當多數人還在熱議樓市小陽春時，最新發布的3月房價數據卻釋放出復雜信號。新建住宅均價達到了16740元/平方米，雖然環比微升了0.17%，看似新房市場穩住了陣腳，可細看之下，40個城市房價上漲，50個城市卻在下跌，分化嚴重。

二手房市場情況更是不同，均價13988元/平方米，環比下跌0.59%，跌幅比上個月擴大了0.17個百分點。全國99個城市房價下跌，只有成都微漲了0.06% 。

重點城市里這種分化更明顯。廣州天河區的二手房4月報價39661元/平方米，環比下跌0.22%。南京取消限售之后，二手房掛牌量一下子激增了332.5%，掛牌量突破3000套。深圳那邊新房成交面積同比暴漲80%，二手房價格卻同比下跌7.29%，出現了量升價跌的怪現象。

中冶研究院分析稱，新房價格結構性上漲，主要是供應端在調整。像深圳前海、上海浦東這些核心區，一季度集中推出改善型項目，144平方米以上戶型成交占比同比提升了2.6個百分點，從而把整體均價拉上去了。杭州西興地塊拍出7.74萬元/平方米的樓面價，廣州海珠區新房單價突破8萬元，這些高價項目對區域均價的拉動作用顯著，但這種上漲并非全面開花。

二三線城市新建商品住宅庫存去化周期還在18個月以上，有些城市為緩解資金壓力，只能以價換量。數據顯示，3月百城新房價格上漲的城市里，有27個城市的漲幅集中在0.1%至0.3%這個區間，說明市場的真實需求還未全面復蘇。

二手房市場的低迷問題更多。首先是掛牌量激增，但有效需求跟不上。南京取消限售后，新增掛牌房源超2000套，可同期待看量只增長了45%。其次是價格預期的惡性循環，業主們都想降價拋售，結果反而讓市場更觀望。

數據顯示，3月重點城市二手房溢價空間擴大到5.2%，部分學區房降價幅度達8%至10%。更深層次的問題是市場信心缺失。50個城市住宅租金同比下跌3.4%，這反映出居民收入預期的不確定性。上海宜居研究院的調查也顯示，68%的購房者認為房價還有下跌空間，這種預期直接影響了置換鏈條的活躍度。數據還顯示，北京二手房成交周期已經延長到128天，創近三年新高。

面對市場的分化，政策工具箱已開始精準發力。南京取消限售，成都計劃供應12萬套商品房，深圳試點房票制度等舉措，都是為了打通二手房流通、新房去化、土地出讓這個循環鏈條。銀河證券分析，二季度可能會迎來政策密集落地期，限購松綁、房貸利率下調這些措施都會加速市場筑底。

不過，政策傳導有時滯效應。2025年，政府工作報告雖明確了穩住樓市股市的目標，但房地產投資增速還在下滑，前兩月到位資金同比下降了3.6%。廣東省房協的專家也提醒，現在的政策更多是托底，市場真正企穩，還得等居民收入預期改善和就業市場回暖。

在這場市場調整中，不同城市表現差異很大。一線城市的核心區憑借優質資源還有結構性機會。比如，上海金陵華庭3小時就售罄了億元級大平層，杭州奧體板塊的新房去化周期也壓縮到了6個月。但多數三四線城市就不一樣了，庫存高企，還疊加人口凈流出，部分城市二手房掛牌量達到新房供應量的3倍。

對于購房者來說，現在得建立全新的價值判斷體系。未來住房的價值更多體現在地段稀缺性、產品創新性和服務品質上。像萬科西安項目通過被動式節能技術實現年減排40%，這類綠色科技住宅的溢價率已達到8%至12%。而傳統老破小、遠郊盤的價值回歸，估計還得持續一段時間。

當樓市告別普漲時代，我們要有更理性的認知框架。新房市場的結構性上漲和二手房的持續探底，本質上是房地產行業轉型期的必然現象。對于投資者來說，要抓住政策窗口期，優化資產配置；對于剛需群體，在價格合理區間選擇優質標的；對于行業從業者，就得加速向產品力、服務力、運營力轉型，只有這樣，才能在這場深度調整中把握機遇，規避風險。