裝修好后房子基本沒有入住，

近6年時間電費不到40元，

業主拖欠物業費被物業公司起訴到法院。

業主稱，自己房子幾乎沒有入住，

且物業公司多處服務不到位甚至無服務，

以此為由拒交物業費。

請看本期案例。

郴州人劉先生買下一套房子后完成裝修，但鮮少入住，只有過年時小住。房子126平方米，物業費每月1.2元每平方米。

最初幾年，劉先生按時繳納了物業費，但近幾年，劉先生覺得自己并沒有長時間入住，物業的服務水平也一直沒有提上來。例如小區大門常年敞開，所有人都能自由出入；樓梯間安全通道被占用；電動車隨意停放等，他以此為由拒交物業費。

多次催交無果后，小區物業公司把劉先生起訴到郴州市資興市人民法院，請求法院判決劉先生支付2019年1月至2024年10月，共70個月所欠的物業費1萬余元。

庭審中，劉先生稱自己并沒有實際居住在該小區，并提交了2019年以來的電費繳費記錄及近三年來的電量詳單，證實2019年1月至2024年10月用電量共計39.5元，主張應按空置房的標準來收取物業費。

物業公司則認為，案涉房屋并不是完全沒有產生電費，劉先生并非完全沒有使用過案涉房屋。

一審法院審理后認為，從雙方提供的水、電用量單來看，案涉房屋雖已裝修，但長時間未使用，可參照《郴州市物業服務收費管理細則》中“已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按最高不超過80%交納”的規定，核定案涉房屋交納80%的物業費。

對于劉先生拒絕支付物業費的理由，法院認為，物業公司面向全體小區業主提供的物業服務具有公共服務的性質，關系到全體業主的切身利益，如允許個別業主以物業服務存在一般瑕疵為由拒絕支付物業服務費，將造成物業公司運營經費不足，影響其維持正常服務，最終損害小區其他正常交費業主的利益。因此，法院酌情認定劉先生按80%的標準支付2019年1月1日至2024年10月31日所欠物業費8495元。

一審宣判后，雙方均不服，都提起上訴。

郴州中院認為，劉先生已對案涉房屋進行了裝修入住，但實際居住、使用該房屋的時間少，雖與《郴州市物業服務收費管理明細》中的“未使用物業”存在一定差異，但兩種情形均包含了房屋被長時間空置或閑置的意思表示，一審法院據此參照該規定并無不妥。

劉先生認為物業公司服務不到位或未提供服務，應當繼續減免或不予支付。法院認為物業公司服務對象是全體業主，不應根據某一時期的服務情況或者單個、局部問題來否認物業公司的所有服務。劉先生提交的證據雖表明物業在服務上存在瑕疵，但不足以證實物業公司存在不履行物業服務合同約定或者法律法規規定的維修、養護、管理和維護義務的情形。郴州中院二審駁回上訴，維持原判。

近年來，隨著房地產市場的不斷發展，房屋空置現象越來越普遍，物業費繳納爭議頻發。而司法實踐中，雖然法律規定空置房也需要交納物業費，但目前已經有部分地方出臺了相應的減免政策。依據當地規定或物業的協議，業主可能只需要交70％到90％的物業費，如江蘇、浙江、湖北、湖南等地，而山東、遼寧、廣西等地空置房則需按全額交納物業費。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定："業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。"可見，物業服務具有公共屬性，即使房屋空置，業主仍實際享受了建筑物維護保養、公共設施設備維護、保潔、綠化養護、安全保障等基礎服務，業主不能以未接受服務為由拒付物業費。但根據《湖南省物業服務收費管理辦法》第十五條第五項"業主按照物業服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業服務費時，物業服務費按不超過90％交納，具體優惠幅度由市、縣確定。"及《郴州市物業服務收費管理細》第十六條"已辦交付手續但未使用的物業，物業服務費按最高不超過80％交納。"的規定，對于未使用的物業，物業服務費按最高不超過80％交納。

本案中，劉先生已對案涉房屋進行了裝修入住，但實際居住、使用該房屋的時間少，該情形雖與《郴州市物業服務收費管理明細》中的"未使用的物業"存在一定差異，但該兩種情形均包含了房屋被長時間空置或閑置的意思表示，據此參照上述管理明細中的"未使用的物業"的規定，酌情判決劉先生按照80％的標準支付物業費。

來源：郴州中院、資興市人民法院、三湘都市報、湖南高院

編輯：劉泳敏

審核：陳金明∣覃顯蕓

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