大家好，我是阿拉蕾。

在日本留學(xué)工作生活十幾年，有在關(guān)西和關(guān)東兩邊居住工作和生活的經(jīng)驗(yàn)；

除了會(huì)講標(biāo)準(zhǔn)的日語(yǔ)之外，大阪話、和歌山話和關(guān)西話我也各個(gè)都能講，和日本本地老爺爺老奶奶交流無(wú)障礙。

日本武藏野大學(xué)碩士畢業(yè)，曾任職過(guò)世界20強(qiáng)企業(yè)、東京的電視臺(tái)等。

擁有日本永駐以及10年日本房地產(chǎn)的就職經(jīng)驗(yàn)（在職公司皆為日本人開(kāi)的房地產(chǎn)公司）。

有租賃和房地產(chǎn)投資的銷售經(jīng)驗(yàn)，也有日本房地產(chǎn)公司國(guó)際課從事過(guò)翻譯以及法人對(duì)接業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。

之前在日本主要給日本的公務(wù)員以及上班族等做投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。

我開(kāi)設(shè)了《阿拉蕾看日本》欄目，持續(xù)為大家分享關(guān)于日本的一切，生活、房產(chǎn)、投資等，感興趣的朋友進(jìn)群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

此外，如果你對(duì)日本投資感興趣，今天下午我的同事小愛(ài)會(huì)帶著大家在東京街頭逛一逛，感興趣點(diǎn)擊預(yù)約，直播間見(jiàn)。

2024年租賃住宅市場(chǎng)情況

在2024年的租賃住宅市場(chǎng)中，以高品質(zhì)的家庭型住宅為中心，租金上漲趨勢(shì)明顯。

住宅租金上漲的區(qū)域在地理上也在不斷擴(kuò)大。

據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的“全國(guó)租金統(tǒng)計(jì)”顯示，在調(diào)查對(duì)象的158個(gè)城市中，有70個(gè)城市觀察到租金上漲（見(jiàn)圖表1）。

辦公租賃市場(chǎng)情況

在辦公租賃市場(chǎng)方面，自新冠疫情以來(lái)一直處于調(diào)整階段的東京市場(chǎng)，供需改善的情況尤為引人注目。

空置率已經(jīng)見(jiàn)頂并開(kāi)始下降，租金也呈現(xiàn)出觸底反彈的趨勢(shì)。

在銷售額持續(xù)增長(zhǎng)的商業(yè)店鋪以及每間客房住宿費(fèi)用上升的住宿設(shè)施等領(lǐng)域，租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的跡象。

物流設(shè)施租賃市場(chǎng)情況

然而，首都圈物流設(shè)施的租賃市場(chǎng)情況卻令人有些擔(dān)憂。空置率居高不下，租金也呈現(xiàn)出增長(zhǎng)乏力的態(tài)勢(shì)。這主要是由于疫情后物流設(shè)施大量供應(yīng)導(dǎo)致供需平衡惡化所致。

2020年全國(guó)物流設(shè)施的開(kāi)工面積在時(shí)隔23年首次突破1000萬(wàn)平方米后，連續(xù)4年保持在1000萬(wàn)平方米以上的水平。隨著這些設(shè)施竣工并進(jìn)入租賃市場(chǎng)，部分地區(qū)出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)剩的局面。

不過(guò)，2024年物流設(shè)施的開(kāi)工量大幅低于前一年。除了對(duì)前期增長(zhǎng)的反作用外，建筑成本的上漲也可能是導(dǎo)致開(kāi)工量減少的一個(gè)因素。

如果供應(yīng)速度繼續(xù)保持緩慢，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)情況也將逐漸好轉(zhuǎn)。

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)：建筑成本飆升及其影響

在2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑成本的大幅上漲成為了焦點(diǎn)話題。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，建筑成本的上升始于2021年左右，短短三年間，建筑費(fèi)用已經(jīng)上漲了30%至40%（見(jiàn)圖2）。

實(shí)際上，也有不少市場(chǎng)人士指出，建筑成本的漲幅可能比這還要高。

另一方面，盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為構(gòu)成建筑成本的材料價(jià)格已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但這并不意味著建筑成本會(huì)下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍需面對(duì)建筑成本居高不下的局面。

建筑成本的上升對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生了顯著影響，要求在經(jīng)濟(jì)性方面進(jìn)行更為嚴(yán)格的評(píng)估。這導(dǎo)致建筑開(kāi)工的活躍度不可避免地下降。

事實(shí)上，2024年就是一個(gè)開(kāi)工緩慢的年份。

具體來(lái)看，2024年1月至11月，新住宅開(kāi)工套數(shù)同比下降3.4%，僅為72.9萬(wàn)套，這是自2009年以來(lái)的最低水平。

從用途和結(jié)構(gòu)來(lái)看，只有租賃公寓的開(kāi)工量有所增加，其他類型均未達(dá)到去年的水平，尤其是獨(dú)棟住宅的開(kāi)工量下降明顯。

