大家好，我是蘇北哥！今天是4月15日，農歷三月十八日，從今天開始4月正式過半，南京樓市會否因此迎來逆風翻盤局面？

01.

2025年第一波開盤潮終于來了！今年南京樓市能否逆勢上揚就在此一舉！

要說如今的南京樓市，進入正題的節奏一般都比較慢！這話咋理解呢？其實就是說一年之中市場的“主菜”、“正餐”何時端上桌。

今時不同往日，如今的市場行情更不可與3年前的上行火爆的南京樓市同日而語。越是這樣就更加考驗操盤者的定力和策略。如今的南京樓市充斥著“唱衰者”和“等等黨”，他們似乎已經一眼看穿萬年，認為南京樓市絕無逆風翻盤可能，市場只會越來越冷，房價只會越來越低……

北哥在這兒說一句自己的觀點：南京樓市絕不可能就這樣安安靜靜的消亡！你不認同或者認同都可以，這是北哥投身房地產行業30余年，以一位擁有30萬粉絲的樓市博主做出的判斷。而這種判斷除了數據層面的分析，更多還來自30余年來積累的行業直覺。

先不論樓市在總體經濟中占的比重有多大，單從這次ZM關稅事件，你也能夠看出內向型經濟，國內內循環有多么的重要，而作為內循環的支柱行業，樓市必定在下一階段被投入更多的關注力，稍后必然一大波力道剛勁的刺激性ZC將接踵而至……

再說南京樓市！其實這是一個極為講策略的市場，盡管市場處在下行期，但是南京樓市背后，策劃市場如何觸底回暖、逆風翻盤的神秘力量一直都在！

幾年前的南京樓市，那是開一個樓盤火一個樓盤，房子凌駕于所有投資品之上，是市場的“硬通貨”；如今的南京樓市不同了，所以推盤方法也變了，“適配性”才是市場熱情能否被點燃，后期能否最終逆風翻盤的關鍵所在！

很多人都把南京樓市看得太膚淺了！

認為前年沒回暖、去年沒回暖，今年也不會，南京樓市沒希望了……殊不知南京樓市的回暖之路可能是一個漫長的過程，是一個“厚積薄發”的過程。它的回暖可能不是一兩年，而是三五年，甚至更長……直到積累到那個回暖的“臨界點”！但是一旦到達那個臨界點，很多人將來不及反應，而變得措手不及！

身處下行期的南京樓市，市場節奏已經明顯慢下來了！其實一年能做到、做好一件事，就已經讓南京樓市接近最終回暖邁出了一大步！2024年的南京樓市，在我看來只做到了一件事，那就是引進了“四代宅”、“新豪宅”概念，并成功進行了市場推廣。

2024年6月26日，一則名為《關于支持我市住宅品質改善提升優化規劃服務管理若干措施的通知》的ZC正式開啟了南京“四代宅”時代，將得房率100%、0公攤以及120㎡以上戶型可建設挑空客廳，這在以前的南京是未曾敢想的事情，但卻切實的落地執行了！

厲害的是，有ZC發布，也有落地執行！2024年南京樓市的頭炮大火項目是什么時候首開入市的？就是XZ發布后的第二天，2024年的6月27日，河西中綠博園綠城華發金陵月華首開，“8萬+/㎡的單價”，“最高1320萬的總價”，“全南京歷史上最高的開盤備案價格”，一系列破紀錄、新概念都隨著該項目的首開大火，被植入南京樓市

金陵月華去年開盤現場

金陵月華去年首開之后，熱度就從未降低，首開116房，當天就有174組購房人報名，大賣7.5成，此后金陵月華一直穩坐全市銷冠寶座，全年以51.21億元的成交貨值，穩坐南京第一。

可以說，金陵月華就是引爆2024年南京樓市的項目，也是去年和南京樓市最適配的“頭炮項目”！

然而歷史總是驚人的相似！今年南京樓市的頭炮項目居然也是出自杭州綠城之手！就在昨天下午，位于鼓城北樓濱江板塊的綠城金基沁百合領取了首開房源銷許，成為2025年南京樓市頭炮項目。

