政策紅利加速釋放，2025年樓市春意漸濃

◎文/馬千里

4月16日上午，國家統(tǒng)計局如期發(fā)布2025年3月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟層面，得益于政策效應持續(xù)釋放，生產(chǎn)供給較快增長，新質(zhì)生產(chǎn)力加快培育，國內(nèi)需求不斷擴大，國民經(jīng)濟實現(xiàn)良好開局。工業(yè)增加值、服務業(yè)、消費品零售額增長均較上年全年有所加快。

地產(chǎn)行業(yè)進一步企穩(wěn)，商品房銷售規(guī)模同比降幅持續(xù)收窄，房價下降城市數(shù)量創(chuàng)2023年下半年以來新低，住宅待售面積迎來環(huán)比轉(zhuǎn)降。得益于中央和地方主管部門在供給側的有力調(diào)整，2025年一季度土地成交量僅為新房交易量的六成左右，再加之收儲閑置用地和存量住房的推進，房企和購房者預期正在持續(xù)轉(zhuǎn)好。國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市一季度新建商品房銷售面積和銷售額分別增長1.2%和4.4%。核心城市交易趨于活躍，國房景氣指數(shù)延續(xù)回升，2025年初的房地產(chǎn)小陽春如期而至。

01

一季度宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)良好開局
消費意愿提升促金融數(shù)據(jù)向好

2025年一季度，國民經(jīng)濟實現(xiàn)良好開局，初步核算，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值318758億元，按不變價格計算，同比增長5.4%，比上年四季度環(huán)比增長1.2%。規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會消費品零售總額、服務業(yè)增加值等指標同比增速均較2024年加快。具體表現(xiàn)為：

第一，工業(yè)生產(chǎn)增長加快，裝備制造業(yè)和高技術制造業(yè)較快增長。一季度，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.5%，比上年全年加快0.7個百分點。高技術制造業(yè)增加值增長9.7%，加快0.8個百分點。3月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長7.7%，比1-2月份加快1.8個百分點。第二，市場銷售增速回升，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，貨物進出口保持增長。一季度，社會消費品零售總額12.5萬億元，同比增長4.6%，比上年全年加快1.1個百分點。3月份，社會消費品零售總額同比增長5.9%，比1-2月份加快1.9個百分點。一季度，貨物進出口總額103013億元，同比增長1.3%。第三，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率穩(wěn)中略降。一季度，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.3%。3月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%，比上月下降0.2個百分點。第四，居民收入平穩(wěn)增長。一季度，全國居民人均可支配收入12179元，同比名義增長5.5%，扣除價格因素實際增長5.6%，高于GDP增速0.2個百分點。

從3月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比增長1.6%，連續(xù)四個月正增長，M2同比增長維持在7.0%不變。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經(jīng)連續(xù)4個月低于7個百分點，消費意愿持續(xù)恢復。正如我們上月所預期，得益于3月中旬以來的提振消費專項行動方案的公布，居民需求顯著提振，M1同比增速較上月提升了1.5個百分點。再加上3月末以來財政部進一步推進支持城市更新、加快風險化解等工作，貨幣供應指標有望持續(xù)向好。

3月末居民中長期貸款62.5萬億元，同比增長3.5%，同比增速較上月提升了0.1個百分點。2025年一季度中長期貸款增加8343億元，同比少增1478億元。當房地產(chǎn)銷售規(guī)模進入平穩(wěn)期后，中長期貸款總量終將會逐漸調(diào)整至與當時銷售規(guī)模匹配的水平。而2025年初在交易負增長周期中的貸款規(guī)模正增長，本身已體現(xiàn)“穩(wěn)預期”政策的階段性成效。

3月末，廣義貨幣(M2)余額326.06萬億元,同比增長7%。狹義貨幣(M1)余額113.49萬億元,同比增長1.6%。流通中貨幣(M0)余額13.07萬億元,同比增長11.5%。一季度凈投放現(xiàn)金2498億元。月末人民幣貸款余額265.41萬億元，同比增長7.4%。3月末社會融資規(guī)模存量為422.96萬億元，同比增長8.4%。

