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元啟這個數(shù)字，已經(jīng)5個月沒有刷新了。這是一個位于北京大興區(qū)西紅門板塊的剛改樓盤，開盤8個月，去化率僅為6.27%。

它的成績之慘淡，創(chuàng)下近年來北京樓市之最。

事出反常必有妖。

果不其然。4月14日，北京規(guī)自委公示了元啟的規(guī)劃設(shè)計調(diào)整方案。沒錯，是調(diào)整方案，一個已經(jīng)開盤8個月的樓盤。

對已在售的樓盤調(diào)規(guī)，在北京樓盤史上是罕見的。

在花姐印象中，豐臺的城建璽院在去年2月份調(diào)整過設(shè)計方案。它是宸知筑的二期，地上建筑面積12.09萬平米不變，但地下建筑面積較原方案縮減了7148平米。

它把原來規(guī)劃的824戶變成707戶，減少117戶之后，整個項目的戶型就變大了，南向贈送奇偶陽臺、北向有陽臺。

從83平米起步，116平米、120平米、145平米、163平米、183平米、192平米、206平米和208平米，成了大雜燴。

有了先例，元啟也效仿之。只不過，璽院調(diào)規(guī)時，尚未取得預(yù)售許可證。

這次元啟調(diào)規(guī)，算是個陽謀，也是個陽臺上的謀局，有參考依據(jù)。

“為提升項目居住品質(zhì)，打造人民滿意的'好房子'，擬按照《北京市平原多點地區(qū)'好房子'規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》，對本項目進行規(guī)劃方案調(diào)整。”

花姐查詢好房子技術(shù)要點文件，發(fā)現(xiàn)里面提到一句："近期已批項目可參照此要點修改完善。”至于這個"近期"是多近，并沒有明確。

那份技術(shù)要點是北京規(guī)自委2025年2月12日下發(fā)的，而元啟已于2024年8月30日取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，足足晚了將近4個半月。

有個"尚方寶劍"，元啟調(diào)規(guī)也就水到渠成。它所在的大興區(qū)，屬于平原多點地區(qū)。不過，目前尚未看到順義、亦莊、昌平和房山等區(qū)域樓盤有此行動。

元啟調(diào)規(guī)，也是迫不得已。

它十分背時。2024年2月22日，中建壹品以48.76億、溢價15%拿下，成交樓面價4.15萬元/平方米。

等到8月份開盤時，樓市不僅慘淡，北京帶陽臺的新項目遍地開花了，至今超過50個。

那時，元啟往南3.2公里的京璽開盤——南向奇偶陽臺全贈送、北面開敞陽臺半送，而元啟南向只送飄窗。

帶陽臺的對手，接踵而至。

大興新城0003、0011地塊2025年2月28日出圖了，南向開敞陽臺、北向挑空陽臺。

大興新城0255地塊2025年3月20日出圖了，南向開敞陽臺——已承諾不封閉、北向挑空陽臺，且有首層架空層、風(fēng)雨連廊。

元啟北面的6030地塊，甚至有可能出現(xiàn)封閉陽臺的產(chǎn)品。其拿地文件顯示，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽臺，應(yīng)進行封閉。

這對于手握1000多房源的元啟來說，可謂是腹背受敵。

元啟的成交價為6.35萬元/平米，縫差只有2.2萬元/平米，即便一次性賣光，利潤也不多。

它的兄弟樓盤頤和公館更慘，樓面價3.13萬元/平米，成交價只有4.84萬元/平米，鐵定虧損了。

作為元啟的股東，中建壹品和興創(chuàng)置地的策略是，先干出“好房子”，至少不至于遭背刺。

當(dāng)然，如果能順便背刺一下直接對手就更好，西紅門板塊在售的橡樹灣文園和中建玖玥府，南向都沒有陽臺。

元啟這份調(diào)改方案有15天公示期，花姐預(yù)計，那兩個對手和它們的業(yè)主們，一定會給反饋很多“寶貴”意見的。

元啟是怎么調(diào)規(guī)的？花姐大致總結(jié)出七條：

1、建設(shè)用地面積和地上總總建面不變，但住宅從115981平米，變成116089平米，多了108平米；

2、新版圖紙新增了不計容地上建面97.8平米，用于建設(shè)鄰里共享公共空間，符合好房子技術(shù)要點。

3、居住套數(shù)從原來的1054戶，增至1065戶，多了11戶。

4、機動車停車位從1283個，增至1307個，多了24個，還寫清楚了車位充電樁按照18%建設(shè)。

5、樓棟沒變，但序號變了三次。第一次是2024年4月22日20棟；第二次是2024年8月28日19棟；這次變成了21棟。這種調(diào)改樓棟序號的做法，也是十分罕見的。

6、新版的3#調(diào)高了1層、4#調(diào)高了6層；6#減少了2層；大門做了優(yōu)化，層高增加了2.7米，大概是新設(shè)鄰里中心導(dǎo)致的；18#西單元減少了頂退戶型。

7、新版南向增加了1-1.5米的奇偶陽臺全送，北向的開敞陽臺從原來的1米變成1.8米。飄窗繼續(xù)贈送，只是少了側(cè)面的。由于新增陽臺，部分樓棟的進深也稍微變了尺寸。

花姐點評：

元啟調(diào)規(guī)，決心很大。

因為，它手上還有1000套房子沒賣，有足夠的動力去改。那些賣了一半房子的樓盤，反而難受。

但元啟需要面對一個現(xiàn)實，調(diào)規(guī)了，也有可能不好賣。

一個遠點的例子。豐臺大瓦窯的璽院，也有奇偶陽臺，改了規(guī)劃、改了案名，也未能改命。它2024年10月開盤，它供應(yīng)651套，至今網(wǎng)簽僅27套、均價7.34萬元/平米。

一個近點的例子。大興新城的京璽，天生帶奇偶陽臺，銷售成績差強人意。2024年7月開盤，供應(yīng)712套，目前網(wǎng)簽163套，網(wǎng)簽率22.9%，成交金額6.79億元，地價覆蓋率為35.7%。

它們倆有一個共同的特點，南向奇偶陽臺，雖然全贈送，但開敞陽臺在北京并不實用，冬天長、夏天熱、春天風(fēng)沙大，除非一步到位，搞封閉陽臺。

但是，奇偶陽臺是幾乎沒有可能封閉的，因為陽臺挑高是6米，難度大、目標(biāo)大。如果僅僅是3米高的開敞陽臺，反而有封的可能，不過要算一半建面。

因而，僅僅靠送陽臺是很難化解銷售困局。

花姐做了一個統(tǒng)計，僅目前大興新城和西紅門板塊就有13個新老盤，待售套數(shù)多達5500套。

元啟調(diào)規(guī)，只能起到微乎其微的效果，但不能從根本上取得銷售大逆轉(zhuǎn)。

這個天量的供應(yīng)，只有靠時間去消化。地一旦拿錯了，真是太可怕了。