一、經營績效

（一）營業收入同比增長3.52%，基礎服務占比進一步提高

近年來，受宏觀經濟與房地產市場結構性調整的影響，物業管理行業由“高速增長”轉為“高質發展”，百強企業營收增速呈現持續放緩態勢。2024年，百強企業營業收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個百分點。

從收入結構看，2024年，百強企業基礎物業服務收入均值為13.43億元，占比約為83.71%，同比提升1.66個百分點，在總營收中占據核心地位；增值服務收入占比13.84%，同比下降1.39個百分點；創新型服務收入占比2.45%，同比下降0.27個百分點。

（二）社區增值服務收縮聚焦，創新服務發展不及預期

2024年，百強企業增值服務收入均值為2.22億元，同比下降5.93%，仍處于持續下降階段。主要原因是上游房地產市場持續調整，使非業主增值服務受到較大影響。2024年，非業主增值服務收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%，業務或將持續萎縮。社區增值服務收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%，在增值服務收入中的占比約72.07%，已成為增值服務的核心業務。2024年，百強企業創新型服務收入均值為0.39億元，同比下降6.23%。

城市服務收入呈現下降趨勢。商業運營服務收入也出現下滑趨勢，且降幅明顯。智慧科技服務板塊表現疲弱，大部分企業該板塊收入呈現下降趨勢。

（三）員工成本占比下降，運營維護成本占比提升，成本結構持續優化

2024年，百強企業營業成本均值為12.86億元，同比增長4.80%，增速下降；營業成本率為80.13%，較2023年提升0.98個百分點。

從營業成本構成來看，百強企業員工成本占比有所下降，設施設備運營維護成本占比有所提升，成本結構進一步優化。2024年，百強企業人員費用占總營業成本的54.71%，較2023年減少2.12個百分點。智能設備應用導致物業共用部分共用設施設備日常運行和維護費用占比有所提升。清潔衛生費、秩序維護費、綠化養護費占比較去年小幅提升，與百強企業加大外包業務比例有一定關系。

（四）利潤率水平下滑，風險進一步出清，行業理性回歸

2024年，百強企業“增收不增利”現象仍在持續，毛利潤與凈利潤仍然呈現下降趨勢。2024年，百強企業毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%。

2024年，百強企業毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個百分點，其中，基礎物業服務、增值服務及創新型服務的毛利率均出現下降；凈利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個百分點。

二、管理規模：管理面積增速放緩，從“擴規模”到“增績效”

（一）管理面積同比增長2.18%，由“拼面積”轉為“拼效益”

2024年，我國新建商品房銷售面積約9.74億平方米，同比減少12.86%，近幾年來持續處于下降趨勢。在宏觀經濟與房地產市場下行的大背景下，物業管理行業逐步轉入存量市場，競爭加劇。物業服務百強企業更加理性、務實，聚焦質量和效益，管理面積增速進一步下降。截至2024年底，百強企業管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點；合約面積均值為8847.83萬平方米，同比增長1.01%，增速較上年下降1.15個百分點。

（二）加大非住宅細分賽道拓展力度，但管理面積占比未顯著提升

百強企業積極拓展非住宅項目，加大力度布局非住宅細分賽道。2024年，百強企業非住宅業態管理面積占比達34.21%，與上一年基本保持一致。

從項目拓展方面看，百強企業拓展非住項目難度較大，面臨諸多挑戰，如價格競爭激烈、客戶支付能力減弱、回款周期延長、客戶需求升級等。從項目保有方面看，由于非住宅項目多為單一業主，項目穩定性較差。即使非住宅項目“拿得下”，也未必“保得住”。

（三）多維度強化市場拓展能力，并購市場存在資源整合機會

2024年，百強企業第三方管理面積占比達到54.83%，同比微增0.30個百分點，基本維持穩定。一方面，部分百強企業長期依賴關聯公司項目供給，市場化拓展能力較差；另一方面，市場化拓展方向更多地集中在非住宅領域，留存率更低。

2024年以來，行業發生多個并購案例，但整體看并購市場熱度并不高。約一半案例是集團內部優質資源的整合，部分物業公司因戰略收縮、聚焦主業、回籠資金而出售資產。

（四）拓寬“聚焦深耕”戰略內涵，集中優勢資源夯實市場競爭力

面對市場變化，百強企業在經營策略上進行調整，由“業務擴張”轉為“戰略聚焦”，百強企業不斷提高聚焦精度，使優質資源盡可能地投入最核心、效益最好的領域，發揮集約化優勢，合理優化布局。根據目前行業發展情況判斷，“聚焦深耕”戰略仍將是未來幾年百強企業的重點發展策略，具有重要意義。

三、服務質量：加強品質建設提高滿意度，應對收繳率留存率下行壓力

（一）標準化建設不斷細化完善，落地執行和動態優化仍需加強

百強企業以基礎服務的標準化為起點，按項目類型與級別進行標準化服務分級，在此基礎上，逐步延伸至增值服務的標準化，實現服務流程與類型的全面覆蓋，確保標準化體系內容符合多樣化的市場需求。

標準化體系建設以落地執行為重點。百強企業從多方面嚴格把控服務落實情況，并持續迭代標準化產品，確保服務質量緊貼時代要求，滿足客戶對于物業服務不斷發展的需求。

（二）科技應用賦能提質增效，深挖需求提升服務溫度

新科技給物業服務行業帶來了技術革新，硬件技術的革新提升了物業服務的效率和環境管理的精度；軟件技術的應用為服務質量與效率的提升奠定重要基礎，使物業服務行業從經驗管理向數據管理轉變，推動行業從“被動響應”向“主動服務”轉型。

