本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

多重利好政策疊加之下，深圳樓市走出獨(dú)立行情。

4月12日，深圳樓市迎來“小陽春”行情下首個(gè)“日光盤”。位于龍華紅山板塊的恒壹·紅山華府項(xiàng)目開盤僅90分鐘，184套房源即全部售罄，平均每分鐘成交約2.04套房，成為2025年龍華片區(qū)首個(gè)開盤即清盤的住宅項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目開盤前共有747批客戶完成意向登記，登記比達(dá)1:4.06，刷新了2025年以來深圳住宅市場(chǎng)的登記比紀(jì)錄，也成為截至目前全市登記比最高的住宅項(xiàng)目。

在法拍市場(chǎng)，同樣出現(xiàn)了引人關(guān)注的成交。近期，南山蛇口片區(qū)的豪宅項(xiàng)目半島城邦三期共有11套住宅進(jìn)行拍賣，總起拍價(jià)約為1.7億元，卻吸引多達(dá)184人報(bào)名參與競(jìng)拍。最終，其中9套成功成交，總成交金額超過2.6億元，整體溢價(jià)率達(dá)到120%，成交套均總價(jià)突破2800萬元。

成交量上漲，也帶動(dòng)了價(jià)格企穩(wěn)上漲。4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月70城商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，北京、上海、深圳分別上漲0.5%、0.4%和0.3%，廣州下降0.2%。

對(duì)于即將到來的“五一”黃金周，多位業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度。從目前新房熱銷、法拍高溢價(jià)、二手成交回暖等信號(hào)來看，市場(chǎng)活躍度已出現(xiàn)階段性恢復(fù)。在部分房企加速推盤等因素推動(dòng)下，預(yù)計(jì)“五一”小長假期間，深圳樓市有望迎來新一輪集中看房與成交高潮。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

新房庫存走低，官方“上新”超1.1萬套

此前備受市場(chǎng)關(guān)注的恒壹·紅山華府，開盤前就被寄予“準(zhǔn)日光盤”的期望。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，恒壹·紅山華府此次推出63㎡、66㎡、69㎡、78㎡四種戶型，備案均價(jià)約8.05萬元/㎡。項(xiàng)目開盤期間推出認(rèn)購優(yōu)惠折扣約98折，疊加優(yōu)惠后總價(jià)最低約465萬元起。

深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴時(shí)代周報(bào)記者，恒壹·紅山華府之所以在開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)“日光”，核心原因在于其學(xué)區(qū)、價(jià)格、配套與稀缺性的多重疊加。項(xiàng)目對(duì)口深圳“四大名校”之一的深高北校區(qū)，本身就具備強(qiáng)烈的教育吸引力。相比周邊動(dòng)輒12萬元/㎡的二手學(xué)區(qū)房，紅山華府以7.8萬元/㎡左右的備案均價(jià)和475萬元起的入門總價(jià)，成功撬動(dòng)大量換房家庭和剛需購房者的情緒預(yù)期。

謝林鋒表示，該項(xiàng)目主打63-78㎡的小戶型，得房率高、贈(zèng)送面積多，總價(jià)普遍控制在500萬-630萬元之間，匹配主流剛需預(yù)算，降低了決策門檻。更重要的是，紅山華府作為紅山片區(qū)最后一塊住宅用地，商品房僅有184套，市場(chǎng)認(rèn)知中的“絕版屬性”進(jìn)一步激發(fā)了置業(yè)情緒，稀缺性轉(zhuǎn)化為熱度，為其開盤“日光”埋下了情緒基礎(chǔ)。在當(dāng)前整體市場(chǎng)復(fù)蘇尚不穩(wěn)定的背景下，同時(shí)具備學(xué)區(qū)價(jià)值、配套兌現(xiàn)、價(jià)格觸達(dá)與資產(chǎn)稀缺的項(xiàng)目，自然具備引爆搶房行情的條件。

除了集中開盤項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，一些順銷項(xiàng)目近期銷售成績也較為穩(wěn)健。時(shí)代周報(bào)記者從多名房企營銷人士處獲悉，當(dāng)下開發(fā)商的焦慮情緒有所緩解，不再一味地“以價(jià)換量”，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)的現(xiàn)象。

“今年以來，深圳整體市場(chǎng)仍處于供應(yīng)緊張的狀態(tài)。”一名房企人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前市場(chǎng)上真正可選的項(xiàng)目不多，核心區(qū)域尤其缺貨。“現(xiàn)在剩下的基本都是坪山、大鵬這類外圍板塊，市場(chǎng)熱度有限，去化難度相對(duì)較大。”

該人士介紹，該企業(yè)近期有多個(gè)項(xiàng)目拿證，未采用集中開盤的方式，而是選擇直接順銷。“其中一個(gè)項(xiàng)目相較于一期，二期整體售價(jià)上調(diào)了約10%，但戶型有所優(yōu)化，使用率提升，產(chǎn)品力更強(qiáng)。”

