今年2月，孫某某（左中）專程來到竹山縣檢察院，向檢察官當面道謝。

　　某公司借錢不還，法院裁定拍賣該公司抵押房產用于抵償債務。然而，讓債權人孫某某夫婦意想不到的是，他們過戶這處法拍房需要繳納的稅費等，竟然比某公司欠他們的錢還多。孫某某夫婦遂向湖北省竹山縣檢察院申請執行監督。

　　案涉房產緣何產生“天價”過戶費？這筆費用到底該由誰負擔？竹山縣檢察院經調查核實，找到了癥結所在，并依法向執行法院制發檢察建議，推動問題解決。孫某某夫婦于日前拿到了該處法拍房的不動產權證，合法權益得到了有效維護。同時，該院以個案辦理為契機，積極推動解決房地產領域的執行難題和矛盾糾紛，實現了辦理一案、治理一片的良好效果。

　　本想著以房抵債，未料過戶費比借款還多

　　2021年5月，孫某某夫婦因與竹山縣某公司存在民間借貸糾紛，向竹山縣法院提起訴訟。同年7月，法院判決某公司償還孫某某夫婦借款本金20萬元及相應利息。

　　案件在執行過程中，法院裁定將某公司抵押的房產作價35萬余元交付孫某某夫婦，用于抵償債務，以物抵債超出債款的部分交至法院，產權過戶所需費用由孫某某夫婦負擔。

　　孫某某夫婦對這一結果表示認可，想著總算能把借款收回來了，心里的石頭終于落了地。可當二人拿著法院的執行裁定書去房管局不動產登記中心辦理該房產的過戶登記手續時，這才得知，他們需要繳納的稅費等過戶費用竟高達21萬余元。

　　由于該房產是被法院強制執行的財產，且執行裁定書中已寫明所需稅費等過戶費由孫某某夫婦負擔，故想要完成對該房產的過戶，孫某某夫婦不得不自掏腰包，繳納這21萬余元“天價”過戶費。

　　“拿來抵債的房子，我們要繳的過戶費比對方欠我們的錢還多！哪有這種怪事？檢察官一定要給我們主持公道。”2023年12月，越想越覺得憋屈的孫某某夫婦向竹山縣檢察院申請對該案的執行活動予以監督。

　　一句“辦證錢我出”引火燒身，檢察建議糾正錯誤裁定

　　案涉房產過戶費的重頭是向稅務部門繳納的稅費，這筆錢為何如此之多？法院裁定稅費等由孫某某夫婦負擔是否合法合理？了解完案件的來龍去脈后，竹山縣檢察院承辦檢察官認為，這兩個問題是本案的癥結所在，需要進一步調查核實。

　　檢察官通過走訪稅務部門了解到，案涉房產的過戶稅費高主要在于，該房產在18年前初始登記時的原值僅為2.4萬元，18年間未經流轉，此次的評估價格已增至35萬余元。“我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，該房產的適用稅率為60%的最高稅率，故核算后僅土地增值稅就要15萬余元。”稅務部門相關負責人解釋說。

　　與此同時，承辦檢察官通過對案涉房產進行現場勘查，并對周邊同戶型房屋近年來的市場售價進行了核查，發現周邊同戶型房屋近年來的售價與本案以物抵債的數額基本持平，不存在因過戶稅費過高影響房屋交易價格的情況。

　　關于過戶費的疑問解決了，但根據國家稅務總局公告、契稅法等的相關規定，賣方轉讓其取得的不動產應負擔稅費的95%，買方負擔稅費的5%。但法院緣何裁定僅由孫某某夫婦負擔稅費等過戶費用呢？為尋找答案，承辦檢察官向法院調取了本案的執行卷宗，就稅費負擔協商情況進行了調查核實，查明孫某某曾在法庭陳述“辦證錢我出”，法院后來便據此裁定稅費等由孫某某夫婦負擔。

　　“孫某某雖然有‘辦證錢我出’的意思表示，但該意思表示是在其不知曉稅費數額的情況下作出的，存在重大誤解。”承辦檢察官認為。檢察官還了解到，在本案處理過程中，執行法官及當事人對案涉房產過戶費的具體數額均不知曉，法官亦未進行過調查。

