在近日舉行的“睿見酒店，破浪前行 | 仲量聯行酒店投資與資產管理系列沙龍”上，來自酒店投資、資產管理、文旅地產等領域的行業精英，共同探討了存量時代酒店投資與資產管理的市場趨勢、策略及機遇。

“當行業從增量競爭轉向存量博弈，酒店資產的價值邏輯正在被重新定義，” 仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤在歡迎致辭中表示。周濤認為，做好酒店的信心來自于酒店資產管理三個維度的突破：第一，將冰冷的硬件轉化為有溫度的體驗；第二，將無形的服務轉化為可量化的價值；第三，通過差異化運營打造獨特的商業生態。當酒店從封閉的住宿盒子升級為流量入口和場景經濟平臺時，其資產價值將實現質的飛躍。

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區副總裁魏駿亞在分享上海酒店市場現狀時表示，2024年，上海國內游客數量已恢復至疫情前水平，但外省游客需求略有回落；外籍游客數量顯著增長，尤其是高端及奢華酒店表現亮眼。

去年，奢華酒店日均房價逆勢上漲，而中高端酒店則面臨出租率與房價的雙重壓力。服務式公寓在疫情期間經歷高峰后，市場逐漸回歸理性。供應端，上海過去十年年均新增酒店供應量高達7%，遠超亞太其他成熟市場；但隨著行業進入存量時代，未來重心將轉向資產運營與價值提升。

2023-2024年國內酒店交易總額持續攀升，上海獨占全國交易量的三分之一，內環內資產尤其受青睞。仲量聯行數據顯示，過去兩年，上海酒店交易市場買家結構呈現出鮮明的分層特征。高凈值人士及家族辦公室以超過70%的占比成為絕對主力，他們注重“財務回報+情感價值”，對項目既有理性測算，也有“上頭”偏好。此外，國資機構及企業積極進入酒店投資交易市場，戰略收購一線城市核心區優質酒店資產，推動資產盤活。

隨著公募REITs試點范圍的逐步擴大，魏駿亞認為，酒店資產正在形成完整的投資閉環，有望為行業注入新活力。

在分組討論環節，與會嘉賓圍繞四大核心議題展開了富有洞見的討論，為酒店投資與運營提供了多維度的策略框架。

土地剩余年限

關于土地剩余年限這一話題，有開發商代表坦言，雖然目前尚未出臺統一的續期方案，但是市場普遍對長期解決方案持樂觀態度。

退出時機

針對退出時機選擇，現場嘉賓表示，如果以十年為一個生命周期，在進入第二個生命周期、機電系統完成更新、且現金流穩定的階段是理想的退出節點，這一時期不僅運營數據趨于穩定，資產負債表也是"輕裝"狀態，可最大化資產估值。

城市更新機遇

在當下城市更新的浪潮中，酒店資產正迎來前所未有的價值重塑機遇。作為商業綜合體的核心業態，現代酒店正突破傳統功能邊界。一位開發商代表分享道，他們通過美術館與酒店聯動，實現“藝術+酒店”的深度綁定，成功助力酒店資產增值；目前也正在積極探索“景點+酒店”、“酒店餐飲走進社區”的商業聯動。

下一片藍海

關于酒店投資的下一片藍海，活動嘉賓紛紛看好上海。有投資方代表認為：上海仍是投資首選，其國際門戶地位和人口吸引力為酒店業提供了持續動力。“在上海，投對了就是藍海。”

活動現場