好房子總有人買單！

2025年龍華首個“日光”盤誕生——紅山華府開盤90分鐘即售罄。

其原因也簡單：地理位置優越，被大家譽為紅山片區最后一塊新盤寶地，疊加深高北學區資源與稀缺小戶型設計，成為市場競相追逐的焦點。

然而，紅山的故事遠未結束。近日有網友爆料，開市客周邊有地塊動工，疑似新地王項目即將浮出水面。

為此，上周壹地產團隊實地探訪，具體詳情我們一起往下看。

01.

已經開挖
紅山新住宅來了？

從網友所爆料的位置信息分析，該地塊處于新區大道與人民路的交匯地帶，且恰好位于開市客的正前方位置。

通過查閱詳細規劃“一張圖”可知，在開市客正前方存在兩個地塊：

如圖所示，地塊一，當前以灰色標識呈現，被標注為發展備用地塊；地塊二，以綠色標識標注，被定義為農林和其他用地。

▲圖源詳規一張表

而所謂的“發展備用地”是指：目前不屬于發展用地，但未來可能根據城市發展的需要調整為建設用地的地塊。

這些地塊通常用于未來的城市擴展和發展，可以根據需要調整為工業、商業、居住等用途的建設用地?。

這也就意味著，地塊一在未來的規劃用途上一切皆有可能。

▲圖源詳規一張表

經壹地產實探發現，該地塊目前正處于土地平整的施工階段，現場可見多臺挖掘機同時作業，進出泥頭車則頻繁出入負責運輸。

此外，有網友爆料稱，地塊門口樹立的牌子為卓越柏奕府的廣告，推測該地塊可能屬于卓越集團，或是卓越皇后道項目的二期用地。

▲圖源壹地產實拍；圖二深圳大漂亮聊房（左右滑動）

對此，壹地產也做了進一步核實。

首先，從“卓越深圳地產設計部”2014年公眾號的推文中可以看到，當時的卓越皇后道確實規劃了兩期項目。

其次，一位接近卓越地產的業內人士進一步證實，當前正在施工的地塊為皇后道二期項目（項目命名以開發商實際公布為準）。目前項目戶型尚未最終確定，但預計將于明年正式推向市場。

由此也能推測，該地塊基本能確定有居住用途。

▲圖源壹地產&卓越深圳地產設計部；盜圖必究

值得注意的是，該地塊目前小學和初中均被劃分在龍華實驗學區范圍內。從龍華實驗的中考成績來看，該學校也稱得上是一匹黑馬。2024年的十大率在26.8%，高分段比例接近高新中學、寶中初中部，達到深圳前15級別。 （學區劃分以當年教育局劃分為準）

地理位置優越，也有優質學校在側，它會不會成為紅山下一個日光盤呢？我們拭目以待。

▲圖源學區地圖

02.

3大樓盤動態更新
龍華版的“華潤城”也來了？

除了紅山有的新的動態之外，上塘、大浪的新盤動靜也不小。

像塘城壹號、深鐵瓏境二期、卓越珺奕府二期相繼爆出入市的消息，引發市場廣泛關注。為此，我們實地探訪了番。

▲圖源釘圖

卓越珺奕府二期

進度：主體出地面多層

戶型：建面約83-114㎡3-4房

卓越珺奕府 布龍路與和平里西北側，緊鄰深鐵瓏境和港鐵天頌，周邊生活配套醇熟，且距離地鐵4號線龍勝站約500米，交通出行十分便捷。 （百度地圖測距）

該項目一期于 去年3月面市， 采用“同戶型分段一口價”的定價策略 ，即 約410萬內任選80平、455萬內任選89平，去化效果不錯。

據悉，二期產品相比1期做了迭代升級，實用率最高能做到93%。4月14日取證也已經取證，預計19號開盤，本次推出建面約83-114平的3-4房，綜合下來約8.76折，折后均價5.19萬/平。

目前，項目現場進度顯著，一期1-2棟主體結構已全部封頂，二期主體已建至地面10余層。

▲壹地產實拍

深鐵瓏境二期

進度：主體已封頂

戶型：建面約85-110㎡3-4房

深鐵瓏境與卓越珺奕府 僅一河之隔。

該項目整體規劃為三期開發，1期洋房+小高層已經交付入住。2、3期都在建設中，其中2期是2棟商品房+1棟人才房組成，3期為5棟商品房組成，相對一期來說，二三期在裝修上做了升級。

從建設進度來看，目前建筑主體已經封頂。網傳2期或將本月入市，首推6棟，面積段在85-111平的3-4房戶型，因為2期有商品房和人才房組成，所以網上吹風價比一期便宜近2萬/平，總價可能在400萬出頭。

▲壹地產實拍

塘城壹號

進度：主體出地面40+層

戶型：建面約67-125㎡2-4房

該項目位于龍華上塘片區，就在上芬站邊上，是名副其實的地鐵口物業，隔壁就是54班九年制華東師范大學附屬龍華學校，配套非常豐富。

據悉，塘城壹號原屬于恒大岳盟工業區城市更新單元，2016年5月納入《2016年深圳市城市更新單元第三批計劃》成功立項，由于特殊原因，后由人才安居+深業+萬科+特區建工集團共同出資組建。

近年來，該項目多次傳出即將入市的消息，最近又有人傳出項目或將在本月入市，推建面約67-125㎡的2-4房，總價約390萬就能上車。壹地產實地探訪，目前項目主體建筑已建設至40余層，現場有人員施工。

▲壹地產實拍

上塘村城中村改造單元

進度：發布了龍華上塘村城中村改造單元規劃（A）招標公告

總拆除建筑面積：約51.8萬平

該舊改項目是龍華區首個城中村改造試點項目，在塘城壹號的正對面。

根據招標公告顯示來看，本項目主要以居住和工業功能為主。因土地利用率較低，建設年代較早，建筑物老化明顯，村民改造意愿強烈。項目總拆除新建范圍約30.2公頃，總拆除建筑面積約51.8萬平方米，現狀容積率1.72，現狀私宅424棟，商業辦公7棟，廠房161棟。 （來源深圳公共資源交易中心公告公示）

從改造范圍來看，該舊改項目很可能是前幾年被業界譽為的龍華版“華潤城”。（此信息具體以官方信息為準）

▲本次上塘村城中村改造單元初步擬定拆除新建的范圍（僅供參考，最終以官方確定范圍為準）

實地探訪發現，目前居民生活如常，部分居民樓出現墻體表面脫落現象，要開拆還有待時日。

▲壹地產實拍（左右滑動）

03.

小結

當然，作為深圳新房供應“大戶”，龍華今年入市項目數量頗為可觀。

據壹地產不完全統計，除開上述項目之外，今年預計還有15個樓盤或將加推+入市。

從項目進度來看，鵬宸云筑、鴻榮源觀城動作最快。其中，網傳鵬宸云筑預計加推1棟，4月底拿證，5月初開盤，面積段位81-91-107-126平的3-4房；鴻榮源觀城官宣4月19號開樣板房，網傳預計5月左右拿證開盤。

從片區的角度來看，觀瀾片區最卷，預計有10個盤將要推出，估計又要卷出花了。

最后，這么多樓盤中有你感興趣的嗎？歡迎留言互動。

【版權聲明】本文版權歸「深圳壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。

【聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯系刪除。本文對項目周圍交通、商業、文化教育、醫療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規劃及現場實際為準。效果圖是規劃意向的概念設計展示，非最終規劃方案，不作為開發商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。