　　核實完上述情況后，竹山縣檢察院于2023年12月13日就本案組織召開聽證會。聽證員經討論后一致認為，法院裁定案涉房產過戶所需稅費等由孫某某一方負擔存在兩點違法情形：一是國家稅務總局公告、契稅法等相關法規已明確產權過戶的稅費負擔原則是各負各稅，法院應當依法作出裁定；二是孫某某對過戶稅費的陳述是在存在重大誤解的情況下作出的，法院未進行調查核實，便據此裁定其負擔全部過戶稅費顯失公平。

　　聽證會后，竹山縣檢察院就本案向法院制發檢察建議，督促法院撤銷執行裁定書第三項“過戶所需稅費由申請執行人孫某某方負擔”。

　　2024年6月，法院作出裁定，采納檢察建議，將執行裁定書中“過戶所需稅費由申請執行人孫某某方負擔”改為“過戶所需稅費依據法律規定由申請執行人孫某某方和被執行人各自負擔”。

　　先辦證再追繳，辦理一案治理一片

　　“執行裁定書雖已更改，但在執行活動中，法拍房過戶稅費的執行問題的確是容易被忽視的問題，需要更加精準、有力的監督，從而推動系統治理、避免同類問題發生。”承辦檢察官在接受記者采訪時說。

　　為實質性解決申請人的后顧之憂，竹山縣檢察院主動召集法院、稅務等部門，就司法拍賣中法拍房的稅費分擔及追繳問題進行商討。在該院的積極推動下，法院執行部門決定采用“稅費提前算”的工作辦法，讓稅費數額與拍賣價格同時明確后再上拍。稅務部門也表示將積極配合“稅費提前算”工作辦法，準確核算稅費數額，及時反饋法院。

　　至此，事情本該順利推進了，可孫某某夫婦又遇到了新問題。不需要承擔“天價”過戶費后，孫某某多次到不動產登記中心申辦不動產權證，卻因被執行人無法繳納相應稅費而被告知過戶手續依舊無法辦理。無奈之下，孫某某再次找到檢察機關尋求幫助。

　　為幫助孫某某夫婦盡快解決辦證難題，竹山縣檢察院與相關職能部門充分會商研討后，達成了“先辦證再追繳”的處理意見，即不動產登記中心先為孫某某夫婦辦理房產過戶手續，再由稅務部門作為征繳主體對被執行人應負擔的稅費進行追繳，切實減少買受人在司法拍賣活動中的過戶風險。

　　在檢察機關與相關職能部門的協作配合下，今年1月，孫某某夫婦在繳納了1.47萬元土地出讓金和相應稅費后，如愿拿到了案涉房產的不動產權證。

　　在辦案過程中，承辦檢察官發現，孫某某夫婦遭遇的“辦證難”并非個案，該問題在商品房交易過程中較為突出。為擴大監督效果，竹山縣檢察院充分發揮檢察一體化機制優勢，積極向上級檢察機關請示匯報，爭取市級層面的支持；同時，積極與縣委政法委、縣稅務局、縣不動產登記中心等部門充分溝通、廣泛會商，推動不動產登記相關政策措施的調整，最終促成了“買受人無過錯且已繳納全部房款和稅費的，先辦理不動產權證，開發商欠繳稅費的，由稅務部門依法追繳”的意見出臺。

　　根據該意見，竹山縣委政法委專門抽調檢察院、法院辦案人員成立工作專班，專門處理房地產領域開發商欠稅導致買受人無法辦證的信訪問題。目前已成功化解了30余件該領域信訪積案。

　　“不動產登記關乎千家萬戶的安居樂業。檢察機關只有通過精準監督、協同治理，從矛盾化解的關鍵環節入手為社會治理疏通經絡，讓靜態的法律條文轉化為群眾可感可及的公平正義，才能有效提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。”竹山縣檢察院黨組書記、檢察長侯小麗表示。

來源：檢察日報