèn)購(gòu)意向金協(xié)議》上的公章不是被告公司的，即使公章是真實(shí)的，也是張某盜用公司的印章；被告沒(méi)有對(duì)原告侵權(quán)或向案外人提供侵權(quán)幫助和行為，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)紀(jì)公司抗辯稱(chēng)，原被告之間不存在中介服務(wù)合同關(guān)系，《房屋認(rèn)購(gòu)意向金協(xié)議》上并未加蓋經(jīng)紀(jì)公司的公章；被告在協(xié)議上、收款收據(jù)上蓋章，僅是一種見(jiàn)證行為；原告的意向金無(wú)法追回與被告無(wú)關(guān)，是案外人張某實(shí)施詐騙行為才導(dǎo)致原告損失了意向金；被告并未與原告約定中介費(fèi)用，實(shí)際上也未收取任何中介費(fèi)用，即使存在居間合同關(guān)系，因原告未支付對(duì)價(jià)，雙方成立的也是無(wú)償?shù)奈嘘P(guān)系，被告缺乏故意或重大過(guò)失行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

結(jié)合被告的抗辯，針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，作如下分析和論述，以供參考。

首先，本案是中介合同產(chǎn)生的糾紛，兩被告均提供了中介服務(wù)。

從被告的經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，被告經(jīng)營(yíng)范圍皆包含房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃等，實(shí)際上被告從事的也是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，在抗辯中也未否認(rèn)。其中咨詢(xún)公司抗辯不從事一手房買(mǎi)賣(mài)的中介業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)公司抗辯不是在居間介紹房屋買(mǎi)賣(mài)，是一種見(jiàn)證業(yè)務(wù)。但是，上述抗辯皆缺乏證據(jù)證明，與兩被告實(shí)際為原告提供的服務(wù)是相矛盾的。雖然與被告咨詢(xún)公司簽訂的是《房屋認(rèn)購(gòu)意向金協(xié)議》，單純從合同名稱(chēng)看可能是購(gòu)房意向金協(xié)議。但是，認(rèn)定協(xié)議的性質(zhì)，不能僅從名稱(chēng)上來(lái)確定，還需要審查合同的內(nèi)容。從合同約定的內(nèi)容中能夠得出，意向金協(xié)議實(shí)際上是居間合同的性質(zhì)。因此，本案實(shí)際上居間合同引起的糾紛，并不是其他合同引起的糾紛。

另外，即使未存在書(shū)面的居間協(xié)議，如果存在實(shí)際的居間行為，也能夠認(rèn)定屬于居間行為。

其次，案外人張某因合同詐騙罪被判刑，并不妨礙原告起訴中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是基于中介公司未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，違反了法律的規(guī)定，在居間介紹房屋的過(guò)程中給原告造成了損失。

案外人雖然被判刑，但是騙取的錢(qián)款并未被追回。原告遭受的損失并未得到賠償，原告通過(guò)民事途徑主張自己的權(quán)利，仍然是具有法律依據(jù)的。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第961條規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”第962條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”按照現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋中介機(jī)構(gòu)作為專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，具有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。

所謂“如實(shí)報(bào)告”，就是中介機(jī)構(gòu)所報(bào)告的情況應(yīng)當(dāng)是客觀真實(shí)的。要求中介人盡可能了解更多的情況，必要時(shí)可能還要進(jìn)行深入的調(diào)查，對(duì)了解到的信息進(jìn)行核實(shí)，再將掌握的實(shí)際情況向委托人進(jìn)行報(bào)告，以便委托人作出是否訂立合同的判斷。結(jié)合實(shí)務(wù)，應(yīng)當(dāng)報(bào)告的重要信息主要包括四大類(lèi)：一是與房屋本身有關(guān)的信息，諸如房屋所有權(quán)信息、權(quán)利負(fù)擔(dān)信息、周邊環(huán)境信息、房屋價(jià)值信息等。二是與買(mǎi)受人有關(guān)的信息，其中買(mǎi)受人身份信息、購(gòu)買(mǎi)資格、資信信息亦成為影響締約的重要因素。三是相關(guān)政策信息，與交易密切相關(guān)的主要涉及限購(gòu)政策、貸款政策、交易稅收政策等，直接影響交易成功與否。四是交易程序性信息，包含影響交易結(jié)果的交易流程和各流程注意事項(xiàng)。如實(shí)報(bào)告義務(wù)范圍不應(yīng)僅局限于“已知”信息，亦應(yīng)包含“應(yīng)知”信息和“程序性信息”。