綠城金基沁百合首開樓棟分布

綠城金基沁百合整個小區規劃建設16棟樓，清一色都是多層洋房，樓層設置分別為4層、5層、6層和7層，而此次首開的是小區西側的1、2、3、7四棟樓。

綠城金基沁百合的首開一直位列2025年南京樓市的議事日程，與之同列為今年首波開盤潮的項目還有不少，諸如玄武徐莊的金基山和月、河西中的奧體建設丹荔云府、江核的卓越玖印府等等，為何最終只是綠城金基沁百合率先拔得頭籌呢？這其中當然反映當前南京樓市運行的底層邏輯和規則。

不僅首開，綠城金基沁百合的首開價格也十分“硬氣”！之前放風價格就說在5萬/㎡以上，銷許下來果然如此。其中1號樓4F洋房，共8套房源，戶型124㎡3房，銷許均價50075元/㎡，總價607.9萬起步；2號樓5F洋房，共8套，戶型124㎡3房、銷許均價53840元/㎡，總價648.16萬元起步；3號樓4F洋房共6套，銷許均價54369元/㎡、戶型143㎡4房，總價759.75萬元起步；7號樓6F洋房共12套，銷許均價54238元/㎡，戶型143㎡4房，總價740.29萬元起步

說開盤5萬/㎡以上，就5萬/㎡以上，綠城金基沁百合可謂是說到做到！

綠城金基沁百合洋房效果圖

綠城金基沁百合“硬氣”的背后，是對于此次首開結果的高度自信！所以該項目目前圈內判斷，首開應該會火爆！理由有這么幾個！

首先就是KFS品牌！前文已經說了，為什么選綠城金基沁百合作為頭炮項目，主要綠城已經有河西中的金陵月華“珠玉在前”，綠城品質感召力在南京已經有相當多的追捧者。然而就這綠城“還不放心”，去年11月28日土拍，兩輪競價拿下濱江G51之后，立刻找來金基合作開發。

鼓樓G51地塊實景

可以說，此舉是為沁百合項目“首開爆火”，上了雙保險！要知道金基南京項目，尤其是江南項目幾乎無敗績，遠的有大校場的金基望樾府、秦淮八寶東街金基尚書里、河西南金基朗樾府；近的有城東金基瞻月府、大校場金基新睿樾府。

綠城+金基幾乎就是南京新房開盤的“票房保證”！

02.

綠城金基沁百合首開若爆火，可能影響的不只是“塔尖人群”！今年第二家首開樓盤也基本確定！南京樓市今年首個回暖板塊原來是“他”

幾乎可以確定，綠城金基沁百合項目首開將會爆火！它也將成為點燃2025年南京樓市熱情的頭炮項目，原因接下來，北哥繼續講述！

除了開發商品牌方面的“票房保證”，更關鍵還在沁百合所處的項目地理位置。這關乎到今年南京樓市的重要布局。

書接上文！第二點理由就是“鼓樓濱江的地理位置”

可以說，鼓樓濱江板塊就是頻出“銷冠盤”、“搖號盤”的地方。

2020年推出市場，正榮&佳兆業合力打造的江望潤府，當年首開就是熱度極高的搖號盤，485組人報名搶購144套房，平均3人搶1套房

后來2021年加推，江望潤府還進行三輪公證搖號。

江望潤府

2023年1月，鼓樓濱江板塊熱度再度上升，全市銷冠搖號盤金基皓樾，該項目與如今的沁百合項目一樣“全盤洋房”

金基皓樾洋房實景

金基皓樾景觀實景

金基皓樾當年到底有多火？

全盤7棟7-9F洋房共331套房源，開盤4個月即告售罄。而且金基皓樾是當年整個城北樓市，唯一一個首開、二推、三推全部搖號的樓盤。而且中簽率一次比一次低。

其中金基皓樾2023年1月9日首開，中簽率38.02%；2023年2月28日二推，中簽率18%；2023年5月22日三推，中簽率12.9%；而且每次開盤搖號，每次皆售罄

