原標(biāo)題： 華發(fā)股份庫存去化受阻、利潤腰斬、質(zhì)量問題頻發(fā)

2025年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，昔日“黑馬”華發(fā)股份（600325.SH）雖然憑借全口徑銷售額躋身全國房企前十，但其背后的經(jīng)營隱憂卻日益凸顯。庫存去化受阻、利潤腰斬、質(zhì)量問題頻發(fā)、債務(wù)結(jié)構(gòu)承壓等因素，正考驗(yàn)這家珠海國資控股房企的持續(xù)發(fā)展能力。

項(xiàng)目維權(quán)頻發(fā)，品牌形象受損

2024年末，華發(fā)在上海的標(biāo)桿項(xiàng)目“古美華府”因墻體裂縫、排水系統(tǒng)斷層等質(zhì)量問題被推上風(fēng)口浪尖。該項(xiàng)目交付延遲、質(zhì)量瑕疵，引發(fā)大批業(yè)主維權(quán)，維穩(wěn)成本高達(dá)3億元，并直接拖累同區(qū)域在售的“古美閱華”項(xiàng)目成交。與此同時，杭州、無錫等核心城市亦傳出裝修減配、施工質(zhì)量縮水等爭議，導(dǎo)致其華東區(qū)域庫存去化周期升至28個月，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平18個月，已成高周轉(zhuǎn)邏輯的“隱性炸彈”。

華發(fā)股份2025年經(jīng)營主線明確聚焦于去化逾2000億元的庫存。盡管公司于年初在一線城市發(fā)起12%-15%的降價促銷，但轉(zhuǎn)化率未達(dá)預(yù)期60%的目標(biāo)，導(dǎo)致銷售端繼續(xù)承壓。數(shù)據(jù)顯示，2024年全口徑銷售額為1054億元，同比下滑16.3%，而同期新增土地儲備反而增長15%，反映出“拿地沖規(guī)?！迸c“庫存去化”目標(biāo)錯配。

盡管銷售排名再攀新高，華發(fā)股份2024年?duì)I收卻同比下降16.8%至599.9億元，歸母凈利潤更同比大幅下滑48.2%至9.5億元，創(chuàng)近年最大降幅。結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為14.31%，比上年下滑3.67個百分點(diǎn)，反映出盈利能力明顯削弱。其中，華南區(qū)域營收同比降幅近6%，華東區(qū)域更劇降29.28%，凸顯區(qū)域經(jīng)營壓力。

更為嚴(yán)重的是，公司2024年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流暴跌68.5%，至僅159億元，而籌資活動凈流出54.2億元，致使期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物降至325.6億元，環(huán)比減少129億元。若按一年內(nèi)到期債務(wù)和應(yīng)付賬款計(jì)算，華發(fā)雖尚可短期償付，但流動性已顯吃緊。

負(fù)債高企，融資成本受質(zhì)疑

2025年初，華發(fā)股份擬發(fā)行55億元公司債用于項(xiàng)目復(fù)工及流動資金補(bǔ)充，但遭遇市場質(zhì)疑。一方面，公司經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)三個季度為負(fù)，存在“借新還舊”隱憂；另一方面，項(xiàng)目凈利率僅為3.16%-4.41%，資金使用效率偏低。盡管控股股東華發(fā)集團(tuán)承諾認(rèn)購約30%，但仍難以徹底打消市場對其債務(wù)結(jié)構(gòu)可持續(xù)性的擔(dān)憂。

根據(jù)財(cái)報數(shù)據(jù)，公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為85%，剔除預(yù)收賬款后有息負(fù)債率仍高達(dá)60%。其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍按歷史成本計(jì)量，若按市場公允價值重估，實(shí)際杠桿水平或?qū)⒂兴徑?，但其風(fēng)險敞口依舊不容忽視。

內(nèi)部動蕩，戰(zhàn)略搖擺

2024年下半年，華發(fā)啟動區(qū)域整并改革，由原10大區(qū)域合并為6個。然而，伴隨改革而來的卻是管理層大幅流失，尤其是華東、華南區(qū)域流失率超過30%。盡管推出“科技+好房子”產(chǎn)品體系、施行“全員營銷”，但基層反饋資源配置與考核目標(biāo)脫節(jié)，導(dǎo)致2024年人均銷售效能同比下降18%，反映出內(nèi)部協(xié)同機(jī)制亟待優(yōu)化。

華發(fā)新城人才房項(xiàng)目因“補(bǔ)差價十年后才轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)”的限制機(jī)制，導(dǎo)致深圳寶安項(xiàng)目多名業(yè)主要求退房。此類事件再次刺破了華發(fā)在人才安居和品質(zhì)責(zé)任方面的口碑泡沫。2024年起，公司多個項(xiàng)目遭遇裝修質(zhì)量、延期交付等問題頻遭投訴，對其“國企責(zé)任感”構(gòu)成反諷。

后市展望：高光背后是轉(zhuǎn)型考題

華發(fā)股份過去三年逆市沖規(guī)模固然令人矚目，但其依賴“規(guī)模換利潤”的模式正在遭遇天花板。庫存高壓之下的盈利下滑、資金緊張與品牌危機(jī)正在對其形成反噬。

賈康等業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪出清正在加速，政策利好雖有助于改善型需求釋放，但房企唯有邁向“高品質(zhì)、低杠桿、強(qiáng)管理”的新階段，方可突圍而出。

對于華發(fā)而言，2025年將是一場“拆彈”與“重塑”并行的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型之年。

來源丨經(jīng)濟(jì)格局

撰文丨九裘小妹

編輯｜鄒貓小妹