來源：文昌法院

社會(huì)的穩(wěn)定與和諧猶如一幅精美的刺繡，物業(yè)糾紛是繡品上的瑕疵。有效化解物業(yè)糾紛，好似精心修補(bǔ)瑕疵，讓刺繡重現(xiàn)精美。使社會(huì)這幅宏大的繡品更加完美，展現(xiàn)出安定繁榮、溫馨和諧的美好景象。

——“麥文”致讀者

物業(yè)糾紛雖標(biāo)的不大，卻極為普遍。針對(duì)物業(yè)糾紛，文昌法院會(huì)文法庭開展實(shí)地調(diào)研涉訴小區(qū)化解物業(yè)糾紛專項(xiàng)行動(dòng)，全面摸清、整理物業(yè)糾紛成因，找準(zhǔn)“病灶”后，現(xiàn)場“開方”，力求為社區(qū)和諧生活 “解扣松綁”。

三難頻發(fā)，三方困境

“空置房屋物業(yè)費(fèi)應(yīng)該打折！”“房產(chǎn)證遲不辦理怎能交費(fèi)？”“漏水問題不解決物業(yè)費(fèi)沒商量！”......在走訪航天現(xiàn)代城、白金海岸等涉訴小區(qū)時(shí)，法庭干警聽到了業(yè)主們各種各樣的訴求。經(jīng)梳理，物業(yè)糾紛主要集中在三大難題：房屋質(zhì)量責(zé)任不清，業(yè)主常把開發(fā)商遺留問題算在物業(yè)頭上；基礎(chǔ)服務(wù)存在短板，消防設(shè)施損壞、外墻脫落、電梯停運(yùn)等安全隱患頻發(fā)；部分業(yè)主法律意識(shí)薄弱，覺得空置房沒享受服務(wù)，不該交物業(yè)費(fèi)。通過對(duì)141件案件樣本分析，會(huì)文法庭總結(jié)出業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的深層原因是：開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“責(zé)任混淆-服務(wù)缺位-權(quán)責(zé)失衡” 的困境。

三查三改，對(duì)癥下藥

針對(duì)這些問題，法庭干警采用了環(huán)境巡查、設(shè)施核查、座談?wù){(diào)查的 “三查診斷機(jī)制”，形成問題、責(zé)任、整改清單的閉環(huán)。法官給物業(yè)公司提出了三項(xiàng)整改要求：一是明確責(zé)任。對(duì)于開發(fā)商質(zhì)保期內(nèi)的漏水問題，物業(yè)公司要聯(lián)系開發(fā)商履行售后責(zé)任，聯(lián)系防水公司，制定詳細(xì)的維修方案，做出費(fèi)用預(yù)算表供業(yè)主參考選擇；超過質(zhì)保期的，要求物業(yè)公司發(fā)揮好鄰里之間溝通的紐帶作用，協(xié)調(diào)費(fèi)用分擔(dān)。二是提升服務(wù)質(zhì)量。對(duì)消防、電梯等公共設(shè)施建立日檢、周測、月報(bào)制度。三是創(chuàng)新溝通方式。試點(diǎn)“云端管家”服務(wù)，方便與異地業(yè)主聯(lián)系。

在航天現(xiàn)代城小區(qū)，法官針對(duì)消防設(shè)施形同虛設(shè)問題，現(xiàn)場提出整改要求，推動(dòng)物業(yè)公司維修驗(yàn)收通過。同時(shí)，督促物業(yè)公司對(duì)臺(tái)風(fēng)損壞的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修。對(duì)于白金海岸房屋漏水問題，指導(dǎo)建立“三方會(huì)談”機(jī)制，由物業(yè)、社區(qū)牽頭，協(xié)調(diào)業(yè)主達(dá)成維修費(fèi)用分擔(dān)方案。

創(chuàng)新服務(wù)，三方和諧

在椰風(fēng)浪琴、正商紅椰灣等小區(qū)，法庭干警發(fā)現(xiàn)了值得推廣的治理經(jīng)驗(yàn)。椰風(fēng)浪琴物業(yè)通過組建多支文體隊(duì)伍、打造文化活動(dòng)中心，以文化紐帶增進(jìn)業(yè)主認(rèn)同，疫情期間更創(chuàng)新“銀發(fā)關(guān)懷”服務(wù)，幫扶獨(dú)居老人，送醫(yī)陪護(hù)；正商紅椰灣針對(duì)候鳥型社區(qū)特點(diǎn)，開發(fā)“空置房托管服務(wù)包”，提供定期巡檢定制服務(wù)，建立獨(dú)居老人臺(tái)賬，每日關(guān)懷問候。

同時(shí)，法官也建議進(jìn)一步拓展服務(wù)半徑：一是因地制宜，充分發(fā)揮我省“三度一色”的自然稟賦，創(chuàng)新推行“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，為老年業(yè)主建立健康檔案；二是引入智慧物業(yè)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)報(bào)修響應(yīng)15分鐘到場；三是建立服務(wù)質(zhì)量“紅黑榜”，將業(yè)主評(píng)價(jià)與管家等服務(wù)人員績效考核掛鉤。

三端聯(lián)動(dòng)，營造生態(tài)

隨著專項(xiàng)治理深入推進(jìn)，會(huì)文法庭創(chuàng)新建立“三端聯(lián)動(dòng)”機(jī)制：前端設(shè)置“特邀調(diào)解工作站”，由法庭特邀調(diào)解員進(jìn)行訴前調(diào)解；中端搭建“圓桌議事會(huì)”平臺(tái)，促成糾紛訴中化解；末端進(jìn)行整改回訪，壓實(shí)物業(yè)公司服務(wù)責(zé)任。

自2024年下半年會(huì)文法庭開展物業(yè)糾紛專項(xiàng)審理行動(dòng)以來，共化解物業(yè)糾紛141件，其中特邀調(diào)解員處理訴前物業(yè)糾紛23件，訴前化解率100%；立案受理物業(yè)糾紛案件118件，其中調(diào)解結(jié)案1件，撤訴55件，調(diào)撤率為47.46%。涉訴小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率提升明顯，逐步形成“企業(yè)規(guī)范服務(wù)-業(yè)主理性維權(quán)-社會(huì)協(xié)同共治”的治理新生態(tài)，達(dá)到審理一案，治理一片的效果。當(dāng)法庭干警帶著司法溫情走進(jìn)社區(qū)，用專業(yè)智慧破解物業(yè)糾紛難題，新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”正在這片熱土上綻放出新的光彩。