原創 劉博團隊

01

房地產，重回舞臺中央

近期，有兩件大事深刻影響著中國乃至全球經濟的未來走向，其潛在效應將持續10至20年。

第一件，是國際貿易格局的深刻變化。

以美國為首，全球范圍內的關稅壁壘呈現再度抬頭的趨勢。盡管具體政策仍在博弈與變動中，但這一動向預示著二戰后形成的、以自由貿易為導向的國際經貿秩序正面臨重大調整，全球化進程遭遇新的挑戰。

第二件，是中國應對策略的戰略性轉向。

面對外部環境的不確定性，中國明確將戰略重心向內調整，提出了構建“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局。

與之配套，中央發布了系列旨在擴大內需、提振消費的文件，強調要著力提高居民收入，全面啟動國內消費，傾力打造一個強大的國內市場。

為何要傾力打造強大的國內市場？

放眼全球，消費是經濟增長的核心引擎。以美元計價，美國的消費市場規模約占全球總額的30%。相比之下，擁有14億人口的中國，目前的整體消費體量大約僅為美國的一半左右。

如果能有效激發內需潛力，將中國的消費占比也提升至全球約三分之一的水平，那么中國不僅能更好地抵御外部風險，還將在全球新的經貿格局中贏得更大的主動權和話語權。因此，啟動并壯大國內消費市場，至關重要。

那么，啟動內需的關鍵抓手在哪里？

細讀中央關于擴消費的文件，房地產行業被賦予了極其重要的角色。文件明確提出要穩定和激活房地產市場，將其視為提振內需、暢通國民經濟循環的關鍵一環。

中國家庭財富高度集中于房地產（估值約350萬億），穩住并適度激活這部分存量財富，哪怕只釋放一小部分流動性，其產生的財富效應就能有效提振消費信心，是對沖外部壓力、拉動內需的最有效抓手。

信號已經明確：今年，房地產市場將在“促消費、穩增長”的國家戰略中扮演關鍵角色。

2025年全國兩會政府工作報告首次將“穩住房地產市場”納入經濟社會發展總體要求，同時各省市的兩會均將房地產“止跌回穩”作為目標。

從深圳探索“房票”安置、升級“以舊換新”，到南京全面取消限售并提供“以舊換新”補貼，再到蘇州推出“三低一寬”的創新信貸支持……

盡管一線城市目前尚未出臺突破性的重大利好，但市場普遍預期，未來將有更具實質性、甚至可能超出當前預期的刺激政策逐步落地。

房地產的重要地位凸顯，房企作為關鍵載體需承擔起驅動消費的重任。

然而，當前多數房企尚未準備好迎接這一轉變，仍在傳統思維與新政策導向之間徘徊調整。

02

下半場是誰的主場？

樓市下行期，房地產企業難，民營房企更難。

曾幾何時，中國房地產百強榜單上，民營企業占據了80%的席位，拿地金額也高達八成。

而今天的現實卻是：百強拿地榜中僅存11家民營房企，拿地額占比萎縮至8.5%。

過去幾年，已有約40多家大中型民營房企陷入債務危機。即便那些暫未“爆雷”的企業，基于對未來不確定性的考量，也大多選擇“零拿地”的保守策略。

目前，仍能穩健經營的大中型民營房企已屈指可數，其中包括：星河地產（深圳）、龍湖、濱江、美的置業（佛山）、新希望地產（成都）、大華地產（上海）

這些幸存者不僅是企業自身韌性的證明，更為整個行業的轉型提供了寶貴經驗。

保護和扶持這些民營房企，不是為了所謂的情懷，而是為了維護市場的多元化生態，給消費者留下更多選擇，也為行業未來發展探索更健康、更可持續的路徑。

從這個意義上說，這些幸存的民營房企，既是市場優勝劣汰的結果，也是行業未來希望的所在。

深入研究這些幸存的民營房企，你會發現一個特殊的存在：星河地產。

星河地產可能不是規模最大的民營房企，卻是走得最穩的企業之一。金融機構對星河的評價是“四個沒有”：沒有上市，沒有美元債，沒有表外融資，沒有金融理財。

這種近乎“保守”的財務策略，使星河成為行業中少見的“三道紅線”全綠企業，也讓其連續四年獲得AAA主體信用最高評級，成為首家獲此評級的民營房企。

財務的穩健只是表象，背后更深層的原因是什么？

答案其實就藏在企業的價值觀：賺快錢or賺慢錢？

近幾年，城鎮化率接近飽和，人口紅利逐步消退，房地產市場已進入低增長時代。而傳統房企還抱著“舊飯碗”，普遍采用“銷售型”思維，追求高周轉、快速開發、快速去化和資金快速回籠。