02

信心恢復助交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好
一二線城市小陽春如期而至

3月份，新房市場交易春意盎然。一二線城市交易規(guī)模持續(xù)同比增長，CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳、寧波、南京、蘇州等同比增幅均超過20%。北京核心區(qū)改善盤入市帶動結構性放量，單月成交沖高至超過50萬平方米，一季度累計同比正增21%。3月房企推盤積極性穩(wěn)步回升，加之營銷力度增強，29個重點城市3月平均開盤去化率為45%，環(huán)比上升11pcts，同比上升19pcts，延續(xù)復蘇走勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)計算，3月全國新建商品房銷售面積1.1億平方米、銷售額8222億元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)6個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)，需求側筑底企穩(wěn)信號愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3%，創(chuàng)近21個月累計同比降幅新低。

2025年3月以來，中央部委多次明確發(fā)聲，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，在賦能好房子建設的同時，也要加強對于城市更新工作的支持，并在促消費文件中首次強調(diào)穩(wěn)樓市。得益于中央政策面的有力扶持，以及地方政府在房貸額度、首付比例、稅費減免、購房補貼、以舊換新等多方面的穩(wěn)市場政策護航，核心城市需求側指標率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交總量同比增長17%，3月份整體來訪、認購迎來普漲?？硕鹧信?月份核心城市銷售端仍將延續(xù)修復，對于武漢、南京等在前期已經(jīng)歷深度調(diào)整的城市，短期內(nèi)市場止跌企穩(wěn)之勢更為明確，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復蘇走勢。

03

一手房價環(huán)比下降城市數(shù)量創(chuàng)新低
一線城市連續(xù)5個月環(huán)比上漲

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)走勢，3月份房價環(huán)比回落速度已收窄至0.2%以內(nèi)。統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均繼續(xù)收窄，一手房價格同比下降5.0%，降幅連續(xù)5個月收窄，二手房價格同比下降7.3%，降幅更連續(xù)6個月同比收窄。其中，上海一手房價格上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%。

環(huán)比來看，3月份有34個城市一手房價環(huán)比止跌，創(chuàng)2023年下半年以來的新高。一線城市新建商品住宅房價指數(shù)連續(xù)5個月處于正增長區(qū)間，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，上海也是本月一手房價格環(huán)比漲幅最高的城市，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有24個，比上月增加6個，自2024年11月以來，一手房房價持平或上升的城市已經(jīng)連續(xù)5個月超過20個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，也比上月增加7個。

2025年3月，發(fā)改委發(fā)布提振消費專項行動方案，首次在促消費文件中強調(diào)穩(wěn)樓市，提出要更好滿足住房消費需求，促進相關稅費、公積金政策優(yōu)化，且兼顧供給側與庫存調(diào)降，要求加快實施城中村改造、舊改，推進專項債收儲。與之同步，金融監(jiān)管總局于月中明確：將加大個人消費貸款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盤活力度，推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。得益于消費端的金融和稅費支持，以及加大庫存處置、減少土地供應對供求預期的改善，越來越多城市迎來了房價指標的筑底信號。

04

新開工規(guī)模延續(xù)低位
短期庫存壓力快速減輕

1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積613705萬平方米，同比下降9.5%。其中，住宅施工面積427237萬平方米，下降9.9%。房屋新開工面積12996萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積9492萬平方米，下降23.9%。

