2023年下半年以來，中國多個城市，從一線城市上海到二線城市蘇州，再到區域性中心城市鄂州，紛紛按下了“城中村改造”的加速鍵。

伴隨著中央層面“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”的定調，以及住建部提出的“再新增100萬套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度”的目標，新一輪大規模的城市更新浪潮似乎已蓄勢待發。

這不僅是對城市面貌和居民生活環境的一次重大提升，更被市場解讀為繼上一輪棚戶區改造（簡稱“棚改”）后，穩定房地產市場、刺激內需、推動高質量發展的重要抓手。

一、 城中村改造：歷史沿革與時代新義

1. 什么是城中村？
城中村，通常指在城市高速發展過程中，由于城市擴張將原有農村地區包圍，而這些區域未被完全納入現代化城市管理體系，保留了集體土地性質和農村管理模式，形成的與現代化城市景觀格格不入、基礎設施落后、建筑密度高、安全隱患多的特殊聚落。它們是城市化進程中的特殊產物，既為大量外來人口提供了低成本的棲息之所，也帶來了管理、安全、衛生等多重挑戰。

2. 從“棚改”到“村改”：政策的演進
中國的城市更新并非新概念。上一輪廣為人知的“棚戶區改造”始于2008年，并在2015-2018年達到高峰。棚改，特別是大規模的貨幣化安置（直接發放現金補償），通過創造巨量購房需求，極大地推動了三四線城市的房地產去庫存和價格上漲，對當時的經濟穩增長起到了顯著作用。但也帶來了房價過快上漲、地方政府債務增加等副作用。

本輪“城中村改造”可以看作是城市更新的延續和深化，但與上一輪棚改相比，具有明顯的新特點：

• 范圍更聚焦：

  明確重點在“超大特大城市”，這些城市人口持續流入，住房需求相對旺盛，改造需求也更迫切。

• 目標更多元：

  不僅是去庫存，更強調提升城市品質、改善民生、消除安全隱患、優化城市空間布局。

• 資金來源更審慎：

  強調“資金自求平衡”、“不新增地方政府隱性債務”，要求項目具有更強的市場化運作能力和可持續性。

• 安置方式更靈活：

  明確提出“積極落實購買存量房安置和房票安置”，意味著貨幣化安置（包括房票）將再次扮演重要角色，但可能更注重引導需求對接現有商品房庫存，而非簡單發放現金。

3. 為何此時加碼城中村改造？
當前推動城中村改造，具有多重戰略考量：

• 穩定房地產市場：

  在房地產市場面臨調整壓力的背景下，通過改造創造新的購房需求，有助于消化存量商品房，穩定市場預期。

• 刺激內需與投資：

  大規模改造工程本身就能帶動投資，涉及建筑、建材、家電、裝修等多個行業，創造就業崗位，拉動經濟增長。

• 改善民生福祉：

  提升城中村居民的居住條件和生活環境，共享城市發展成果，促進社會公平與和諧。

• 提升城市治理水平：

  消除安全隱患，優化城市功能分區，提高土地利用效率，推動城市可持續發展。

本次城中村改造政策中，“貨幣化安置”和“房票安置”被重點提及，成為市場關注的焦點。

1. 貨幣化安置 (Monetary Settlement)
指拆遷補償不直接提供安置房，而是以貨幣形式支付給被拆遷居民，由其自行購買住房。這種方式直接增加了市場上的購房資金，理論上可以快速轉化為購房需求。住建部提出的“通過貨幣化方式加大政策支持力度”預示著這種方式將得到鼓勵。

2. 房票安置 (Housing Voucher Settlement)
房票并非直接發放現金，而是發放一種購房憑證（房票），限定在一定區域、一定時間內購買指定的商品房（通常是本地的存量新房或二手房）。房票的面額通常會高于同等條件下的純貨幣補償（例如，給予一定比例的獎勵），以鼓勵居民選擇房票。對政府而言，房票能更精準地引導拆遷需求對接本地商品房庫存，避免資金外流或挪作他用；對開發商而言，則意味著更確定的銷售回款。蘇州、鄂州等地的實踐已明確采用或提及房票安置。

3. 經濟理論基礎：需求側刺激與乘數效應
無論是貨幣化安置還是房票安置，其核心邏輯都是通過政府或相關主體投入資金，直接創造或引導購房需求，屬于典型的需求側管理政策。根據凱恩斯主義經濟學，政府支出（或引導的居民支出）具有乘數效應，即初始投入的資金通過市場流轉，會帶動更大規模的經濟活動增長。在房地產領域，一筆購房支出不僅使開發商受益，還會傳導至建筑、建材、家居、家電、金融服務等上下游產業，從而對整體經濟產生拉動作用。

三、 市場影響：規模測算與效應分析

1. 潛在需求規模有多大？
住建部提出的“新增100萬套”目標是關鍵數據。中指研究院測算，若按套均100平方米計算，這100萬套改造若主要采取貨幣化/房票安置，理論上可帶動約1億平方米的市場銷售規模。考慮到2023年全國商品房銷售面積預計在11-12億平方米左右，這1億平方米約占年銷售規模的近10%，體量相當可觀。中信證券的分析則更為樂觀，認為這部分需求可能相當于新房年銷售規模的近兩成。
需要注意的是，這100萬套是“新增”目標，實際需要改造的總量可能更大。如陳文靜所言，僅全國35個大中城市需改造的城中村住宅就達170萬套，加上危舊房，潛力巨大。

