征收集體土地不同于征收國有土地上房屋,根據《土地管理法》中的規定,因公共利益需要征收農用地、永久基本農田等其他土地用于非農業建設的,需要辦理農用地轉用審批手續,也就是需要向省級人民政府、直轄市、自治區等有權批準征收土地的部門申請征地,獲得該部門作出的征地批復文件。
征地批復是征收集體土地中必須要有的一份文件,該文件在土地征收中可以說起著一個承上啟下的作用,是法定文件之一,更是一份非常關鍵的文件。如果土地征收中沒有征地批復文件,大家沒有看到,那么則反映出此次征地程序有所顛倒,或者說是此次征地沒有獲得征地批復文件,即有關部門沒有同意此次征收。
因此,凱諾拆遷律師在這里先提前提醒大家,遇到土地征收之后,在沒有看到征地批復的情況下,一定要跟征收方去索要征地批復文件,如果征收方遲遲不愿意公開,或者說征收方以該文件屬于“秘密”文件等為由拒絕公開,作為被征收人此時一定要提高警惕。
當然了,征地批復不是征收范圍確定之后就會馬上出現的一份文件,我們前面之所以會說該文件起著一個承上啟下的作用,是因為作出征地批復需要符合一定的條件,不是征收方想申請就能申請,有關部門想批準就能批準,作出征地批復文件的。一般情況下,只有符合以下幾個條件,征收方才可以申請征地,有關部門才能作出征地批復。
條件一,需要與被征收人簽訂補償安置協議
在新《土地管理法》《土地管理法實施條例》施行之前,舊法中規定的是,確定征收范圍之后,征收方就可以申請征地,即就需要拿到征地批復,但是新法施行之后,土地征收程序發生了較大的變化,從之前的批后征收改為了批前征收。
也就是說,征收方在申請征地之前,需要按照《土地管理法》等其他相關的法律法規完成征收前置工作,包括確定征收范圍、發布土地征收預公告,對土地現狀調查、進行社會穩定風險評估、擬定征地補償安置方案并公告,征求老百姓意見,與被征收人簽訂補償安置協議等。
這些法定程序是征收方申請征地的前提條件之一,只有依法履行了這些法定程序,那么征收方才有可能獲得征地批復。尤其是與被征收人簽訂補償安置協議這個環節,一般情況下,需要與絕大多數被征收人簽訂協議,比如《安徽省土地征收及補償安置辦法》中明確規定,與土地使用權人簽訂補償安置協議的比例需要達到百分之九十以上,與土地所有權人簽訂協議的比例要達到百分之百。如果簽約比例沒有達到法律規定的要求,征收方則不可以申請征地。
對于只有個別幾個沒有簽訂補償安置協議的,征收方在申請征地時,需要如實說明。當然了,與被征收人簽訂補償安置協議只是其中一個,按照新《土地管理法》中的規定,每個征收細節應當都要履行到位才行,只要有一個程序未履行到位,包括沒有發布土地征收預公告,嚴格來講都是違反法律法規的行為。
事實上,新法之所以這么規定,其主要原因是批后征收很容易造成侵害老百姓合法權益的行為,所以新規定改為批前征收,在一定程度上來說,既保障了被征地農民的合法權益,又可以促使相關部門能夠依法行政,減少社會矛盾,減少征地拆遷糾紛。
條件二、相關補償費必須要足額到位
土地征收涉及被征地農民的切身利益,所以新《土地管理法》等其他相關的法律法規中也明確規定,征收方在申請征地之前,必須要及時依法落實土地補償費、安置補助費、地上附著物、青苗補助費及農村村民住宅費、社會保障費等等補償費用,對于相關補償費用未落實的,不得申請征地。
換句話來說就是,在與被征地農民就補償事宜簽訂補償安置協議之后,不能僅以已經簽訂協議為由申請征地,強制征地,需要將協議中約定的補償事宜全部落實,只有落實了,那么征收方才可以申請征地,這是申請征地,獲得征地批復的前提條件之一,如果相關補償沒有落實到位,作為被征地農民則有權拒絕交出土地,征收方也不得違反規定動工建設。
所以,凱諾拆遷律師提醒大家,如果遇到個別征收方以已經簽訂補償安置協議為由,就要求自己搬遷,交出土地,甚至直接強制占用土地等,那么被征收人可以依據法律法規要維護自己的權益。
第件三、補償不能低于被征地農民原有生活水平
新《土地管理法》中明確規定了,因公共利益需要征收的,需要給予被征地農民合理、公平的補償,補償不能低于被征地農民原有的生活水平,其長遠生計有保障。也就是說,從原則上來講,補償只能高于被征收人原有的生活水平,不能低,更不能讓其越拆越窮。如果補償明顯有失公平,明顯不合理,征收方則可能無法獲得征地批復文件。
所以,實踐過程中,廣大被征收人遇到征收以后,一定審查補償安置方案中的補償標準是否合理,包括土地的補償標準、地上附著物、青苗、農村村民住宅的補償標準是否比實際要低,一旦整體的補償標準無法保障自己以后的生活,那么被征收人則可以拒絕簽訂補償安置協議,然后馬上向有關部門反映,或者是馬上咨詢專業律師,讓專業律師幫助自己分析一下案情,對于有必要的,則可以在專業律師的幫助下,通過以打促談的方式來爭取合理的補償。
總之,凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的,相關部門應當嚴格履行征收土地預公告、土地現狀調查、社會穩定風險評估、征地補償安置方案公告及聽證、補償登記、簽訂補償安置協議等程序,并落實征地補償安置費用,如果這些程序未落實,作為被征收人一旦發現,應馬上投訴違法占地的行為。
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