借鑒美日等發達市場經驗，在高增長時期過后，地產開發行業的利潤率將逐步趨于合理，甚至低于其它行業平均值。以美國市場為例，以開發業務為主的企業ROE僅在4~6%之間，只有那些經營不動產和服務業務的企業才能保持10%以上的ROE。

因此，中國房企必須做出價值觀的重塑，逐漸轉向“自持型”思維，做運營商而非純開發商，從賺開發的“快錢”轉向賺運營的“慢錢”。

星河能在行業寒冬中保持韌性與活力，最根本原因在于星河已成為房地產“運營”領域的頂尖玩家。

無論是住宅地產、商業地產，還是產業地產，星河都以運營思維為核心，構建了可持續發展的商業模式，真正踐行了“做五百年，不做五百強”的長期主義理念。

星河控股集團，1988年成立于深圳，旗下現有產業、地產、商業、資本、物業五大板塊，業務涉及產業運營、地產開發、商業管理、酒店服務、股權投資、物業服務等多元領域，員工規模逾9000人，布局深圳、廣州、上海、南京、蘇州、成都等30余座城市，總資產超千億元，保持AAA主體信用跟蹤評級，連年綠檔企業，在行業中樹立了優秀的企業形象和社會公信力。

下面幾個典型案例可以看出星河的運營思維：

以商業深圳福田星河COCO Park為例，星河沒有“建成即出售”，而是堅持長期精細化運營，十余年來持續進行品牌迭代更新、消費場景創新，始終保持著深圳地標性商業綜合體的地位。

深圳福田星河COCO Park

2021年至今，星河還與國際零售巨頭Costco達成戰略合作，先后落地上海浦東Costco、深圳龍華Costco，極大提升了區域價值和商業活力。

以住宅星河時代為例，星河沒有“交付即撤離”，而是在十年間持續整合名校、COCO Park商業、雙地鐵口、大運配套、生態公園等資源，將體育、商業、住宅、名校、交通、生態聚合一體，不僅實現居住價值的提升，也讓項目保持更高的溢價能力。

而在產業地產領域，星河創新性地做起了“房東+股東”角色。以深圳星河WORLD項目為例，星河既作為“房東”提供優質產業空間，又通過多種投資方式成為入駐企業的“股東”，全方位支持產業發展。

項目十年間已吸引華為、中國人壽、三菱電機等2293家企業入駐，包括25家500強企業、46家上市企業及69家專精特新小巨人企業，創造產值300億元，吸納就業5萬人。待全部運營后，項目將實現稅收超100億元，產值逾1000億元，吸納就業人口超7.5萬人。

深圳星河WORLD

基于以上實踐積累，星河地產有望在中國樓市的下半場扮演更加重要的角色。

在城市更新領域：星河憑借二十余年深耕積累的專業化更新團隊，已成為這一領域的先行者。

面對城中村、舊工業區、舊住宅區及舊商業區等多元復雜的土地類型，星河提供從規劃咨詢到合作開發、管理輸出的全鏈條城市更新服務，這與兩會強調的“城市老舊小區更新”戰略方向高度契合。

在住房迭代升級領域：響應“好房子”政策導向，星河早已構建起至境系、至臻系、至悅系、至善系、至信系等精品產品線。

實景圖

億翰智庫發布的“2024中國房企超級交付力TOP30”公開榜單中，星河地產赫然在列。“金杯銀杯不如客戶的口碑”在星河廣泛流傳，也始終踐行。僅深圳和東莞2個城市就交付了4855套，東莞璟悅公館、珠海湖山春曉、南沙東悅灣等多個項目實現了100%集中交付率。

