最近位于福州二環內的河南新村、環南新村等地塊拆遷工作進展順利，拆遷辦門口排起長隊，大多數居民都趕著封房簽協議。如此和諧的場景就讓一些謠言不攻自破，近兩年每逢拆遷總有一些流言蜚語，說補償標準偏低，拆遷還要賠錢。但無論嘴上怎么說，身體都很誠實。

在4月8日文章里我已給大家做了展示，如今這些老房子無人問津，平時二手房掛出去單價一萬也沒人買，臨近拆遷突然加價三千反而有人要。這事情看起來匪夷所思，不熟悉樓市的人絞盡腦汁也想不明白，為什么市場行情會變成這個樣子。實際上要搞懂這個問題，需明白其中蘊含的核心要義，即我們應該如何看待房屋價值？

前幾年我已多次專文寫到衡量房屋價值的標準，考慮到有人或許忘了，有人或許沒讀，今天借著拆遷這事再進行一次全面闡釋。首先提出主要問題：我們平時去買普通住宅，該如何評估這套房子能值多少錢？答案非常明確，決定房屋價值最重要的是兩大要素，一個是地段價值，一個是居住價值。

其中地段價值很好理解，這地方位置好不好，在市中心還是郊區？所處地段直接決定了交通是否便捷，公共配套是否完善，在這兒生活是否方便。至于居住價值則包含了房屋建筑本身的方方面面，這房子大不大、新不新？戶型、朝向、樓層、通風、采光好不好？電梯多還是少？總的來說，就是住在里面舒不舒適。

至于其他外部因素，物業公司名頭響不響亮，劃片學校名字好不好聽，小區大門好不好看，樓盤名字是土是洋，地下車庫是水泥是環氧等等。這些都屬于次要因素，并不會給你的生活居住帶來多少影響。你固然可以多花錢去滿足自己的虛榮心，但也要明白這筆錢本可以不掏。

之所以今年會出現二手房降價沒人要，快拆遷漲價反而能賣掉的怪現象，正是因為這些老舊小區的房屋價值并非輕而易舉就能兌現。在房價猛漲，樓市火爆，購房人頭腦發熱的年代，即使舊房售價也高，有巨大的成交量為保障，兌現價值并不困難。

等到樓市涼透價量齊跌，當年不惜代價買房的人都被死死套在山頂上，剩下的頭腦冷靜下來，就會發現上述兩項要素缺一不可，而老舊小區則缺了一半，那就是居住價值實在太差，除了地段就只有地段。

然而你家地段固然好，人家地段也不差，隨著福州城市快速發展，那些新開發的城區不僅房子很新，配套和環境也又新又好，醫院學校公園文化場館地鐵站，老城什么都有，新城同樣不缺。

歸根到底，地段可以隨著城市發展而變好，居住屬性卻只能隨著時間推移而變糟。有些人或有意或無心，遺忘了很重要的一點：房子是會折舊的。平時稍微有看新聞都該知道，老舊小區麻煩事有多少。與2018年樓市最后的頂點相比，時光又過去了七年。在此期間臺風地震時有發生，老舊小區更加破敗，居住價值越來越低，直接導致地段價值無法兌現。

倘若不是遇上拆遷，這些老房的地段價值只能停在嘴邊。正如4月8日文中寫到：環南新村區位補償價高達12864元/㎡。看到“高達”兩個字，有人感到難以理解，在他們腦海里還認為那地方處在二環內位置很中心，這么好的地段才賠這么一點，你竟然還嫌補償單價高？

現實中總歸是明白人多，所以我們才看到多數業主秩序井然排著長隊簽協議，人家知道干干脆脆早點搬遷可以獲得更多獎勵。只有極少數人抱怨來抱怨去，試圖把“以舊換新”、“以小換大”的好事說成是自己吃了虧，其實無非是想多要一點補償而已。