在非住宅領(lǐng)域，如上所述，倉(cāng)庫(kù)開(kāi)工面積的減少尤為突出。

然而，2024年住宿業(yè)建筑開(kāi)工面積同比翻了一番，辦公建筑開(kāi)工量也以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。但這并不意味著建筑成本的上漲沒(méi)有對(duì)開(kāi)工產(chǎn)生影響。

此前，住宿業(yè)建筑開(kāi)工量在新冠疫情期間大幅下降，從2018年的304.0萬(wàn)平方米峰值下降到2023年的90.3萬(wàn)平方米，連續(xù)五年下降。2024年的增長(zhǎng)可以看作是對(duì)此前下降的反彈。

此外，無(wú)論是住宿業(yè)建筑還是辦公建筑，2024年的開(kāi)工增長(zhǎng)都集中在少數(shù)地區(qū)。

例如，2024年（1月至11月）全國(guó)住宿業(yè)建筑開(kāi)工面積同比增加了86.8萬(wàn)平方米（增長(zhǎng)106.4%）。

從都道府縣來(lái)看，東京都增加了46.5萬(wàn)平方米，北海道增加了12.4萬(wàn)平方米，大阪府增加了8.6萬(wàn)平方米，這三大地區(qū)（總計(jì)增加67.5萬(wàn)平方米）占全國(guó)增長(zhǎng)的80%。

對(duì)于辦公建筑而言，全國(guó)開(kāi)工面積增加了75.4萬(wàn)平方米，而東京都增加了90.5萬(wàn)平方米，這意味著除東京都外的46個(gè)道府縣的總開(kāi)工面積同比有所下降。

總體而言，2024年應(yīng)被視為一個(gè)在建筑成本上漲背景下開(kāi)工疲軟的年份。

2024年金融政策的重大轉(zhuǎn)折

2024年在金融政策方面也成為了一個(gè)重要的年份。

自2022年末以來(lái)，日本央行實(shí)際上一直在朝著放寬傳統(tǒng)的收益率曲線控制政策（即引導(dǎo)短期利率為負(fù)，同時(shí)嚴(yán)格設(shè)定長(zhǎng)期利率上限的政策）的方向調(diào)整。

然而，在2024年3月的政策會(huì)議上，日本央行正式?jīng)Q定廢除收益率曲線控制政策。此后，在2024年7月和2025年1月，日本央行兩次上調(diào)了政策利率。

市場(chǎng)利率上升及其影響

這一系列政策調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)利率上升。與長(zhǎng)期利率掛鉤的固定利率住房貸款利率自2019年左右的低點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)明顯上升（見(jiàn)圖表3）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定表現(xiàn)

然而，至少到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)顯著的波動(dòng)。各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲或保持高位。盡管在部分地區(qū)有房?jī)r(jià)上漲乏力的報(bào)道，但尚未出現(xiàn)房?jī)r(jià)即將下跌的跡象。

地價(jià)持續(xù)上漲及地理范圍擴(kuò)大

地價(jià)也在持續(xù)上漲，且地價(jià)上漲的地理范圍也在擴(kuò)大。

根據(jù)國(guó)土交通省每年7月1日統(tǒng)計(jì)的“都道府縣地價(jià)調(diào)查（基準(zhǔn)地價(jià)）”，2024年住宅用地的調(diào)查地點(diǎn)（與前年可比的14,554個(gè)地點(diǎn)）中，有6,524個(gè)地點(diǎn)地價(jià)上漲，5,934個(gè)地點(diǎn)地價(jià)下跌（見(jiàn)圖表4）。

這是33年來(lái)首次出現(xiàn)上漲地點(diǎn)數(shù)超過(guò)下跌地點(diǎn)數(shù)的情況。

住宅投資熱度不減，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)活躍

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中，投資者獲取房產(chǎn)的意愿依然強(qiáng)勁。

據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的“房地產(chǎn)投資者調(diào)查?”顯示，截至2024年10月的調(diào)查，表示“將在未來(lái)一年內(nèi)積極進(jìn)行新投資”的受訪者比例高達(dá)94%。相比之下，表示“暫時(shí)擱置新投資”的受訪者僅占2%。

此外，當(dāng)詢問(wèn)那些表示“積極進(jìn)行新投資”的受訪者其關(guān)注的資產(chǎn)類別時(shí)，與新冠疫情爆發(fā)前夕的2019年10月相比，選擇投資面向家庭的公寓的投資者大幅增加。

在2024年10月的調(diào)查中，最受投資者青睞的是單身人士租賃住宅（單間公寓），這表明投資者對(duì)住宅的關(guān)注度比以往任何時(shí)候都更高（見(jiàn)圖表5）。

金融機(jī)構(gòu)的貸款態(tài)度與租金上漲預(yù)期

在利率上升的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的負(fù)面影響，其前提條件是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的貸款態(tài)度依然保持寬松。

