每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝

作為首批保障性租賃住房REITs，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：180501；以下簡稱“紅土創新深圳安居REIT”）近日發布2024年度業績報告并舉行線上業績發布會。

年報顯示，2024年，紅土創新深圳安居REIT實現收入約為5438.89萬元，凈利潤約為2406.75萬元，經營活動產生的現金流量凈額約為4909.20萬元。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）注意到，盡管面臨深圳保障房供應大幅增加、免稅政策到期等挑戰，紅土創新深圳安居REIT去年仍實現了穩定的分紅，分紅總額約為6148.97萬元。截至2024年末，紅土創新深圳安居REIT收盤價為3.31元，較發行價上漲33.25%，年內復權溢價位列行業前五。

不過，紅土創新深圳安居REIT位于深圳的底層資產項目出租率出現下降，成本則顯著增加。在業績發布會，紅土創新深圳安居REIT管理層透露了其底層資產的運營細節，以及擴募計劃與租金調整策略。

來源：紅土創新深圳安居REIT2024年度報告

整體出租率出現下滑

紅土創新深圳安居REIT于2022年8月31日上市，底層資產主要包括四個保障性租賃住房項目，分別是安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目，總建筑面積達13.47萬平方米，共包含1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位。

從整體出租率來看，2024年上述四個項目的整體出租率為96.29%，雖然出租率保持在高位，但較2023年下降了2.04個百分點。

分項目來看，位于福田區的安居百泉閣和羅湖區的安居錦園出租率均超過95%，坪山區的鳳凰公館出租率為98.63%。而大鵬新區的保利香檳苑由于區域競品增多，出租率降至90.79%。配套商業出租率同比下滑5.88個百分點至94.12%，僅停車場維持100%滿租。

出租率波動背后，反映了深圳保障房市場的激烈競爭現狀。據披露，紅土創新深圳安居REIT的底層資產項目所在行政區均新增了多個競品，例如福田區的安山居、羅湖區的深業泰富廣場等。2024年，深圳全市保障房供應分配量達到7.98萬套，較上年顯著增長。

安居百泉閣項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

每經記者注意到，盡管安居百泉閣的租戶以單位定向配租為主，單一最大租戶榮耀終端貢獻超過22%的收入，但散租市場的分流效應仍對出租率構成較大壓力。

紅土創新深圳安居REIT在年報中表示，“榮耀終端股份有限公司承租安居百泉閣項目的保障性租賃住房，是根據配租程序，由福田區住建局確定配租結果，租金價格按照住建部門確定的標準執行，定價依據充分、公允，相關程序合法合規”。

4月15日下午，每經記者先后實地走訪了安居錦園和安居百泉閣項目。這兩個項目的地理位置都相當優越，其中安居錦園項目緊鄰寶能第一空間，距離深圳地鐵7號線筍崗地鐵站約800米；而安居百泉閣項目距離深圳地鐵2號線和7號線安托山地鐵站B出口僅約20米，周邊有印力中心、山姆超市等大型商業中心。

安居錦園項目的工作人員向每經記者介紹，“目前項目還有空房，但不直接面向個人（出租），需要以公司名義向住建局申請，住建局審核通過相關資料后，我們才會安排看房和選房”。安居百泉閣項目的工作人員也向每經記者表達了類似說法。

從租金水平來看，上述兩個項目目前的租金價格相比3年前均有所上漲。其中，安居錦園項目在2022年的基準租金為每月44.38元/平方米，從2025年3月1日起調整至每月45.6元/平方米，漲幅為2.75%；安居百泉閣項目在2022年的基準租金為每月59.74元/平方米，從2025年3月1日起調整至每月60元/平方米，漲幅為0.44%。

而同期，深圳市場的租金漲幅普遍超過5%，保障性租賃住房的租金價格與市場價格存在明顯差異。可以說，這種“成本上升、收入受限”的剪刀差，也成為保租房REITs面臨的共性難題。

安居錦園項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

以安居百泉閣一套69平方米兩房戶型為例，按每月60元/平方米租金計算，月租金約為4120元。據貝殼找房數據，距離地鐵7號線安托山地鐵站約960米的翠湖花園二期項目，一套69平方米的兩房一廳，月租金達到8500元。

“政府組織配租的保障性租賃住房類資產的租金，目前由當地政府住建部門予以核定或備案，保障性租賃住房的產權人無法自行按照市場公允價格、供需情況、成本收益比等因素自主調整租金標準。基于其公益性的政策定位，基礎設施資產的租金水平受政府調控并遠低于市場可比住宅物業的租金水平，且租金調整幅度亦受政府調控。”紅土創新深圳安居REIT在年報中提到。

擴募能否開啟新周期？

盡管面臨壓力，紅土創新深圳安居REIT在保租房REITs板塊中仍展現出較強韌性。

截至2024年12月31日，紅土創新深圳安居REIT收盤價為3.31元，較發行價上漲了33.25%，在行業中排名前五。截至4月16日，其收盤價為3.687元。

值得注意的是，紅土創新深圳安居REIT層資產擁有區位優勢——福田、南山等核心區域的資產占比超過60%，以及穩定的租戶結構——企業定向配租占比達到45%，為其穿越經濟周期提供了關鍵支撐。

據每經記者觀察，在過去一年，紅土創新深圳安居REIT旗下部分保障性租賃住房項目的成本顯著上升。

其中，安居百泉閣、安居錦園和安居鼎吉（保利香檳苑和鳳凰公館項目）的成本分別上升了61.77%、86.84%和70.50%。成本上升的主要原因幾乎相同：“主要是由于空置房的物業管理費、專項維修資金以及日常維修費用的增加。”

面對成本上升壓力，紅土創新深圳安居REIT于2024年6月啟動擴募計劃，擬收購福田承福苑、南山南馨苑、寶安空港花園三大項目，新增2338套保障房，預計總面積達到31.3萬平方米，覆蓋深圳6個行政區。其中，空港花園項目位于寶安區產業密集區，規劃2338套房源，將顯著提升紅土深圳安居REIT在西部新興區域的市場份額。

擴募完成后，紅土創新深圳安居REIT的底層資產將從4個增至7個，保障房套數將從1830套擴容至5040套，配套商業和停車位規模也將相應擴大。

據紅土創新深圳安居REIT管理層透露，新資產的平均租金較現有項目高出15%—20%。在寶安、南山等產業人口集聚的區域，預計出租率可達95%以上，這在一定程度上為現金流量增長提供了新的動力。

每經記者注意到，從保租房REITs的收入構成來看，多數基金的收入來源主要包括住宅租金收入、運營收入、配套停車費收入以及廣告位收入等。其中，最關鍵的收入來源是租金收入，而項目位置越好，租金收入就越穩定。

來源：紅土創新深圳安居REIT2024年度報告

在紅土創新深圳安居REIT的幾個底層資產項目中，保利香檳苑項目的平均租金單價顯著上升，從2023年的每月14.69元/平方米增長至2024年的每月16.74元/平方米，同比增長13.96%。

此外，針對租金定價受限問題，紅土創新深圳安居REIT管理層在業績發布會上提出了“基準租金動態調整+差異化定價”的策略。“具體每套房的租金在基準租金單價的基礎上，會根據面積戶型及朝向等因素進行差異化的調整，租賃合同期限一般不超過3年，在租期內不調整租金，到期后則按照最新配租價格簽約。”

在政策限制與市場競爭并存的背景下，紅土創新深圳安居REIT的擴募計劃和精細化運營策略能否開啟新一輪增長周期，尚待觀察。

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