為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林小羽（被繼承人之子，隨父姓）

被告：李素蘭（被繼承人之母，原告祖母）

被繼承人：

林芳（林小羽之母，2001 年去世）

林建軍（林小羽之父）

（二）案件背景

林建軍與林芳系夫妻，育有一子林小羽。林芳于2001 年去世，生前在北京市房山區(qū)A號院擁有44.6 平方米房屋產(chǎn)權(quán)，經(jīng)公證由林小羽繼承。2016 年，A號院因北京市房山區(qū)城關(guān)中心區(qū)棚戶區(qū)改造被拆遷，李素蘭（林芳之母）作為宅基地使用權(quán)人與社區(qū)管委會簽訂拆遷協(xié)議，獲得回遷房兩套（一號、二號，各82.48 平方米）及補(bǔ)償款。林小羽此前已通過訴訟分得部分補(bǔ)償款，現(xiàn)因回遷房建成，主張二號房屋歸其所有，李素蘭以林小羽非村集體成員、回遷房與宅基地掛鉤為由抗辯，雙方訴至法院。

（三）關(guān)鍵事實與證據(jù)

產(chǎn)權(quán)與繼承依據(jù)：

林芳名下44.6 平方米房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，經(jīng)公證由林小羽單獨(dú)繼承，林建軍放棄繼承權(quán)。

拆遷協(xié)議認(rèn)定A號院宅基地面積318.66 平方米，房屋總面積 218.58 平方米，李素蘭作為宅基地使用權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，獲得 213.6 平方米回遷房指標(biāo)及 40 平方米困難補(bǔ)助，選購兩套 82.48 平方米房屋（合計 164.96 平方米）。

爭議焦點證據(jù)：

原告提交公證書、前案判決書，證明對A號院房屋享有繼承權(quán)，拆遷補(bǔ)償應(yīng)包含回遷房利益。

被告提交《城關(guān)中心區(qū)棚戶區(qū)改造項目集體土地宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償與定向安置方案》，主張回遷房面積與宅基地掛鉤，原告非集體成員無資格，且其繼承房屋面積僅44.6 平方米，無權(quán)主張 82.48 平方米房屋。

前案與本案關(guān)聯(lián)：

2020 年判決認(rèn)定林小羽有權(quán)分得拆遷補(bǔ)償款，但因回遷房未建成未處理；2022 年回遷房交付后，林小羽再次起訴主張房屋使用權(quán)。

二、爭議焦點

（一）原告是否享有回遷房選房資格

原告主張：基于繼承取得A號院44.6 平方米房屋產(chǎn)權(quán)，根據(jù) “房地一體” 原則，有權(quán)獲得對應(yīng)拆遷利益，包括回遷房安置資格。

被告抗辯：回遷房資格基于宅基地使用權(quán)，原告戶籍不在拆遷范圍內(nèi)，非村集體成員，且拆遷政策規(guī)定僅宅基地使用權(quán)人可獲補(bǔ)償，原告繼承的房屋依附被告宅基地，無獨(dú)立使用權(quán)。

（二）回遷房面積如何計算分配

原告主張：按繼承房屋占總建筑面積比例（44.6/218.58≈20.4%）計算，應(yīng)享有 213.6 平方米 ×20.4%≈43.57 平方米，現(xiàn)主張 82.48 平方米房屋，超出部分愿按市場價補(bǔ)差價。

被告抗辯：回遷房面積以宅基地面積為基數(shù)計算，與地上房屋面積無關(guān)，原告僅能獲得房屋重置成新價補(bǔ)償，無權(quán)參與宅基地相關(guān)的回遷房分配。

（三）回遷房性質(zhì)及處理方式

原告主張：回遷房屬拆遷補(bǔ)償利益，應(yīng)確認(rèn)所有權(quán)或居住使用權(quán)，法院可參照市場價格處理面積差。

被告抗辯：回遷房尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，且原告非集體成員，法院不應(yīng)處理居住使用權(quán)，應(yīng)駁回起訴。

三、裁判結(jié)果

居住使用權(quán)歸屬：

北京市朝陽區(qū)二號房屋（82.48 平方米）居住使用權(quán)歸林小羽享有。

面積差價款支付：

林小羽按每平方米14000 元向李素蘭支付超出應(yīng)得面積（43.57 平方米）的差價款 631880 元（計算公式：(82.48-43.57)×14000-43.57×2000）。

