十多年前，當碧桂園在馬來西亞柔佛海峽填海造島時，楊國強可能想不到這個被他稱作"未來城市典范"的項目，最后會被自己家族"打骨折"接盤。

2013年8月，碧桂園聯合柔佛人民基建集團拿下森林城市項目所在的地塊，占地面積13.86平方公里，由四座填海島嶼組成，預計總開發周期為20年。

隨后，碧桂園展開了營銷攻勢，聲稱有三大賣點：

1、靠近新加坡：可以享受新加坡的都市繁榮，又能享受到馬來西亞的經濟便利。

2、永久產權，零遺產稅：強調項目的獨特和保值，不僅可以自住，也可以傳給自己的子女，具備傳世性。

3、風景優美，旅游度假勝地：常年藍天白云、純凈海風、無海嘯、無臺風，無霧霾。

2016年森林城市開盤之后，共售出約1.5萬套住房，全年銷售額達到180億元，70%是國人貢獻的真金白銀。

當時的盛況還歷歷在目：國內中介把看房團包機運往馬來西亞，中國大媽們搶著在"新加坡旁"的廣告牌前合影。

然而，風云突變！

2017年，我國外匯政策收緊：境內個人辦理購匯時，不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。

2018年，馬來西亞叫停針對外國購房者的“第二家園”簽證政策，取消購房者原本可獲得的10年居留權。

該項目售價高昂，每平方米售價約2800歐元，遠超馬來西亞人均約700歐元的月收入水平本地居民無力購買。

此外，項目因影響當地漁業和生態而引發爭議，最終獲批面積僅為原規劃的四分之一，開發規模大幅縮減。

之后，碧桂園自身也陷入流動性困境，無法繼續支撐海外項目建設。

截至2025年3月，項目僅完成原規劃的15%，住宅交付延期，基礎設施停滯。

很多商業設施關閉，衛生條件差，蚊患嚴重，實際居住體驗與宣傳的“智慧生態城市”差距顯著，更沒人愿意購買。

總而言之，爛尾了！

碧桂園自身爆雷后，楊國強家族“砸鍋賣鐵”，借給公司11.5億美元。

但這筆錢不是白給的，其中的5000萬美元用來換取碧桂園持有的森林城市60%的權益。

根據當年的宣傳口徑，森林城市擬投資1000億美元，實際投資2500億人民幣。

60%的權益就是1500億人民幣，區區5000萬美元就賣了？

大頭的11億美元債轉股，轉股價為每股0.6港元。

同樣是債權，其他債權人的轉股價就沒這么“便宜”了。

此前，碧桂園提出的境外債務重組方案十分苛刻，債權人有以下選擇：

1、直接現金兌付

但僅有2億美元額度，100美元債權最多只能拿回10美元；并且采用反向荷蘭式拍賣，誰出價低誰拿錢。

2、可轉債A方案

碧桂園將發行本金總額最高為20億美元的新零息強制可轉債，6.5年到期。

轉股價為2.6港元每股，較4月10日0.43港元的收盤價高出5倍多。

3、混合方案

67%的債權置換為強制可轉債A，最高發行規模55億美元。

另外33%的債權置換成年利率2.5%的中期工具，最高發行規模27億美元，本金攤銷期1.5~7.5年。

4、混合方案

35%的債權置換為強制可轉債B，9.5年到期，無上限。

轉股價10港元每股，較4月10日0.43港元的收盤價高出22倍多。

另65%的債權置換偉長期工具A，年息2%，本金攤銷期8.5~9.5年。

5、長期工具B

碧桂園將發行本金總額最高15億美元、年息1%的長期工具，本金攤銷期10.5~11.5年。

在以上涉及債轉股的兩個方案中，轉股價分別為2.6與10港元，遠遠高于楊惠妍家族的0.6港元。

換言之，楊老板家的10塊錢，可以換16股；而債權人的10塊錢，最多只能換3股，最少只能換1股。

這就是所謂的“砸鍋賣鐵”？

此外，竟然還有股權激勵！

碧桂園建議：設立新的管理層激勵計劃，以公司普通股5%的股權授予管理團隊。

按照碧桂園目前124億的市值股權，5%的股權價值6.2億。

把萬億級別的宇宙房企搞成現在這樣的爛攤子，還有臉要股權激勵？