3月份新開工規(guī)模同比下降18%，降幅較1-2月大幅收窄了11.5個百分點，但這一降幅仍遠高于同期土地成交和商品房成交規(guī)模的同比降幅。面對2025年以來土地市場的高熱，以及一二線小陽春的到來，為加快推進供求關系達到新的平衡單，在新增待售庫存方面，目前行業(yè)仍保持著審慎克制的態(tài)度。直接對比規(guī)模來看也是如此，3月份6382萬平方米的新開工面積，大幅低于11123萬平方米的新房銷售規(guī)模，行業(yè)短期庫存壓力快速減輕。加之2025年年初土地交易量的下滑，一季度土地成交建面僅有1.3億平方米，再考慮到其中的配建、商業(yè)自持等不可售部分，行業(yè)去庫存規(guī)模已達到1億平方米左右，意味著房地產(chǎn)長期庫存規(guī)模也已進入快速下降空間。

2025年3月份，房屋竣工面積4296萬平方米，同比下降11.5%，降幅較前2月收窄了4.1個百分點。與行業(yè)銷售規(guī)模的調(diào)整同步，房屋竣工面積的下降亦在情理之中。3月份竣工規(guī)模降幅的收窄，且同比降幅小于新開工面積7.5個百分點，說明行業(yè)白名單擴容、保交房攻堅戰(zhàn)的正在如期推進，潛在庫存風險也在持續(xù)出清。

05

開發(fā)投資額與土地成交同幅變動
促供求平衡點加快到來

1—3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19904億元，同比下降9.9%。3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資9184億元，同比下降10%，降幅較前2月擴大了0.2個百分點。

開發(fā)投資下行的背后，是2025年初土地供求規(guī)模低位下行。一季度土地成交1.28億平方米，同比下降10%。這一方面是得益于財政預算進一步減輕了地方土地財政依賴度，2025年地方政府性基金預算收入總量為11.4萬億元，其中一半來自中央轉(zhuǎn)移支付和專項債務收入，非土地出讓收入部分占比創(chuàng)歷史新高；另一方面也是得益于地方主管部門積極去庫存的決心，就已發(fā)布的供地計劃來看，2025年地方供地計劃平均同比下降20%。中央和地方進一步緊縮供應預期，加速促進行業(yè)供求平衡。

就中期發(fā)展來看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模也會延續(xù)低位。不過受到往期開發(fā)項目投資的影響，開發(fā)投資指標存在一定滯后性，開發(fā)投資指標的調(diào)整時間會慢于新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時間。

綜上，我們對于后市給出如下判斷：

得益于當前市場需求面反映出的積極信號，以及中央積極財政政策的支持，預計2025年各地主管部門將進一步聚焦行業(yè)庫存改善供求預期，隨著土地市場的熱度向新房、二手房市場傳導，以及城市之間預期改善的蔓延，熱度回升也將在更多指標上和更多城市中，更加頻繁地出現(xiàn)。

聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于中央部委明確穩(wěn)市場的最新導向，以及土地、新房、二手房市場交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標有望持續(xù)向好。樓市和股市是經(jīng)濟運行的重要風向標，穩(wěn)住資產(chǎn)價格可以釋放財富效應，資產(chǎn)價格形態(tài)的改變可以提振消費，促進物價溫和回升。再加之促消費行動方案對于穩(wěn)樓市的支持，居民住房消費預期的改善，也勢必進一步反哺房地產(chǎn)市場加速企穩(wěn)。

預計2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來新房交易量的筑底企穩(wěn)。隨著提振消費促進需求等一系列舉措的加快落地，以及地方主管部門進一步優(yōu)化貸款額度、稅費減免、購房補助、以舊換新等穩(wěn)市場新政，預計購房者預期將持續(xù)改善，大中城市房價將迎來更為明確的積極信號，一手房價的指數(shù)向好也將為更多購房者所切身感知。投資開工方面，基于當前行業(yè)仍處于調(diào)降庫存階段，供給側延續(xù)縮量提振投資熱度，收儲閑置土地與存量住房改善庫存壓力，加快城中村改造、舊改提高土地要素利用效率，預計新開工和開發(fā)投資繼續(xù)位于收縮調(diào)整周期，施工面積也將加速向新的供求平衡點靠攏。