而且要知道，金基皓樾洋房，當年也是5.2萬+/㎡房價的存在（4.5萬/㎡+5000元/㎡裝修包），而且從戶型面積段上來看，皓樾洋房是122、143㎡的三房與四房，可以說完全和綠城金基沁百合的起步面積段完全重合！

其實南京樓市那些熱銷樓盤的爆火密碼就是在相似的地段和產品基礎上做升級和加法，這種現象在江核的保利揚子江韻瑧悅和最近的江韻瑧悅璞園兩個項目身上，也能看得出來。

金基皓樾目前二手房已經有十幾套房源掛牌了，頂層復式最高掛牌價格已經達到7.2萬+/㎡，普通平層戶型掛牌價格也高達5.8萬+/㎡，足見金基皓樾業主對自家房產的估值和信心。

第三點：綠城金基沁百合首開爆火的理由就是5號線開通

開工建設9年之久，有南京全城“換乘王”之稱的地鐵5號線，在今年所有待推出的純新樓盤名單里，也只有綠城金基沁百合能夠搭上“5號線”開通的利好便車，所以2025年頭炮項目選擇沁百合也不是沒有理由。

嶄新的5號線方家營站

方家營地鐵站距離沁百合項目直線也有600余米，而在南京所有在建地鐵線路之中，5號線的影響力自然是最大的。

不僅其建設時間長，并且這條線路南北傳主城而過，途徑下關、虹橋、上海路、朝天宮、夫子廟、大校場、江寧東山、九龍湖等城市十余個主要節點、鬧市；而且可以與1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1號線十條地鐵線路實現換乘。

5號線北段的開通必然是今年南京極為轟動的一件大事，而作為方家營站地鐵盤的綠城金基沁百合必然因此因此獲益，開盤若是熱銷，其影響力將被放大數倍。

5號線北段計劃將于本月開通

最后，也是最重要的一條理由，就是綠城金基沁百合首開心里有底，不打無準備之仗！

這一點很好理解，其實就是該項目目前的意向購買人數已經超過了首開推出的房源套數。也就是說，這要擱在以前就是一個“搖號盤”，首開熱銷基本上沒有懸念。

根據北哥了解到的內幕消息，該項目首開目前已經有超300組買房人登記，首次推出的4棟樓34套房源，還沒開盤就已經全部落位。

當然了，這只是一條“小道消息”！但我們可以從項目的具體表現來判斷消息真偽！要知道目前綠城金基沁百合項目一直沒有公開，連售樓處都沒有，唯一可供展出的地方就是江邊路下關西火車主題園內的臨時展廳。

沁百合城市展廳

而該項目的售樓處和示范區要到首開以后，5月中下旬才會公開！也就是說綠城金基沁百合屬于“搶開”項目，既然敢于“搶開”，說明基本不愁首開銷量！

緊接著綠城金基沁百合之后，今年南京樓市第二個開盤的純新項目，據說目前也基本確定下來，這就是鼓樓龍江的金基瓏樾府，據說這也是一個可以確定首開熱銷的項目

金基瓏樾府實景

金基瓏樾府首開必熱銷的理由非常簡單，第一、項目體量小；第二、房源數量少；第三、龍江十年沒有新房供應；第四、又是金基造

金基瓏樾府項目地塊出讓規模也只9700平方，不足1萬方，屬于首開即售罄的樓盤。

同時建2棟16F小高層+7-8F的電梯洋房，整個項目只有86戶，小高層戶型面積180㎡，占到56套；洋房戶型面積147㎡，占到26套。據說已經被內定。開盤其實只是走一個過場！