物業企業主動豐富服務類型，以社區增值服務滿足客戶的額外需求，以特色人文服務滿足客戶精神文明追求。讓業主感受到服務的溫度。

（三）構建服務與費用透明化機制，推動物業服務質價相符

物業企業以物業費的使用公開透明為切入點，探索出信托制物業費模式：物業公司通過信托賬戶支取物業費，公開透明，避免業主產生誤解；以服務透明、價格匹配需求為切入點，創新提出物業清單化服務加彈性定價的模式：業主自主選擇服務項目和服務效果，物業公司據此提供服務，化解傳統模式供需錯配矛盾，使服務-價格透明。

（四）行業滿意度保持穩定，外部環境變化導致收繳率留存率下降

2024年，物業行業滿意度得分為73.1分，保持穩定；百強企業平均物業費收繳率與留存率分別為88.17%、96.81%，與以往年份相比降幅較大。收繳率和留存率出現顯著下降主要是由外部市場環境的變化導致的，并非企業提供的物業服務品質出現問題，通過滿意度情況可以佐證。

四、發展潛力：深挖“物業+”萬億藍海，智慧科技與人才優化雙輪驅動

（一）市場空間廣闊奠定行業發展基礎，多元細分業態具備挖掘潛力

房地產市場邁入下半場，行業重心由開發銷售轉向長效運營。盡管規模增量市場逐步收縮，但存量市場依然持續增長，前景廣闊。截至2024年末，中國物業管理行業管理規模達314.1億平方米，同比增長4.01%，2020~2024年復合增長率達4.93%。

從存量市場來看，市場仍存結構性機會，尤其在非住宅領域。從招標市場來看，2024年，辦公類物業是招標項目中數量最多的業態，占比達47.86%；學校物業招標項目數占比第二，達26.74%。

（二）“提振消費”政策促進社區增值服務發展，美居、養老等服務潛力凸顯

隨著行業的不斷發展，基于住宅場景下的“物業+生活”服務成為當前服務的主流模式，多個刺激消費政策出臺，鼓勵物業公司開展“物業+生活服務”。面對多元化的社區生活服務，百強企業未來的業務類型可聚焦以下三類有發展潛力的服務類型：美居和房屋修繕服務、養老服務、到家服務。

（三）IFM 需求巨大有待掘金，城市服務升級“城市治理”釋放更大潛力

2024年，以非住宅管理面積為基礎保守計算，我國IFM（綜合設施管理）市場空間達7072.20億元，預計2029年將達到近萬億元。物業企業在政策推動與市場機遇的雙重驅動下正突破服務邊界，以“城市服務商”的角色深度參與城市治理，挖掘城市服務的市場潛力。根據測算，物業企業開展城市服務的市場空間預計到2029年將達萬億元，市場空間廣闊。

（四）數字化轉型推動精細化管理，擁抱AI技術加速服務升級

百強企業深度應用物聯網、大數據與人工智能（AI）等新技術，通過數據驅動決策、智能流程重構和場景化應用開發，從“人盯人”的粗放式運營轉向“數據驅動”的精細化管理，將傳統業務升級為全鏈路智能化的服務生態。同時緊跟科技發展前沿，積極擁抱AI，進一步優化管理和服務。

（五）優化人才結構，完善“選、育、用、留”機制

從員工類型上看，科技型、綜合型以及細分賽道領域的專業型員工數量有所提升。2024年，百強企業的從業人員中，本科及以上人員占比12.44%，大專學歷人員占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人員占比分別為63.98%，比例持續下降，百強企業從業人員的學歷平均水平穩步提升。百強企業堅持“以人為中心”的原則，不斷完善“選、育、用、留”機制，制定全方位人才建設體系。

五、社會責任：保障基層就業，依法誠信納稅，協助基層治理

（一）行業發展吸納基層就業，百強企業納稅額保持增長

物業行業用工規模持續增長，截至2023年末，中國共有物業管理企業37.5萬個，比2018年末增長59.8%，物業管理企業從業人員854.3萬人，比2018年末增長34.1%。百強企業2024年員工數量均值為6082人，同比小幅下降。我國50~65周歲的人口占比逐年增加。物業行業可以提供大量不限年齡的就業崗位，為促進就業、維護社會穩定作出了積極貢獻。

稅收是國家經濟發展的支柱，百強企業誠信經營，依法納稅，發揮榜樣力量。2024年，百強企業平均納稅額7845萬元，同比上升1.01%，高于2024年全國稅收收入增長率（-3.4%），是百強企業砥礪前行、承擔社會責任的有力證明。

（二）物業企業托底民生，接管老舊小區賦能基層治理

物業企業協助政府做好老舊小區、城中村與保障房等重難點區域的基層治理。通過物業服務，主動發現區域存在的問題與隱患，并將其解決或上報至相關部門，提升基層治理的效率。

物業公司根據業主需求及小區狀況，有序推進設施、區域升級服務，提升小區的安全性、便利性與舒適度。物業企業對小區基礎設施、便民設施進行升級，提升業主的生活品質與便利性；對小區進行綠色升級，滿足業主對綠色生活的向往以及政府對于環境保護的要求；對小區進行智慧升級改造，綜合提升業主的居住體驗，提高基層治理數字化、智能化水平。

物業企業在日常工作中與業主之間形成了較為緊密的關系，促進區域和諧穩定，降低治理成本，提升了基層治理效率。串聯群眾與政府間的關系，三方協同推進基層治理。