◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

　　很多人都注意到，新一輪資產置換潮已經悄然來襲。

　　然而，心有余而力不足變成了常態。

　　因為大部分人的身家積累都來源于過去十多年來的房產投機，此前有份調查顯示：內地家庭總資產配置中，房產的占比超過了70%。

　　如此一來，除非賣房，否則手上根本沒有多少資產能提供相對穩定、持續、可充分支配的現金流。

　　尤其是如今房價下跌后，家庭財富的整體縮水也隨之而來。

　　曾經房價堅挺的四大一線城市，截至2024年末的二手房價累計跌幅竟然高達30%左右，已然集體跌回2016年的水平！

　　直接來說，2016年前后買的房子已經不掙錢了，什么都沒做，家庭資產就直接減少三成。

　　這說明國內房產正褪去資產屬性，回歸到純粹的消費功能，房子就真的只是房子而已。

　　更糟心的是，房產不僅資產價值縮水，在租金回報上也不理想。

　　在國內，由于土地成本、市場需求等因素，衡量房價的高低從來不靠租售比。對比一眾發達國家，我國的租金收益率幾乎排在末位。

　　即便想拿租金換現金流，未來也不會太樂觀。

　　當前一線城市租金回本的速度越來越慢，房租下降速度甚至可能比房價還快，原因不外乎以下幾點：

愿意生娃的人變少了（沒人租）；

愿意花高價錢租房的人也變少了（租不起）；

加上國家隊下場推進保租房（租房市場競爭加劇）；

　　房價和房租上漲行不通，于是很多人把目光放在了賣房進行資產置換上。

　　好在，如今房子沒有過去兩年那么難賣了，二手房市場出現了久違的小陽春。

　　今年1-3月重點14城二手房成交量為316222套，較去年同期上升29.7%。其中，3月份成交了137735套，環比上升65.2%，同比上漲34.0%。

　　趁著這個窗口期，很多人在國內賣房后，轉而買進了國外房產。

　　近來，中國買家的身影在新加坡、香港、日本等地的樓市中越來越常見。尤其是日本，坊間甚至流傳著“上海一套房能在日本買一棟樓”的說法。

　　這也并非空穴來風，東京的房價整體比上海便宜不少，但租金回報率卻差不多甚至更高，嗅到商機的投資者涌向日本“爆買”也是情理之中。

　　說到底，騰籠換鳥地進行資產置換，本質上就是出海尋找安全感。

　　察覺到信號的中高凈值家庭，早已進行了一輪資產置換。

　　他們的置換方向主要有兩個：

　　1、將實體資產置換成金融資產

　　具體表現為，賣出閑置房產，轉為購買收益更穩定的銀行理財、保險產品等金融產品。

　　2、將部分人民幣資產置換成日元資產

　　近段時間，全球兩個最大經濟體在經貿問題上的摩擦不斷，隨之而來的匯率波動讓更多人意識到了手握單一貨幣的被動性。

　　而日元，是全球前三大儲備貨幣中，唯一一個非西方主權貨幣，也是重要的避險貨幣。

　　依靠日元的強勢與穩定，越來越多的中高凈值家庭選擇投資日元資產，尤其是房地產。

　　根據日經綜合研究所統計，截止2024年下半年，外國資本對日本國內房地產的購買額達到約1.6兆日元，比去年同期增長了約80%。

　　日本房地產為何能受到中高凈值人士的青睞？

　　首先，日元資產可不僅僅代表“日本”，更暗含著全球資產配置的方向。

　　隨著全球市場避險情緒升級，全球買家紛紛購入日元資產充當避風港。持有日元資產，也意味著參與到全球資產配置潮中。

　　其次，日本房產投資門檻較低，選擇類型多樣。無論是公寓、整棟樓還是酒店，外國人都可以購買，不設身份限制。

　　同時，收益和增值空間也比較可觀。放眼國際都市，東京房產投資收益率都是第一梯隊，能達到3%~5%。而且房價還處于上漲周期，東京23區的新建公寓售價已連續4個月呈現上升趨勢，同比漲幅10.3%。

　　舉個例子：

　　此前，有客戶在我們這購入了一套位于東京文京區的公寓，售價約1620萬日元（約合人民幣83萬元），月租金可以達到7.6萬日元（約合人民幣3898元）。

　　整體來看，這套公寓有以下五大優勢：

　　第一，收益可觀。去除掉持有成本，凈收益率能達到4.3%，如果將這83萬元存入國內銀行，收益率無論如何都達不到這個數字；

　　第二，價值穩健。文京區素有“日本的海淀區”之稱，聚集了大量高校和學生，出租率有保障；

　　第三，地段優越。文京區是東京核心6區之一，從占地面積來看，在這買房就相當于買在了北京的五環內、上海外環內；

　　第四，屬于穩定資產。日本房產為永久產權，且購入的同時也擁有了土地的所有權；

　　第五，購入時機堪稱最佳。客戶在日元走低的時候入手了這套公寓，如今房價還在穩步上升中。

　　在日本經濟逐步邁入穩健的通脹的背景下，房地產市場也迎來復蘇的信號，再疊加低利率背景、房價較低等因素，日本房產確實是配置“海外錢包”時較為穩妥的選擇。