他進(jìn)一步指出，雖然當(dāng)前市場(chǎng)整體節(jié)奏依舊偏謹(jǐn)慎，但只要項(xiàng)目具備區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品優(yōu)化，“仍有不小的去化機(jī)會(huì)”。

新房走量速度加快的背景下，深圳新房市場(chǎng)的去化周期明顯縮短。

深圳樂有家研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，自去年10月以來，隨著市場(chǎng)成交量上漲，去化周期快速縮短。截至3月底，深圳一手預(yù)售住宅庫存量為26655套，按近12個(gè)月一手預(yù)售住宅月均去化速度（月均3474套）計(jì)算，去化周期為7.7個(gè)月。

企業(yè)端積極推盤的同時(shí)，官方也在加大供給端的力度，供應(yīng)節(jié)奏有所加快。

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第二季度，深圳計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目25個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為1082312.53平方米、11427套，其中住宅987781.53平方米、9820套，對(duì)比上個(gè)季度供應(yīng)量增加了3690套；商務(wù)公寓50424.00平方米、688套。

法拍房市場(chǎng)異動(dòng)，二手房成交量逼近“繁榮線”

在新房市場(chǎng)升溫的同時(shí)，深圳的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。

近日，半島城邦三期共有11套住宅房源登上拍賣平臺(tái)，總起拍價(jià)高達(dá)1.7億元，吸引了多達(dá)184位競(jìng)拍者參與，平均每套房競(jìng)爭人數(shù)接近17人，競(jìng)爭激烈程度可見一斑。

其中，最受關(guān)注的一套為2號(hào)樓建筑面積約259.19㎡的大戶型住宅，起拍單價(jià)僅約7.7萬元/㎡，但最終以單價(jià)約20萬元/㎡、總價(jià)高達(dá)5172萬元成交，溢價(jià)率逼近160%。而溢價(jià)率相對(duì)較低的則是5號(hào)樓一套建筑面積約87㎡的小戶型產(chǎn)品，起拍總價(jià)約687.1萬元，最終以1115萬元成交，折算單價(jià)約為12.8萬元/㎡，溢價(jià)率也達(dá)到了約62.3%。

從整體表現(xiàn)來看，深圳二手房市場(chǎng)在多個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)上表現(xiàn)出不俗增長。深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（4月6日-13日），深圳市二手住宅共成交1533套，環(huán)比上漲39.4%；面積共計(jì)152975平，環(huán)比上漲41.7%。

從成交趨勢(shì)來看，這一輪回暖已從3月開始顯現(xiàn)，并在4月進(jìn)一步放大。

根據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量10239套，環(huán)比、同比分別增長53.6%、66.2%。其中，一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量2926套，現(xiàn)售網(wǎng)簽量1235套，合計(jì)網(wǎng)簽4161套，同比增長47.2%；二手住宅網(wǎng)簽6078套，同比增長58.3%。此外，今年3月深圳二手房錄得量為7703套，接近8000套的“繁榮線”。

隨著三月數(shù)據(jù)大幅回升，四月市場(chǎng)熱度延續(xù)并逐步放大，業(yè)界普遍預(yù)期，這一輪樓市熱度有望延伸至五一假期前后。對(duì)于5月能否延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳“紅五月”行情預(yù)計(jì)將延續(xù)，目前市場(chǎng)熱度仍處于相對(duì)高位。

李宇嘉指出，從目前多家中介平臺(tái)反饋的帶看量及成交節(jié)奏來看，按照約40天的成交周期測(cè)算，4月和5月的有效購買力仍將保持高位運(yùn)行，深圳二手住宅月成交量維持在5000套以上“沒有任何問題”。

李宇嘉認(rèn)為，從交易結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前深圳二手房市場(chǎng)以低總價(jià)段為主。300萬元以下房源占比約為30%，500萬元以下的占比超過60%。這一結(jié)構(gòu)與深圳近年來積壓的首置需求相契合，形成了剛需帶動(dòng)置換的良性循環(huán)。深圳的購房鏈條在一線城市中相對(duì)更暢通，改善型買家的換房行為被持續(xù)激活。

他分析稱，這一輪市場(chǎng)回暖，核心在于購房門檻和成本的明顯下降。過去十幾年深圳積累了大量剛性需求，但由于高房價(jià)、高首付和高利率長期難以釋放。如今，不少區(qū)域二手房價(jià)格出現(xiàn)大幅下調(diào)；而在金融政策層面，首付比例降低至15%，利率降至3%左右，已是非常友好的購房環(huán)境。

此外，改善性需求也在逐步釋放，帶動(dòng)更多業(yè)主進(jìn)入置換通道。李宇嘉表示，預(yù)計(jì)四五月市場(chǎng)仍將保持相對(duì)活躍，但“熱度進(jìn)一步走高的可能性不大。連續(xù)經(jīng)歷去年四季度和今年一季度的成交高位后，市場(chǎng)很難再出現(xiàn)類似‘創(chuàng)紀(jì)錄式’的峰值。”