其三，在金基瓏樾府出現以前，鼓樓龍江板塊至少有十年時間沒有新房供應，該片區為高教區，改善置換能力強，片區需求強烈，這更加保證了金基瓏樾府首開能夠一次售罄。

第四，該項目也是金基打造的“第四代住宅”，金基啟用了包括GOA大象在內的景觀、建筑和內飾等一眾“御用團隊”，小小的項目內也開拓出一片精致的人工湖。

金基瓏樾府人工湖效果圖

所以綠城金基沁百合、金基瓏樾府基本就是“內定”的首開熱銷盤，首開熱銷已經不存在懸念！

可能很多剛需買房人會說，這兩個樓盤售價都在5萬+/㎡，甚至6萬+/㎡，和剛需客群關系不大，其實非也！2025年南京樓市的格局來看，亟待開辟頂流熱銷板塊，而去年熱銷板塊如雨花的軟件谷、雨核、大校場目前均處于新房斷供狀態，如果不盡快“培育出”全新的熱銷板塊，南京新房市場很可能“冷場”！

所以2025年南京樓市的主場很可能因為沁百合、瓏樾府這兩家樓盤的首開熱銷，而轉移至鼓樓北和城西龍江一帶。

鼓樓北很可能是吹響南京樓市今年觸底反彈，逆風翻盤的“號角板塊”。

別忘了鼓樓的小桃園目前也有一個項目在建，這就是小桃園G96項目。

今年1月23日，南通亞倫競價19輪，以1.36億元總價拿下小桃園G96地塊，而后官宣該項目由龍湖操盤。龍湖G96與首開桃園金茂府幾乎一墻之隔。

鼓樓小桃園板塊去年6-9月因為首開桃園金茂府的連番熱銷，一炮而紅。板塊熱度已經被帶起來了。

首開桃園金茂府開盤現場

一旦沁百合、金基瓏樾府兩大項目首開熱銷之后，小桃園龍湖G96很快就能續上行情熱度。

更關鍵的是，今年鼓樓還是南京土拍的“宅地糧倉”！這為鼓樓后續新房市場火爆提供了基礎。眾所周知，江北目前是南京出讓宅地最多的區域，今年也不例外，大概有32幅地塊待出讓。而江南主城則要算鼓樓的待出讓地塊數量最多。目前可知的就多達5幅，其中多幅地塊為容積率低于1.5的低密地塊。

鼓樓濱江黃土山路低密宅地，容積率1.05，地塊東至黃土山路，西至繡球公園，北至鼓樓區特殊教育學校，用地面積12679.13㎡

鄰近明城墻的地塊西側部分建筑限高僅7米，擬打造目前主城絕無僅有的合院產品，可為高端改善需求提供更為極致的高品質住宅；東側部分限高為12米，擬打造類似于中堃在老門東打造的高品質疊墅產品。

鼓樓濱江商埠街地塊，北臨公共路，南至慶康里，東臨鄭和中路，西至商埠街，用地面積約1.04公頃，現為商辦混合用地，擬調整為二類居住用地

地塊北側一路之隔即為天妃宮小學，周邊擁有拉薩路小學直屬方興分校、九年一貫制力人學校等優質教育資源。

幕府創新區郭家山地塊，位于小市街道，西至幕府南路，北至郭家山路，東和南鄰現狀小區。用地性質為二類居住用地，占地面積2.24公頃，約33.6畝，限高60米，容積率不高于2.0

幕府創新區老虎山西側地塊，容積率不高于1.2

地塊位于寶塔橋街道，東和北至老虎山，西至金燕路，南鄰濱江小學，規劃為商業、居住、小學用地，擬調整為二類居住用地，占地面積3.2公頃，限高18米

中央路以西地塊，將建設2棟百米高層建筑，涵蓋商業、辦公以及酒店式公寓

地塊東至中央北路，南至建寧路，規劃為商辦混合用地，用地面積約3.46公頃，為商辦混合用地，由兩個分區地塊組成，容積率分別為5.5-6，建筑限高100米。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。