如果金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始限制對(duì)房地產(chǎn)的貸款，那么利用借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資的投資者可能會(huì)陷入資金困境，不得不為了套現(xiàn)而出售持有的房產(chǎn)。

此外，如果住房貸款的發(fā)放減少，住房需求也將不可避免地受到負(fù)面影響。如果這種趨勢(shì)在整個(gè)市場(chǎng)中蔓延，房地產(chǎn)價(jià)格將面臨嚴(yán)峻的調(diào)整壓力。

然而，目前尚未出現(xiàn)這種情況。

通過(guò)查看日本央行的“金融機(jī)構(gòu)貸款態(tài)度DI”數(shù)據(jù)，我們可以看到，認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)貸款態(tài)度“嚴(yán)格”的房地產(chǎn)公司比例一直保持在較低水平。

根據(jù)日本央行的“按貸款對(duì)象分類的貸款金額”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，面向房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額呈現(xiàn)出較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，住房貸款余額也以與以往相似的速度持續(xù)增加。

盡管如此，由于金融政策的調(diào)整，房地產(chǎn)投資者對(duì)利率上升的警惕性確實(shí)有所增強(qiáng)。在這種情況下，要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，就需要租金收入的增長(zhǎng)能夠抵消利率成本上升的預(yù)期不斷增強(qiáng)。

對(duì)于住房貸款而言，如果借款人對(duì)未來(lái)的收入增長(zhǎng)更有信心，那么他們將能夠彌補(bǔ)因利率上升而導(dǎo)致的購(gòu)房預(yù)算減少的影響。

政府和日本央行一直以來(lái)都在努力擺脫通縮，2025年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也需要切實(shí)實(shí)現(xiàn)通縮的擺脫。這將是確保在利率上升的環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定的關(guān)鍵。

嚴(yán)苛的J-REIT市場(chǎng)表現(xiàn)

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因金融環(huán)境的變化而受到重大沖擊，但股票市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的前景感到擔(dān)憂，這一點(diǎn)在J-REIT（日本房地產(chǎn)投資信托）市場(chǎng)上表現(xiàn)得尤為明顯。

2024年末，東京證券交易所的REIT指數(shù)較前一年末下降了8.5%，與同期上漲19.2%的日經(jīng)平均股價(jià)和上漲11.4%的東證行業(yè)股價(jià)指數(shù)（房地產(chǎn)業(yè)）相比，J-REIT的低迷表現(xiàn)顯得尤為突出。

從2024年J-REIT投資單位的買賣情況來(lái)看，投資信托、銀行和海外投資者是主要的賣方。

自2024年開(kāi)始實(shí)施的新NISA政策中，將所謂的每月分配型投資信托排除在適用范圍之外，這可能是導(dǎo)致投資信托出售J-REIT投資單位的一個(gè)原因。銀行方面，由于市場(chǎng)利率上升，從投資運(yùn)用的角度重新審視資產(chǎn)配置，從而減少了對(duì)J-REIT的持有。

對(duì)于海外投資者而言，自疫情以來(lái)遠(yuǎn)程辦公的普及，使得一些投資者擔(dān)心日本的租賃市場(chǎng)前景，進(jìn)而推動(dòng)了J-REIT的拋售。

J-REIT市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)展望

盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，J-REIT市場(chǎng)仍顯示出一定的韌性。

根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)，2024年12月的NAV倍率（基于評(píng)估價(jià)值的凈資產(chǎn)額與市值總額的比率，類似于股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率則上升至5.15%。

這表明，盡管市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但J-REIT的分紅吸引力仍在增強(qiáng)。

為了使J-REIT市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，需要在利率上升的環(huán)境下增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)J-REIT盈利能力改善的信心，并吸引更多市場(chǎng)參與者關(guān)注J-REIT。這最終將取決于租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)，特別是能否實(shí)現(xiàn)從通縮中解脫出來(lái)。

2025年，日本經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性因素依然較高，尤其是來(lái)自海外的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管美國(guó)新政府的貿(mào)易政策和能源政策尚未完全明朗，但它們可能會(huì)通過(guò)多種途徑對(duì)日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

此外，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，如各地的沖突走向，也不容忽視。

然而，基于當(dāng)前的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況，預(yù)計(jì)2025年的日本經(jīng)濟(jì)雖然缺乏強(qiáng)勁動(dòng)力，但仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

在勞動(dòng)力短缺的背景下，家庭的就業(yè)和收入環(huán)境有望繼續(xù)改善。

企業(yè)盈利狀況良好，且企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，這些宏觀因素表明，2025年租賃市場(chǎng)的改善趨勢(shì)有望延續(xù)。

《阿拉蕾看日本》欄目，將持續(xù)為大家分享關(guān)于日本的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

如果你對(duì)日本感興趣，無(wú)論是房產(chǎn)投資，還是經(jīng)營(yíng)管理簽證、高才簽等等，都可以掃碼進(jìn)群，和阿拉蕾一起暢聊日本。

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