駁回其他請求：

駁回林小羽要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的請求，因尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，僅處理居住使用權(quán)。

四、案件分析

（一）拆遷補(bǔ)償利益的繼承與分配

根據(jù)《民法典》第339 條 “房地一體” 原則，林小羽繼承的房屋所有權(quán)包含對應(yīng)宅基地使用權(quán)，雖宅基地使用權(quán)登記在李素蘭名下，但林小羽作為房屋所有權(quán)人，有權(quán)獲得該部分房屋對應(yīng)的拆遷利益（包括回遷房面積）。前案判決已確認(rèn)其對補(bǔ)償款的權(quán)利，本案進(jìn)一步認(rèn)定回遷房屬拆遷利益延伸，應(yīng)納入分配范圍。

（二）選房資格的法律認(rèn)定

被告主張回遷房資格僅限宅基地使用權(quán)人，但《土地管理法》第11 條規(guī)定地上建筑物所有權(quán)人對宅基地享有合法使用權(quán)，且拆遷政策未排除房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償權(quán)利。林小羽通過繼承取得房屋產(chǎn)權(quán)，雖非村集體成員，仍可因房屋所有權(quán)獲得依附于該房屋的拆遷補(bǔ)償，包括回遷房面積。

（三）面積計算的合理性

法院參照前案確定的房屋面積比例（20.4%），結(jié)合拆遷方案中 “應(yīng)安置面積與房屋建筑面積掛鉤” 的規(guī)則，認(rèn)定林小羽應(yīng)得 43.57 平方米。因回遷房不可分割，判決其享有整套房屋使用權(quán)并補(bǔ)差價，既符合 “物盡其用” 原則，也平衡了雙方利益。

（四）未登記回遷房的處理規(guī)則

因回遷房尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，法院依據(jù)《民法典》第229 條，結(jié)合實務(wù)中對未登記安置房的處理慣例，僅確認(rèn)居住使用權(quán)而非所有權(quán)，避免因產(chǎn)權(quán)未登記導(dǎo)致判決無法執(zhí)行，同時保障原告實際居住需求。

五、勝訴辦案心得（原告視角）

（一）繼承權(quán)利的連貫性證明

核心證據(jù)：公證書（證明房屋繼承權(quán)）、前案判決書（確認(rèn)拆遷補(bǔ)償款權(quán)利），形成“繼承房屋→拆遷利益→回遷房資格” 的完整證據(jù)鏈，證明原告權(quán)利來源合法，強(qiáng)化 “房地一體” 原則的適用。

（二）拆遷政策的精準(zhǔn)解讀

抓住拆遷方案中“房屋補(bǔ)償包含宅基地區(qū)位補(bǔ)償” 的條款，主張原告作為房屋所有權(quán)人，有權(quán)獲得與房屋對應(yīng)的宅基地補(bǔ)償利益，突破被告 “僅限宅基地使用權(quán)人” 的抗辯，將補(bǔ)償范圍從地上物延伸至宅基地衍生權(quán)益。

（三）不可分割財產(chǎn)的靈活主張

針對回遷房不可分割且未登記的特性，調(diào)整訴訟請求為“居住使用權(quán) + 差價補(bǔ)償”，符合法院對未登記房產(chǎn)的處理習(xí)慣，避免因主張所有權(quán)被駁回，提高勝訴可能性。

（四）前案裁判的充分利用

援引前案中法院對“按份共有關(guān)系”“面積比例計算” 的認(rèn)定，作為本案關(guān)鍵說理依據(jù)，減少重復(fù)舉證，利用司法連貫性增強(qiáng)主張的說服力，降低訴訟成本。

（五）地域政策的針對性應(yīng)對

強(qiáng)調(diào)北京市地方性拆遷政策中“保護(hù)房屋所有權(quán)人利益” 的精神，結(jié)合《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》相關(guān)規(guī)定，說明原告作為合法繼承人的補(bǔ)償資格，弱化戶籍限制的影響。

本案啟示：在涉及北京市回遷房的繼承糾紛中，需緊扣“房地一體” 原則，通過繼承公證和前案裁判固定權(quán)利基礎(chǔ)，同時結(jié)合本地拆遷政策靈活主張權(quán)益。針對未登記房產(chǎn)，優(yōu)先主張居住使用權(quán)并通過差價補(bǔ)償解決面積爭議，既符合法律規(guī)定，也能實現(xiàn)實質(zhì)公平。