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作者：余飛

01

第二地級市，取消限價

越來越多的重點城市，被迫取消限價了。

去年鄭州、武漢、杭州均已執行，4月15日第二地級市無錫，也選擇跟進。

首先解釋一下無錫第二地級市的頭銜。

從GDP角度來看，無錫在地級市中，是僅次于蘇州的存在，其GDP高于長沙、鄭州，在全國位居第14位。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

4月15日，無錫市發布了樓市新政，推出了5.0版的“錫十條”，其中包括取消限售、加大公積金提取額度、延長購房補貼時間、房企拍地可分期支付等。

其中最有吸引力的是取消限價：

暫停市區新建商品住房銷售價格備案，房地產開發企業在辦理商品住房預售許可證或現售備案證明前，不再向價格管理部門辦理價格備案手續，由企業根據市場自主確定“一房一價”，并對外公布。

這意味著，無錫新房定價權，交給了房企，交給了市場，不再設置漲跌板，漲跌隨意了。

對房價設置跌停板，本就是一個無效的操作。

在房價猛漲的年代里，有不少城市設置了5%的房價漲幅，但均沒有限制住，房價不斷不突破上限。

在這輪房價調整之初，很多城市沒有認清現實，紛紛開啟了設置房價跌停板的操作。其中湖南的岳陽，打響了限價第一槍。

之后上百個城市跟進，有的發了明文，有的則是心照不宣。

僅2021年，就有 岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山出臺限跌令的氛圍下，出臺了限跌令：

最新取得預售證的新房，實際銷售價格不得低于備案價的85%，也就是說新房價格跌幅不能超過15%。

但限跌令依舊沒有擋住房價下跌。

02

無錫，妥協了

本號早在幾年前就呼吁過取消限價，并取消搖號措施。

理由很簡單，限價，無非是在樓市火熱時，控制住房價漲幅。在樓市下行時，控制房價跌幅。

然而，過去八年的經驗告訴我們，限價不僅不頂用，反而適得其反。

比如 限漲為目的的限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而在2016年至2021上半年期間，造就了人為搶房局面，加速了市場價格上漲。

限價，制造了與二手的剪刀差，拉大了利潤空間，人為制造出了更農村的炒作需求。

搖號，則是人為制造了緊張的氛圍。

限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而加速了市場價格上漲。2016年以來，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。

同時，限跌令，初衷是防止系統性風險出現，防止市場過冷，影響賣地收入。

然而，在時間的檢驗之下發現，限跌令啥也沒能阻擋住，房價該跌的仍在跌。更嚴重的是，限制房價下跌，干擾房企的正?；乜?，加劇了房企的暴雷，加劇了市場問題樓盤的局面，更加劇了賣地收入跳水的局面。

全國賣地收入，自2021年見頂之后，已經三連跌，2023年只有57996億元，相較于高點時期，下跌了33.38%。

2024年賣地收入再下降16%，至48699億元。

制圖：城市財經；數據：財政部

房價方面，率先發布限跌令的湖南岳陽，目前均價已經跌破6000元。

河北張家口，去年被媒體爆出很多房子已經鶴崗化了。

去年6月3日，每日經濟新聞披露：

當地中介爆料，張家口市下花園區，花6萬元的確可以買一套建筑面積60平方米的兩室一廳，花8萬元能買一套78平方米的兩室兩廳。

去年取消限跌令的鄭州、武漢，其實也是被市場逼迫妥協的。

鄭州方面，商品房銷量自2018年以來，一年不如一年，而庫存量則與日俱增。

制圖：城市財經；數據：鄭州市統計局

2023年鄭州房屋銷售總面積2028.6萬平方米，相較于2018年的高點，下跌了45.4%。銷售額1748.4億元，相較于2019年的高點下跌了48.6%。

房屋庫存則突破了1100萬平方米。

此外，鄭州的賣地收入，早就腳踝斬了。根據鄭州市財政局披露的數據顯示，2023年鄭州市政府性基金預算收入（主要是賣地收入）387.9億元，相較于高點時期下降了73%。

制圖：城市財經；數據：鄭州市財政局

進入202 4年，進一步下降。

鄭州官方披露，2024年全市商品房累計銷售1124.48萬平方米。

武漢大體亦是如此。

再看無錫的情況。

無錫商品房銷量高點在2021年，當年1550.86萬平方米的商品房銷售面積，銷售金額更是高達2658.96億元，當年均價也是最高，為1.71萬/平方米。

2023年這些數據分別跌至1081.83萬平方米、1701.36億元、1.57萬平方米。

制圖：城市財經；數據：無錫市統計局

今年一季度，當一線與強二線行情走熱之際，無錫依舊不溫不火。

據克而瑞數據，2025年3月無錫新建商品住宅成交面積12萬平方米，環比增長57%，同比下跌26%。今年一季度，無錫新建商品住宅成交面積30萬平方米，同比下跌26%。數據顯示，今年3月無錫新房庫存量513萬平方米，消化周期33.6個月。

房價方面，國家統計局4月16日公布的70個大中城市數據顯示：

無錫新房價格環比下跌0.1%，同比下跌4.4%。二手房環比下跌0.5%，同比下跌7.1%。

庫存大，行情沒有拉動，房價仍在下跌。

最關鍵的是，4月2日中美之間的貿易摩擦再度升級，其影響已經開始顯現。

這種背景下，將定價權交給市場，才是去庫存最好的方式。

畢竟，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

而且，本號不斷強調過，樓市最怕的不是降價，而是沒有流動性。

盡管在冷卻的市場環境下，不一定能增加多少成交，但至少不會是互相僵持的僵局。

樓市最怕的就是陷入僵局。

03

沒有誰能置身事外

這一輪調整，沒有哪座城市能置身事外，之前寫過的深圳、廣州、上海、北京、東莞、成都、重慶、煙臺、常州、南京、西安、武漢、廈門等一眾熱點城市的房價走勢，可以得出一個明顯結論：

即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為盡管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。

區別只在于，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一些而已。

無錫的經濟、產業、人口不可謂不強悍。

2024年寧波GDP高達16263.29億元，位居全國第14位，穩坐第二地級市寶座。

產業方面，無錫工業實力位居全國前列。2023年規模以上工業總產值24765.26億元，規模以上工業營收24096.93億元，在江蘇僅次于蘇州。

此外，按照工信部劃分的41個工業大類，無錫總產值超過千億的產業數量高達9個。

制圖：城市財經；數據：無錫市統計局

所以，從產業角度看，寧波相當強悍。

然而這又怎樣？

相比之下，在長三角，無錫的房價調整幅度還是偏小的。

看看經濟、產業、人口同樣強悍的寧波，跌幅非常大。

制圖：城市財經；數據：貝殼找房

各區對比三年前的數據，跌幅都很大。奉化、杭州灣新區、鎮海跌幅都在三分之一左右。江北、北侖、余姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。

數據再一次告訴我們，這一輪調整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。

本號早就說過，盡管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。

對于一二線城市來說，房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。

對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項。

在關稅大戰利空之下，調整仍會是這座城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。

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