因此，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律的規(guī)定，在房屋買(mǎi)賣(mài)居間過(guò)程中如實(shí)進(jìn)行報(bào)告。在本案中，中介公司作為專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)，在居間介紹房源的時(shí)候，需要確保交易的真實(shí)有效、確保交易的安全。但是其并未履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，并未將與房屋本身有關(guān)的信息、與買(mǎi)受人有關(guān)的信息、相關(guān)政策信息進(jìn)行充分、如實(shí)告知。即并未能審查核實(shí)張某是否是開(kāi)發(fā)商人員、是否存在真實(shí)的房源、能否進(jìn)行交易等情況，提供虛假情況，導(dǎo)致原告被騙60萬(wàn)元意向金，存在嚴(yán)重的過(guò)錯(cuò)。

再次，責(zé)任分擔(dān)比例如何。

如上所述，中介公司并未履行如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。按照《民法典》第九百六十二條規(guī)定，“中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”因此，中介人違反忠實(shí)報(bào)告義務(wù)的法律后果有兩個(gè)方面：一是喪失報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，中介人應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)信原則履行其合同義務(wù)，從而獲得報(bào)酬，如果其違反了這一義務(wù)仍獲得報(bào)酬則違反公平的原則；二是賠償責(zé)任的承擔(dān)，如果中介人從事的行為給委托人造成了重大損害，僅僅只是使其喪失報(bào)酬不足以彌補(bǔ)委托人的損失，也不能有效制裁中介人違反忠實(shí)義務(wù)的行為。在此情況下，中介人還應(yīng)賠償損失，損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮中介人的過(guò)錯(cuò)程度和主觀惡意。

具體到本案中，中介公司在居間的過(guò)程中，確實(shí)未向開(kāi)發(fā)商核實(shí)是否存在內(nèi)部房源，也未核實(shí)張某是否開(kāi)發(fā)商人員，是否存在內(nèi)部房源更名這種類(lèi)型的交易，是否可以直接對(duì)外銷(xiāo)售等事實(shí)。還一再要求原告提供查房單、戶口信息，并針對(duì)原告的問(wèn)題隱瞞客觀事實(shí)情況，一直表示很快就能簽約，造成能夠交易的假象。原告也是基于對(duì)中介公司的信任，才導(dǎo)致被騙。

至于中介公司是否收取中介費(fèi)，這與其提供中介服務(wù)、存在過(guò)錯(cuò)缺乏關(guān)聯(lián)性，與其承擔(dān)責(zé)任沒(méi)有關(guān)系。即使未收取中介費(fèi)用，也不能減輕其中介過(guò)程中承擔(dān)的注意義務(wù)。

當(dāng)然，劉某作為具有完全民事行為能力的成年人，明知涉案房屋為一手房，卻未通過(guò)正規(guī)途徑購(gòu)買(mǎi)，盲目相信張某等人的承諾，目前的損失與其自身的僥幸心理存在直接因果關(guān)系，故應(yīng)當(dāng)自擔(dān)部分責(zé)任。

因此，生效判決在裁判里有中明確，本案系因劉某在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋過(guò)程中被詐騙所引發(fā)的賠償訴訟。雖生效刑事判決已判決追繳張某違法所得并發(fā)還包括劉某在內(nèi)的被害人，但該判決并不影響劉某通過(guò)民事訴訟程序向張某之外的其他民事主體主張權(quán)利。咨詢(xún)公司、經(jīng)紀(jì)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)根據(jù)一般侵權(quán)的構(gòu)成要件予以認(rèn)定。因此，判決每家中介公司承擔(dān)責(zé)任比例是三分之一責(zé)任，劉某自行承擔(dān)三分之一的責(zé)任。

五、律師建議

在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，購(gòu)房人急于購(gòu)買(mǎi)房屋，往往缺少應(yīng)有的理性，中介公司為了獲得傭金，也存在虛假承諾，甚至配合騙子從事詐騙行為，從而導(dǎo)致購(gòu)房人遭受財(cái)產(chǎn)損失。雖然本案最終得到法院的支持，原告能夠獲得大部分的賠償，但是自身也要承擔(dān)部分損失。在整個(gè)訴訟過(guò)程中，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的訴訟周期，耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。

這就需要提醒購(gòu)房者在房屋購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，需要有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，慎重選擇中介機(jī)構(gòu)，認(rèn)真審核中介的許諾是否真實(shí)，切莫輕信。在整個(gè)簽約過(guò)程中，注意書(shū)面的簽約、證據(jù)的保存。甚至在必要的時(shí)候，尋求專(zhuān)業(yè)人士的幫助，做好預(yù)防工作，最大程度上避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。