四代宅通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)擠壓同價(jià)位法拍房需求，頂豪資產(chǎn)仍具韌性。

◎ 文 / 馬千里

2025年3月，法拍房供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)新低，成交規(guī)模也延續(xù)回落，但交易熱度有所回升。法拍房新增掛拍量1.99萬(wàn)套，環(huán)比下降25%；成交3193套，環(huán)比下降22%，但競(jìng)拍熱度進(jìn)一步上升，78%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)。折扣力度足夠、居住價(jià)值較高的法拍房源仍在持續(xù)受到青睞。

法拍房成交率跌破二成，環(huán)比下降9個(gè)百分點(diǎn)。隨著“好房子”建設(shè)的推進(jìn)，住房品質(zhì)升級(jí)已成為購(gòu)房需求的核心動(dòng)力之一，以往的法拍房折扣力度已無(wú)法滿足現(xiàn)在的購(gòu)房者，而市場(chǎng)復(fù)蘇又在推升供給方信心，導(dǎo)致供需雙方市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)背離。

核心要點(diǎn)

掛拍量：供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)新低，2023年以來(lái)首次跌至2萬(wàn)套以下。重慶掛牌588套，連續(xù)四個(gè)月第一。

交易量：交縮量升溫，成交3193套，環(huán)比下降22%。但78%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)。

成交率：全國(guó)平均成交率跌至19%，寧波成交率仍達(dá)59%。

折價(jià)率：供求折價(jià)率差距擴(kuò)大至5.8個(gè)百分點(diǎn)創(chuàng)新高，供求雙方價(jià)格預(yù)期出現(xiàn)背離。

后市展望

2025年3月法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)升、冷熱分化。供應(yīng)端規(guī)模創(chuàng)近兩年新低，新增掛拍量1.99萬(wàn)套，環(huán)比下降25%，重慶以588套連續(xù)四個(gè)月居首。成交端總量環(huán)比下降22%至3193套，但78%的房源溢價(jià)成交，熱度逆勢(shì)攀升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與普通房源表現(xiàn)分化顯著。2月深圳天鵝湖花園頂豪房源溢價(jià)139%，超過(guò)2019年業(yè)主買入價(jià)，而3月廈門云頂莊園獨(dú)棟別墅以1.2億元成交、溢價(jià)28%；深圳寶能城以8萬(wàn)/平方米底價(jià)拍出，印證頂豪市場(chǎng)對(duì)于絕對(duì)稀缺性的價(jià)值追求。

當(dāng)前法拍房市場(chǎng)的重大變化在于供需預(yù)期背離。掛拍折價(jià)率28.5%與成交折價(jià)率34.3%差距擴(kuò)大至5.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。面對(duì)購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)升級(jí)的追求，傳統(tǒng)法拍房折扣已難滿足需求，而供給方又因市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期而收窄折扣，導(dǎo)致全國(guó)平均成交率跌破20%。但高折扣率的城市仍能持續(xù)獲得需求方普遍認(rèn)可，如寧波掛拍平均折價(jià)率達(dá)31%，高出全國(guó)平均2.5個(gè)百分點(diǎn)，法拍房成交率也是一二線城市最高，達(dá)到59%，且成交房源平均出價(jià)28.5次，達(dá)到全國(guó)平均的1.5倍。

展望未來(lái)，四代宅通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)擠壓同價(jià)位法拍房需求，但景觀、歷史人文等稀缺資源不可再生，頂豪資產(chǎn)仍具韌性。中長(zhǎng)期看，供給側(cè)精準(zhǔn)定價(jià)與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)或使折價(jià)率差距收窄 。建議需求方警惕非核心城市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，豪宅客群聚焦核心稀缺資產(chǎn)及重點(diǎn)城市群超跌標(biāo)的，中檔客群需綜合對(duì)比一二手房。供給方應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整定價(jià)，匹配品質(zhì)升級(jí)需求

01

掛拍量

供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)新低

2023年以來(lái)首次跌至2萬(wàn)套以下

供應(yīng)端方面，3月新增掛拍1.99萬(wàn)套，環(huán)比下降25%，同比下降38%；起拍總價(jià)181億元，環(huán)比下降20%。不足2萬(wàn)套的掛拍規(guī)模，也是2023年以來(lái)的月度供應(yīng)量新低

從各城市情況來(lái)看，本月有4個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過(guò)500套，分別是重慶、茂名、昆明、鄭州。前4名城市合計(jì)供應(yīng)2197套，占全國(guó)供應(yīng)總量的11%，其中重慶連續(xù)四個(gè)月居于首位。

一線城市中，廣州新增掛牌量依舊最高，184套，環(huán)比下降48%。深圳162套，環(huán)比下降7%，降幅最小。北京、上海分別為130和136套，均環(huán)比下降22%。其中新增掛拍總價(jià)最高的城市是上海，達(dá)到9.8億元，也是3月份全國(guó)掛拍總價(jià)最高的城市。上海掛拍房源主要位于浦東和閔行，掛拍總價(jià)分別為2.3億和2.2億，合計(jì)占到本月上海新增掛拍總價(jià)的46%。

