觀點(diǎn)網(wǎng) 香港報(bào)道 新鴻基地產(chǎn)籌備逾20年的新界西沙大型住宅項(xiàng)目SIERRASEA，最快下周加入新盤戰(zhàn)場(chǎng)，項(xiàng)目首張價(jià)單全數(shù)折實(shí)低于600萬港元。

新地副董事總經(jīng)理雷霆表示，首批提供較大的優(yōu)惠是集團(tuán)慣常做法，項(xiàng)目全盤供應(yīng)有9000伙，未來將分?jǐn)?shù)年陸續(xù)推售，價(jià)錢亦會(huì)有所調(diào)整，因此首批單位的售價(jià)并不能代表整個(gè)項(xiàng)目的盈利。

SIERRASEA首張價(jià)單涉及158伙，以最高折扣15%計(jì)算，一房折實(shí)售價(jià)由299.88萬港元起，折實(shí)呎價(jià)由9499港元起，折實(shí)平均呎價(jià)10398港元。首張價(jià)單有102伙折實(shí)售價(jià)低于500萬港元，全數(shù)單位折實(shí)售價(jià)低于600萬港元。以定價(jià)計(jì)，今批單位市值逾9億港元。

雷霆形容是次開價(jià)為“夢(mèng)寐以求價(jià)”，因?yàn)樗嘈牛梢杂萌绱宋膬r(jià)錢購買到SIERRASEA這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于買家而言是夢(mèng)寐以求的。

過往西沙甚少新盤推出，若參考鄰近地區(qū)推出的新盤，最新為烏溪沙白石SILVERSANDS，于2021年1月推出，首批50伙單位，入場(chǎng)一房為719.4萬港元起，折實(shí)平均呎價(jià)19888港元。

同屬新地旗下的云海于2018年1月推出，首批71伙，入場(chǎng)一房624.03萬港元起，折實(shí)平均呎價(jià)16988港元。

以新界東計(jì)，萬科香港旗下大埔上然第一期及第二期于上月公布首張價(jià)單，折實(shí)平均呎價(jià)11036港元及12018港元，SIERRASEA較之低5.8%及13.5%。項(xiàng)目料為2014年10月長實(shí)大埔嵐山2期首批折實(shí)平均呎價(jià)8667港元后，新界東約10年半以來首批折實(shí)平均呎價(jià)最低新盤。

即使以馬鞍山新晉屋苑近期二手平均成交呎價(jià)11753港元至13896港元計(jì)，項(xiàng)目折實(shí)平均呎價(jià)亦平絕馬鞍山屋苑。

對(duì)于成本問題，雷霆指，首批提供較大的優(yōu)惠是集團(tuán)慣常做法，因此未來會(huì)有頗大的加價(jià)空間。而且項(xiàng)目全盤供應(yīng)有9000伙，未來將分?jǐn)?shù)年陸續(xù)推售，價(jià)錢亦會(huì)有所調(diào)整，因此首批單位的售價(jià)并不能代表整個(gè)項(xiàng)目的盈利。

他本人對(duì)項(xiàng)目后市的價(jià)錢非常有信心。

事實(shí)上，新地對(duì)于整個(gè)西沙項(xiàng)目投入巨大。項(xiàng)目分為A、B及C號(hào)三個(gè)地盤，發(fā)展商先于2017年向政府以159億港元完成補(bǔ)地價(jià)，每呎樓面地價(jià)近3200港元，創(chuàng)香港歷來最大額的補(bǔ)地價(jià)個(gè)案；2021年再進(jìn)行次輪補(bǔ)地價(jià)，涉資約37.5億港元，當(dāng)中住宅地盤補(bǔ)地價(jià)約37.2億港元。

換言之，補(bǔ)地價(jià)總金額高逾196億港元，直逼200億港元大關(guān)。

此外，新地更斥資數(shù)十億港元優(yōu)化該區(qū)基建和設(shè)施，包括擴(kuò)闊道路、改善排水排污系統(tǒng)、興建小區(qū)設(shè)施大樓等，當(dāng)中九成工程已完成，大大提升區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套。

新地執(zhí)行董事郭基煇曾于西沙GOPARK開幕時(shí)表示，西沙項(xiàng)目的源起是在80年代初，其父親郭炳江參與中國海岸馬拉松，剛好途經(jīng)這里，驚嘆馬鞍山旁竟有如此優(yōu)美的“寶地”，背山依海，遠(yuǎn)望八仙嶺，便興起發(fā)展這地方的念頭。那時(shí)還有很多荒廢的農(nóng)地，至89年大致完全并購這些農(nóng)地。歷年來經(jīng)過與多屆政府商討，反復(fù)修改圖則以完善計(jì)劃。

整個(gè)“西沙綜合發(fā)展區(qū)”項(xiàng)目涉及806萬呎用地，住宅可建樓面579.3萬呎。地盤大致可分為三部份，環(huán)繞輋下、馬牯纜、及泥涌，相對(duì)較靠近“企嶺下海”的“地盤C”，會(huì)用來興建商場(chǎng)、康樂及社福設(shè)施，包括已經(jīng)開幕的“GOPARK”就座落于此。

住宅部份全期共有46座樓、合共有9700個(gè)住宅單位，相等于接近一個(gè)沙田第一城的規(guī)模。第一期已命名為“SIERRASEA”，1A期及1B期分別提供781伙及784伙。整個(gè)“西沙綜合發(fā)展區(qū)”預(yù)計(jì)容納人口約28500人。

惟項(xiàng)目位置及配套卻成為其弊端。配套方面，新地從零開始自行興建，已開幕的GOPARK占地130萬平方呎，正正座落于SIERRAPARK對(duì)面，除了設(shè)100萬呎戶外運(yùn)動(dòng)公園“GOPARKSports”、多用途室內(nèi)主場(chǎng)館、3000呎寵物公園、40000呎戶外兒童游樂場(chǎng)等，這些設(shè)施對(duì)日常居住來說，未必發(fā)揮很大作用。

雖然興建中的地盤亦會(huì)設(shè)有少量零售設(shè)施，但居民日常生活所需，或要到馬鞍山市中心會(huì)有更多選擇。

另外，發(fā)展商為了解決交通問題，由2018年開始用了六年時(shí)間來進(jìn)行小區(qū)基建工程，把一段長1.5公里的西沙路擴(kuò)闊至四線，來回方向各兩條車道，增加車流量，應(yīng)付日后西沙所帶來人流車流。原來的道路僅有來回方向各一條行車線，車道狹窄且容易擠塞，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)易癱瘓出入交通。

西沙路是接駁西沙與馬鞍山區(qū)的重要車道，西面連接沙田、馬鞍山，東面連接西貢。

發(fā)展商曾在記者會(huì)中主動(dòng)響應(yīng)交通問題，表示SIERRASEA有“雙站雙線”優(yōu)勢(shì)，所指就是屯馬線及東鐵線。因?yàn)橛身?xiàng)目對(duì)出海映路回旋處出發(fā)，前往烏溪沙站及大學(xué)站，車程分別僅需約5分鐘及9分鐘。但能否負(fù)荷仍然是未知之?dāng)?shù)，或要待項(xiàng)目落成，居民陸續(xù)遞入才可以得到解答。

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