2. 對房地產市場的影響幾何？

• 去庫存效應：

  特別是在庫存壓力較大的城市，通過貨幣化/房票安置引導拆遷戶購買存量商品房，將是有效的去庫存手段。這對于緩解部分開發商的資金鏈壓力、穩定區域房價預期具有積極意義。

• 結構性影響：

  影響可能更多體現在政策重點推行的超大特大城市及其周邊區域。不同城市、不同板塊的受益程度會有差異，取決于改造規模、安置方式比例、當地商品房庫存結構等因素。

• 價格預期：

  短期內，需求的集中釋放可能對特定區域的房價形成支撐甚至小幅推升。但政策強調“穩”和“可持續”，大規模刺激導致房價暴漲的可能性較低，尤其是在整體市場供求關系已發生變化的背景下。

• 開發商機遇與挑戰：

  參與城中村改造項目本身對開發商的綜合能力（資金、規劃、運營、社會溝通）要求很高。能成功參與的企業有望獲得新的增長點。同時，整體市場需求的提振對所有開發商都是利好。

3. 宏觀經濟提振作用：
城中村改造作為投資和消費的雙重驅動力，對宏觀經濟的貢獻不容小覷。除了直接的房地產及相關產業帶動，改善的城市環境和基礎設施也能提升城市吸引力，促進長期經濟發展。

四、 挑戰與風險：理想與現實的距離

盡管前景看好，新一輪城中村改造的推進也面臨諸多挑戰：

• 資金來源與平衡：

  這是核心難點。政策明確要求“不新增地方政府隱性債務”、“資金自求平衡”。這意味著單純依靠財政投入難以為繼，需要探索更多市場化融資模式，如引入社會資本、利用政策性金融工具（如PSL）、優化土地出讓收益分配等。項目的經濟可行性將是關鍵門檻。

• 實施效率與公平：

  城中村改造涉及復雜的產權關系、大量的居民溝通協調工作。如何在保證效率的同時，確保補償公平、程序公正，避免社會矛盾，考驗地方政府的治理能力。居民的改造意愿（“群眾改造意愿強”）是前提，這需要充分的前期溝通和合理的利益平衡機制。

• 政策落地與時滯：

  從政策發布到項目啟動、拆遷、補償發放、居民購房，整個過程需要時間。如分析師指出，“對市場的實質性帶動，不一定在短期能快速顯現，而可能會在一個較長的過程中發揮更加持久、有效的作用。” 政策效果的顯現存在時滯。

• 市場預期管理：

  需要防止市場過度炒作，避免重蹈上一輪棚改導致部分城市房價過快上漲的覆轍。政策的精準性和調控的靈活性至關重要。

新一輪城中村改造無疑為相關領域帶來了投資機遇，但也需審慎評估風險：

• 房地產板塊：

• • 關注在超大特大城市擁有較多土地儲備或存量項目的開發商。

  • 關注在城市更新領域有成功經驗和專業能力的開發商。

  • 留意受益于區域市場需求提振的龍頭房企。

• 建筑與建材行業：

• • 關注在相關區域有業務布局的建筑央企國企和地方龍頭。

  • 水泥、防水材料、管材、玻璃等基礎建材供應商可能受益。

  • 裝配式建筑、綠色建材等符合高質量發展方向的企業也值得關注。

• 家電家居行業：

• • 新房交付和舊房改造通常會帶動家電、家具、廚衛等產品的需求。

• 金融機構：

• • 提供項目貸款、并購融資、居民按揭貸款等服務的銀行和非銀金融機構。

• 專業服務機構：

• • 提供規劃設計、評估咨詢、工程監理等服務的企業。

投資建議：

1. 精選區域與標的：

   投資應聚焦于政策明確支持、財政實力較強、改造計劃清晰的超大特大城市及其核心區域。選擇基本面穩健、管理能力強、在城市更新領域有優勢的企業。

2. 注意政策節奏與風險：

   城中村改造是長期工程，政策落地和效果顯現有不確定性。需密切跟蹤各地實施細則、資金到位情況及項目進展。警惕過度依賴政策刺激、基本面脆弱的企業風險。

3. 多元化視角：

   除了直接受益的板塊，也要考慮間接受益的消費、服務等領域。

4. 區分“棚改”經驗：

   不能完全照搬上一輪棚改的投資邏輯。本輪改造在資金、范圍、目標上均有不同，市場環境也已變化，需更注重項目的可持續性和企業的內生增長能力。

結論

新一輪城中村改造是中國在新的發展階段，統籌發展與安全、推動城市高質量發展、穩定經濟大盤的重要舉措。它承載著改善民生、優化城市空間、拉動內需的多重目標。

貨幣化安置與房票制度的靈活運用，為有效連接改造需求與商品房庫存提供了政策工具。雖然其規模和影響尚待觀察，且面臨資金、實施等多重挑戰，但其對穩定房地產市場、提振相關產業鏈、促進經濟增長的積極作用值得期待。

對于投資者而言，這既是機遇也伴隨風險，深入理解政策導向、精準把握市場節奏、審慎評估項目風險，將是在這輪城市更新浪潮中掘金的關鍵。