本月掛拍總價(jià)最高的一處單套住宅來(lái)自廈門，為云頂莊園的一處毛坯獨(dú)棟別墅，層數(shù)為-1至4層，建筑面積2329平方米，起拍價(jià)9648萬(wàn)元，2023年該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)曾高達(dá)2億元。云頂莊園項(xiàng)目?jī)H23棟別墅，占據(jù)島內(nèi)黃厝片區(qū)山湖海景觀資源，是廈門乃至全國(guó)高端住宅標(biāo)桿項(xiàng)目。該別墅已于2025年4月3日成功拍出，最終成交價(jià)1.2億元，成交單價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，共54輪出價(jià)，溢價(jià)率28%。高總價(jià)法拍標(biāo)的的高溢價(jià)成交，印證了頂豪市場(chǎng)稀缺性驅(qū)動(dòng)價(jià)值的核心邏輯。未來(lái)，隨著四代宅項(xiàng)目的入市，使得中高端改善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步多元化，但具備不可替代資源的項(xiàng)目，仍將持續(xù)占據(jù)房產(chǎn)價(jià)值高地。

02

成交量

3月環(huán)比下降22%，溢價(jià)成交比例進(jìn)一步攀高

成交方面，3月典型城市法拍房成交3193套，環(huán)比下降22%，同比下降48%。本月競(jìng)拍熱度進(jìn)一步上升，78%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)。6.5%的房源競(jìng)拍次數(shù)超過(guò)100次，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

本月杭州法拍房成交套數(shù)躍居榜首，共151套。深圳、廣州、上海也在100套以上。就成交金額來(lái)看，上海成交金額達(dá)到5.9億元排在第一，深圳以4.6億元排在第二，杭州、廣州、北京在2-4億元之間，其余城市均在2億元以下。

本月成交總價(jià)最高的單套房產(chǎn)，前二位均來(lái)自深圳南山區(qū)的寶能城項(xiàng)目，分別為C座41A和41B，建筑面積均為421.5平方米，起拍總價(jià)均為3372萬(wàn)元，低于評(píng)估價(jià)20%左右，其中41B房源經(jīng)5次競(jìng)拍，溢價(jià)2.5%以3456萬(wàn)元成交，41A房源底價(jià)成交，成交均價(jià)均在8萬(wàn)元/平方米左右。寶能城花園位于深圳南山區(qū)大學(xué)城板塊，是集高端住宅、商業(yè)綜合體及教育資源于一體的標(biāo)桿項(xiàng)目。其東區(qū)三期以大平層為主力戶型，定位改善型及豪宅市場(chǎng)。相比2月溢價(jià)139%、單價(jià)達(dá)到20萬(wàn)元/平方米的成交的深圳天鵝湖花園法拍房而言，寶能城所在板塊區(qū)位稍遜，二手房?jī)r(jià)“天花板”相差超過(guò)5萬(wàn)元，豪宅二手房流速相對(duì)較慢。本月寶能城法拍房的底價(jià)出讓，固然凸顯出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在折價(jià)后的投資價(jià)值，但也顯露出，只有真正絕對(duì)稀缺高端資產(chǎn)，才能獲得投資者或高凈值人士的青睞。

03

成交率

3月成交率跌破二成，寧波法拍房成交率仍達(dá)59%

據(jù) CRIC 抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，3 月法拍房成交率19%，較上月下降9個(gè)百分點(diǎn)，同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合成交中溢價(jià)比例攀高的事實(shí)來(lái)看，法拍房交易的冷熱分化正在加劇。

分城市來(lái)看，本月寧波、上海、廈門、杭州、深圳、成都表現(xiàn)較好，法拍房成交率達(dá)到四成左右或更高。此外武漢、北京也在三成以上。至于鄭州、西寧等城市，仍在二成以下。

3月寧波法拍房成交率提升6個(gè)百分點(diǎn)至59%，超過(guò)上海躍居一二線城市首位。鄞州、奉化、余姚均有多宗法拍房成交。本月寧波成交法拍房平均出價(jià)次數(shù)達(dá)到28.5次，達(dá)到全國(guó)平均的1.5倍，其中慈溪市更是在四成左右的折扣比例下，平均出價(jià)次數(shù)達(dá)到81次。與近期寧波土拍市場(chǎng)的回暖同步，寧波法拍房市場(chǎng)熱度也有所升溫，市場(chǎng)預(yù)期正在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

04

折價(jià)率

供求認(rèn)知背離，掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率差距拉大

3月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為 28.5%，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上升趨勢(shì)；成交法拍房平均折價(jià)率34.3%，環(huán)比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差5.8個(gè)百分點(diǎn)創(chuàng)下新高。隨著一二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇，供求雙方對(duì)于法拍房?jī)r(jià)格認(rèn)知出現(xiàn)背離。

對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差5.2個(gè)百分點(diǎn)，較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)；二拍房源相差4.5個(gè)百分點(diǎn)，較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差1個(gè)百分點(diǎn)，縮小了0.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，3月供求折價(jià)率差距的擴(kuò)大，主要是由于一拍和二拍房源的買方對(duì)于價(jià)格訴求更為苛刻所致。隨著“好房子”建設(shè)進(jìn)程的加快，新房市場(chǎng)正在迎來(lái)一批“次世代”的新型產(chǎn)品，再加之目前房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)至更為合理的水平，以往的折價(jià)比例已經(jīng)不足以吸引如今的購(gòu)房群體，因此成交房源的折扣比例進(jìn)一步增加；而供給方面對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇，仍在持續(xù)降低供給房源的折扣力度，又導(dǎo)致供給房源的平均折扣比例減少，兩相作用之下，3月份供求雙方對(duì)于法拍房源的價(jià)格認(rèn)知出現(xiàn)了明顯背離。

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）