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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林芳（陳建國第二任配偶）

被告：

陳靜（陳建國與前妻之女）

陳立（陳建國與林芳之子）

李素蘭（陳建國之母）

被繼承人：陳建國（陳靜、陳立之父，2023 年去世）

關聯主體：甲公司（涉案房屋登記機構）

（二）案件背景

陳建國與林芳于2000 年 8 月結婚，2018 年 7 月協議離婚，育有一子陳立。陳建國與前妻育有一女陳靜，1997 年離婚后陳靜由前妻撫養。2023 年陳建國去世后，林芳發現登記在陳建國名下的北京市西城區某房屋（以下簡稱 “一號房屋”）已于 2010 年通過《存量房屋買賣合同》轉讓給陳靜，遂以該房屋屬夫妻共同財產、陳建國無權私處分為由，訴請確認合同無效并恢復登記。

（三）關鍵事實與證據

房屋權屬與婚姻狀況：

一號房屋于1998 年 9 月由陳建國通過房改購房取得，2000 年 7 月登記在其名下，早于與林芳的結婚時間（2000 年 8 月）。

陳建國與林芳2018 年離婚協議中，財產分割僅涉及其他三套房屋，未提及一號房屋，并載明 “財產分割清楚、完畢”。

爭議交易與抗辯：

2010 年 11 月，陳建國與陳靜簽訂合同，以 7.5 萬元價格轉讓一號房屋并完成過戶。

林芳主張一號房屋屬夫妻共同財產，依據是陳建國在房屋上市交易登記表中勾選其為共有權人；陳靜抗辯該房屋為陳建國婚前個人財產，離婚協議未分割可佐證。

舉證與程序：

原告提交結婚證、離婚協議、房屋登記檔案，證明婚姻關系及房屋登記情況。

被告陳靜提交購房合同、產權登記時間，證明房屋屬婚前財產，離婚協議未涉及該房屋分割。

二、爭議焦點

（一）涉案房屋是否為夫妻共同財產

原告主張：一號房屋雖婚前登記在陳建國名下，但婚后存在超標面積補交房款，且陳建國在上市交易登記表中確認其為共有權人，應認定為夫妻共同財產，陳建國擅自處分屬無權處分。

被告抗辯：房屋于婚前取得產權，購房款及工齡優惠均屬陳建國婚前個人投入，離婚協議未提及該房屋分割，足以證明屬婚前個人財產。

（二）《存量房屋買賣合同》是否有效

原告主張：陳建國隱瞞婚姻狀況，與陳靜惡意串通轉讓夫妻共同財產，合同損害其合法權益，依據《民法典》第154 條應認定無效。

被告抗辯：陳建國作為房屋所有權人，有權自由處分婚前個人財產，陳靜作為子女通過合法交易取得產權，無惡意串通情形。

（三）離婚協議未分割房屋的法律后果

原告主張：離婚協議未提及一號房屋，不能證明該房屋屬個人財產，可能因疏忽遺漏分割。

被告抗辯：離婚協議明確“財產分割清楚、完畢”，未列明一號房屋，足以證明雙方認可該房屋屬陳建國個人財產，不存在遺漏。

三、裁判結果

合同效力與產權歸屬：

確認陳建國與陳靜簽訂的《存量房屋買賣合同》有效；

駁回林芳要求恢復房屋登記至陳建國名下的訴訟請求。

訴訟費用承擔：

案件受理費及保全費由林芳承擔。

四、案件分析

（一）婚前個人財產的認定標準

根據《民法典》第1063 條，一方婚前取得的財產屬個人財產。本案中，一號房屋產權登記時間（2000 年 7 月）早于結婚登記時間（2000 年 8 月），且購房款及工齡優惠均為陳建國婚前投入，即便婚后存在超標補款，亦不改變產權性質。離婚協議未分割該房屋，且明確 “財產分割完畢”，進一步佐證雙方認可其個人財產屬性。

（二）夫妻共同財產的舉證責任

原告主張房屋屬夫妻共同財產，需證明婚后有共同出資或權屬約定。但原告未提供出資證明，僅以陳建國在登記表中勾選“共有權人” 為據，而該登記內容與產權登記、離婚協議等客觀事實矛盾，且無其他證據佐證權屬約定，故法院不予采信。

（三）惡意串通的構成要件

根據《民法典》第154 條，惡意串通需證明雙方主觀故意損害他人權益。本案中，陳靜作為子女與父親陳建國交易，購房價格雖低于市場價，但房改房交易存在政策優惠，且原告無證據證明雙方存在串通損害其利益的合意，故不構成惡意串通。

（四）離婚協議的證據效力

離婚協議作為雙方對婚姻財產的最終處理，未提及一號房屋且聲明“分割完畢”，在無相反證據時，應推定雙方認可該房屋屬陳建國個人財產，原告主張 “遺漏分割” 缺乏事實基礎。

五、勝訴辦案心得

（一）婚前財產證據的完整性構建

代理被告時，重點提交購房合同、產權證書、結婚登記時間等證據，形成“婚前取得 + 獨立出資” 的證據鏈，直接證明房屋屬個人財產，切斷原告對夫妻共同財產的主張。

（二）離婚協議的關聯性運用

強調離婚協議中“財產分割清楚、完畢” 的條款，結合未列明涉案房屋的事實，合理推論雙方對該房屋權屬的共識，削弱原告 “遺漏分割” 的主張。

（三）舉證責任的有效轉移

針對原告“惡意串通” 的指控，要求其提供溝通記錄、利益輸送等證據，利用 “誰主張誰舉證” 規則，迫使原告因證據不足承擔不利后果。

本案啟示：在涉及婚前財產處分的糾紛中，需優先固定產權取得時間、出資證明等基礎證據，結合離婚協議等文件形成完整權利鏈條。同時，針對惡意串通等指控，應注重舉證責任分配，避免陷入無證據支持的抗辯。通過事實證據與法律條文的結合，有效維護當事人合法權益。