阿宇根據《廣東省土地管理條例》《江門市“房地一體”農村不動產登記發證工作實施方案》等法規政策，結合江門市及各區縣具體規定，匯總了江門市農村宅基地面積、建筑面積、建筑高度層高、翻建擴建等標準，并附法律依據，以下為詳細解讀：

一、市級宅基地政策標準

1.宅基地面積

江門市執行省級標準：平原地區和城市郊區每戶不超過80㎡，丘陵地區120㎡，山區150㎡。

2.特殊規定：市轄區（蓬江、江海、新會）及部分縣級市結合本地實際調整上限，如江海區單戶宅基地面積上限為100㎡。

3.建筑面積與層高

總建筑面積：一般控制在300㎡以內（蓬江、江海、新會）。

建筑層數與高度：多數地區限建3層，總高度不超過14m（含梯間），部分區域如恩平市中心城區外允許總高18m。

6.樓間距與風貌管控

新村住宅正向間距需大于6m，側向間距不少于4m；舊村結合實際調整。

建筑外飄構件（如陽臺、飄窗）需嚴格限制尺寸，確保符合用地紅線。

二、市級標準與省級標準的異同

相同點：均遵循“一戶一宅”原則，面積按地形分類執行省級標準（平原80㎡、丘陵120㎡、山區150㎡）。

差異點：

面積上限：部分市轄區（如蓬江）將平原地區標準放寬至100㎡。

建筑高度：省級未明確具體限高，江門市細化至11.2-18m不等，恩平市因風貌管控更嚴格。

歷史遺留處理：江門市對1987年前超面積宅基地允許有條件確權登記。

三、地方標準（各區縣）

市轄區

蓬江區

（已失效）《蓬江區“房地一體”農村不動產確權登記實施細則》

宅基地面積≤100㎡，總建筑面積≤300㎡；建筑限高14m，頂層梯間高度＜2.2m。

江海區

《關于做好農村宅基地審批管理工作的函》（江農農函〔2020〕47號）
《關于做好農村宅基地審批管理工作的通知》江海農水〔2022〕131號

宅基地≤100㎡，建筑限3層，總高≤11.2m（首層4m，二層以上3.6m），頂層可設高度＜2.2m、面積≤頂層25%的梯間。

新會區

《江門市新會區自然資源局關于印發新會區加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作實施方案的通知》（新自然資〔2020〕167號）
《新會區農村宅基地和農房建設管控實施細則（征求意見稿）》2024

面積：宅基地≤100㎡，總建筑面積≤300㎡；建筑總高≤12m（不含梯間），頂層可設高度＜2.2m、面積≤頂層25%的梯間。

飄出：只可在住宅正面設置飄出寬度≤1.5m的外飄陽臺。

間距：正向間距＞6m，側向間距不得≥4m。可利用住宅側向間距設置不低于1個/戶的停車位。

縣級市

臺山市

《臺山市“三舊”改造實施辦法》臺府〔2023〕9號
《臺山市“房地一體”農村不動產登記發證工作重點》

宅基地≤120㎡，建筑需符合鎮街限高及土地利用規劃。

開平市

《解讀開平市農村宅基地關鍵問題（一）》2021

開平市宅基地≤120㎡，翻建需重新審批，嚴格執行“建新拆舊”。

鶴山市

《鶴山市農村宅基地管理指引》2021

宅基地≤120㎡，建筑≤4層，總高≤15m；頂層梯間和功能用房建筑面積≤頂層25%，高度＜2.2m。

農房建筑正射投影不得超出宅基地用地紅線，窗檐、滴水位不計算正射投影面積，但不得超出0.2m。

恩平市

《恩平市農房風貌管控提升指引》

宅基地≤120㎡，總建筑面積≤500㎡；

恩平中心城區內農村宅基地：建筑總高度≤21m；

中心城區外農村宅基地：總高度≤18米（包括頂層樓梯間、蓄水池等高度），首層層高3.0-4.2m，屋面形式可結合太陽能光伏發電設施等綜合設置。。

地方標準對比：

相同性：均以省級標準為基準，強調“一戶一宅”和面積分類管控。

差異性：縣級市（如臺山、開平）面積上限普遍高于市轄區；恩平市因風貌管控更注重建筑高度和外觀協調性，屋面可設置太陽能光伏發電設施等綜合設置。

四、翻建與擴建

1.審批要求

原址翻建、擴建需重新申請審批，提交施工圖紙，經村委會公示后報鄉鎮政府批準57。

必須履行“建新拆舊”，竣工后3個月內拆除舊房（惠州市規定可參考）。

2.建設規范

不得擅自變更規劃圖紙，涉及農用地轉用需辦理審批手續。

五、超面積情形及處罰標準

超面積后果

超出部分不予確權，登記時標注為“未批準部分”，拆遷時可能無補償。

歷史遺留問題（如1987年前建成）可分類處理，需補繳費用或整改。

違法處罰

未批先建、超面積占用宅基地的房屋視為違建，責令拆除且不補償。

六、其他補充

申請條件：需為本村集體經濟組織成員，禁止城鎮居民購買或繼承宅基地。

確權登記：2020年前建成的房屋可分類確權，需符合歷史政策標準。

數據來源

1.省級依據：

《廣東省土地管理條例》（2022）第四十二條
《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見稿）
《廣東省農業農村廳、廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）
《嶺南新風貌.廣東省農房設計方案圖集》

2.市級依據：

市級核心依據：

《加快處理江門市市區農村“房地一體”不動產登記發證有關歷史遺留問題的意見》江自然資〔2020〕474號）

市級其他依據：

《江門市自然資源局關于印發江門市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作實施方案的通知》（江自然資〔2020〕143號）
《江門市“光伏+建筑”風貌管控指引和圖集（第一版）》

3.各區縣宅基地管理實施細則（詳見正文引用依據）

阿宇注：以上標準可能存在動態調整，僅供參考，具體政策以當地最新文件及實踐為準。