當大多數房企在市場寒冬中拼命壓縮成本時，星河卻堅定走高品質路線。這種逆勢投入為星河贏得了市場口碑，2024中國房地產開發企業綜合實力50強星河位列第37位，產品力20強位列第18位。

在國家政策向“穩樓市”和“好房子”雙輪驅動的新時代，星河這類堅持運營、不賺快錢、追求高品質的房企，將迎來真正的發展機遇期，成為房地產市場轉型升級的中堅力量。

03

這里憑什么逆勢熱銷？

當多數房企還在思考如何“活下去”時，星河已經開始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龍崗引爆了“現象級”熱銷盛況。

星河·盛境瑞府開盤，現場人聲鼎沸、座無虛席，認購喜報頻傳，成交量節節攀升，首開即勁銷破百套。放眼當前市場，能拿到這個成績的項目屈指可數。

自3月8日樣板間開放以來，星河·盛境瑞府便成為龍崗樓市的紅盤焦點，每日持續飆升的來訪量、樣板間絡繹不絕的看房人潮，無不印證著購房者對星河品牌的高度認可。開盤后，項目更是蟬聯片區周銷售冠軍，熱度持續不減。

這種市場熱度并非偶然，而是源于星河在大運片區的持續深耕。從星河時代到星河智薈，再到星河盛境系列，星河形成了一條完整的產品迭代線，每一步都在穩步提升區域價值。

盛境系列自2021年入市以來，憑借過硬產品力和投住價值贏得市場口碑：

• 2021年一期開盤引爆市場，入圍比1:1.16，去化率超7成；
• 2022年二期376套房源開盤即售罄、公寓2024年上半年龍崗銷售TOP2；
• 2023年底，盛境御府開盤人氣爆棚；
• 2024年連續多個季度成交量位居龍崗TOP2，目前已完美售罄。

示意圖

多個項目連年熱銷的市場表現，離不開項目的品牌價值和全方位配套優勢：

交通上，盛境瑞府位于三條地鐵線交匯處（14號線、3號線、規劃中的21號線），周邊道路網絡完善，約800米直達水官高速；教育資源方面，深圳北理莫斯科大學附屬龍崗園山學校已在項目旁揭牌，周邊規劃有多所學校，為家庭提供了豐富的教育選擇；商業配套上，盛境二期自帶約4.4萬㎡商業空間，1-5公里范圍內有包括星河COCO Park等在內的成熟商業。

實景圖

作為盛境系54萬㎡大城的收官之作，星河·盛境瑞府在產品細節上做出全面升級：如約21米長入口迎賓界面、約11.7米高奢闊門樓層層鋪墊歸家禮序；“鄰里+健康”園林理念打造聯動運動草坪和親子社交空間，讓社區成為生活的歸屬。

效果圖

此次推出爆款產品：建面約83-113㎡臻裝3-4房，其中約83、87、89㎡戶型實現3房2衛，約107㎡戶型實現4房2衛，戶型方正，高使用率，全屋精裝標準也再度升級，精選日立、科勒、多瑪、方太、歐派等國際一線大牌，將品質感延伸至生活每一處。

盛境瑞府的卓越產品力也獲得了業內的權威認可。在克而瑞深圳發布的2025年深圳“小陽春”產品力榜單中，星河·盛境瑞府實力上榜，榮獲“品質美宅作品”稱號。

在樓市下半場，星河·盛境瑞府不僅是一處住所，更是一種生活方式的選擇。這里有城市發展的紅利，有品牌賦予的價值，有生活所需的便利。當穩樓市和好房子成為時代主題，星河·盛境瑞府無疑是更好的詮釋。

同時，為回應市場的熱烈反響，4月11日，星河·盛境瑞府熱勢加推建面約87㎡“王炸”戶型。

該戶型不僅做到了實用的3房2衛格局，更擁有環幕視野和南向三開間格局，總價僅需276萬起，有興趣的購房者可前往實地了解，親身感受星河產品的魅力。