仲量聯行2025年第一季度杭州商業地產市場回顧及展望

杭州，2025年4月16日—— 2025年第一季度，杭州優質辦公樓市場租金跌幅擴大，甲級辦公樓市場有一個新增供應項目入市，整體市場空置率微降。第一季度優質零售物業市場無新項目開業，茶飲品牌開店熱度不減，旅游業復蘇帶來功能性裝備消費回暖。

仲量聯行杭州、南京分公司總經理兼杭州、南京、武漢商業地產部總監尤培榮表示：“2025年，我們看到內外部考驗依然嚴峻。外部來看，中美貿易摩擦升級帶來的經濟政策環境的不確定性上升，貿易、物流運輸、跨境電商等行業將受到一定沖擊，尤其是杭州這樣外向型經濟高度發展的城市。從內部市場來看，目前杭州仍處于辦公樓和零售物業的供應‘高峰期’，市場消化大量供應入市仍需時間。多重因素將推動杭州辦公樓和零售市場的租金進一步回調。各行業波動下，新的機遇也在催生，教育培訓、律所等專業服務機構的需求有所回暖，半導體、新能源等行業有望迎來更大的發展機遇。”

優質辦公樓

2025年第一季度杭州共迎來一個優質辦公樓新增供應入市，整體辦公樓市場空置率略有下降。第一季度甲級辦公樓迎來新增供應入市，位于武林商圈。甲級辦公樓供求均維持低位，平均空置率為24.5%。第一季度杭州未有乙級辦公樓新項目入市，整體市場需求走弱。乙級辦公樓平均空置率為27.8%，環比下降0.4個百分點。

互聯網行業成交以小面積為主，律所新設和搬遷需求活躍。2025年第一季度，杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為34,506平方米。從第四季度的行業需求表現來看，科技互聯網占比26%；金融業占比18%，專業服務行業占比17%。科技互聯網行業依舊保持韌性，但成交以中小面積為主。專業服務機構的成交比例明顯上升，律所搬遷和新設立需求活躍，教育培訓機構大面積成交需求回暖，主要集中在武林和黃龍等商圈。

第一季度杭州甲乙級辦公樓租金繼續下跌。截至2025年3月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為127.9元每平方米每月，季度環比下降1.55%。第一季度乙級辦公平均凈租金為97.5元每平方米每月，季度環比下降1.5%。收到市場需求端走弱和租戶成本控制等因素的影響，市場保持靈活的租賃政策，預計2025年甲乙級辦公樓租金將持續下跌。

優質辦公樓市場展望：預計2025年后三季度，杭州將有10個新增供應項目交付入市，預估將為市場帶來約78.7萬平方米的優質辦公樓新增供應。杭州恒隆廣場、IFC等核心商圈的優質甲級辦公樓有望在今年陸續亮相。未來幾年，錢江新城二期和錢江世紀城板塊將迎來較大體量的優質辦公樓新增供應。

仲量聯行杭州研究部經理孫懿文表示：“當前的外部市場環境波動不斷，杭州辦公樓業主對后市的預期更趨謹慎，在市場競爭中不斷尋求新的平衡與突破。除了不斷優化租賃政策，業主也紛紛推出精裝修房源、優化樓宇資管服務、提升資管團隊素質等一系列更具市場競爭力的舉措。杭州優質辦公樓項目的資產管理水平正在不斷提升。同時，市場價格的下調也給企業的搬遷升級需求帶來了結構性機會，本季度中，我們看到企業的搬遷需求占比有所上升。各行業面臨多重洗牌，甲級辦公樓中行業的多樣性也在顯著提升。”

優質零售物業

茶飲品牌開店熱度不減，輕餐烘焙推陳出新。從2025年第一季度錄得的新開店業態需求占比來看，餐飲類業態占新開業商鋪的30%。來自丹麥的冠軍面包品牌SEJERS KONDITORI賽耶司烘焙中國首店在杭州大廈正式啟幕。新中式茶飲品牌繼續保持火熱勢頭，阿嬤手作和牧白手作再開新店。星平雞飯和極上壽司落地杭州來福士。

國產包袋品牌進入中高端商場，旅游業復蘇帶來功能性裝備消費回暖。第一季度，國貨包袋品牌Songmont山下有松快閃店落地杭州中心，國產設計師包袋品牌逐步進入中高端商場。Birkenstock浙江首秀落地杭州萬象城。旅游業的全面復蘇使得相機等功能性裝備的消費回暖，全國第四家X-Space富士膠片影像空間在杭州中心啟幕。此外，小米之家汽車體驗店浙江首店在501城市廣場亮相。

第一季度未有新增零售項目入市，零售市場需求端表現平淡。2025年第一季度，全市優質零售物業的空置率為9.5%，較上季度下降了0.2個百分點。消費市場的需求壓力仍在，整體市場零售物業的空置率依然處于近年高位。

整體市場持續承壓，租金跌幅擴大。2025年第一季度，杭州零售市場租金持續承壓，綜合來看整體市場首層平均凈有效租金環比下降1.4%，較去年相比跌幅繼續擴大。從區域表現來看，核心商圈更具有韌性，首層平均租金環比下降0.6%。而非核心商圈的租金承壓更為顯著，多個項目為了維持出租率選擇下調租金，環比跌幅擴大到了2.2%。

零售物業市場展望：2025年，杭州預計新入市6個優質零售地產項目，新增供應有望超過61萬平方米，而2026年的新增供應量則會繼續上升，預計將會達到約82萬平方米。未來兩年杭州優質零售物業市場的新增供應持續放量，恒隆廣場、IFC等多個有競爭力的城市級購物中心亟待開業，杭州大廈、杭州萬象城、湖濱銀泰in77老牌購物中心已陸續采取品牌煥新升級、外立面改造和品牌調改行動。未來杭州的零售商業將更加注重社群互動和人文體驗。可以預見的是，為了在競爭不斷激烈的市場中脫穎而出，存量零售物業仍將迎來提質升級。