隨著政策效應深化及優質項目持續入市，購房者對市場信心及房價企穩預期有所增強，市場溫和修復態勢有望延續。

吳若凡 中房報記者 苗野 上海報道

在上海陸家嘴世茂濱江花園的江景房前，資深經紀人潘雪蓮指著一套掛牌價1580萬元的房源感嘆：“去年這套同戶型房源成交價還是1450萬元，現在房東已經不愿意降價了。”

上海二手房市場正迎來回穩。中指研究院統計數據顯示，一季度上海二手住宅成交57067套，同比上漲47.33%；網簽均價42178元/平方米，同比上升2.34%。

新房市場同樣活躍。一季度上海新房成交面積約141.92萬平方米，同比上漲2.34%；成交均價79970元/平方米，環比上漲10.58%，同比上漲1.34%。另有機構統計，一季度上海新房成交額達1043.9億元。

上海市房地產交易中心副主任阮駿麒表示，目前“滬九條”“滬七條”政策效應仍處于釋放階段，市場延續了去年四季度以來回穩向好態勢，尤其是3月份，周末二手房成交日均都超千套，樓市行情向好。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇認為，隨著政策效應深化及優質項目持續入市，購房者對市場信心及房價企穩預期有所增強，市場溫和修復態勢有望延續。

新房市場：豪宅高熱，遠郊項目遇冷

當日開盤3小時售罄，均價18.9萬元/平方米，158套房源攬金92.34億元……嘉里建設在上海黃浦操盤的金陵華庭項目刷新了上海新房市場2025年以來單日總銷金額最高紀錄。

“從樣板房開放到項目認購，短短幾周案場到訪量超千組，除了印證項目本身的稀缺屬性外，更說明了上海住宅市場的巨大潛力。”嘉里建設華東區總經理陳小峰表示。

繼2024年上海新房市場產生約60個“日光盤”后，今年上海新房市場依舊頻繁出現高端項目熱銷現象。僅在3月，上海就有3個均價超過10萬元/平方米的高端項目入市，金陵華庭和位于徐匯區的能建·西岸譽府兩個項目均實現了“日光”，位于上海浦東的前灘公館認購率高達334%，吸引了802組客戶爭搶，240套房源也在當日全部售罄。

據仲量聯行公布的數據，今年一季度，上海高端一手住宅成交錄得1040套，核心地段高端項目持續受到購房者追捧，高端住宅成交均價環比上漲0.5%至14.46萬元/平方米。從成交結構來看，千萬級房源成交占比提升至8%，徐匯、浦東大平層占比達12%。

多個“網紅盤”的集中入市提升了一季度上海新房市場熱度，部分郊區的首次改善項目也出現了“點狀”高溫現象。如上海寶山大場中環置地中心望云、浦東唐鎮開云湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯發金海汀云臺等項目在開盤首日也取得了不錯的去化。

“這一輪樓市行情主要得益于積壓的需求在新政刺激下的釋放，但整體樓市仍呈分化趨勢。”上海某房企內部人士表示，上海新房市場主要是核心區高端項目在領跑，豪宅市場的火爆并不能代表整體市場回暖，大多區域仍在底部調整。

克而瑞研究中心總經理林波也同樣認為，上海遠郊項目客戶預期差，觀望情緒不減；改善端項目客戶落定信心加強，成交顯著提升；核心區豪宅持續高熱，市場分化仍在加劇中。

與上海內環新房成交均價攀升至12萬元/平方米形成鮮明對比的是，臨港、金山等遠郊新房均價同比下探3%～5%，如金山新城建發朗玥等項目以3.2萬元/平方米低價策略吸引剛需，認購率仍不足50%。

克而瑞統計數據顯示，上海市中心、浦東的項目去化率普遍在80%～100%，寶山、閔行去化約6成，五大新城去化多在4成以下。

林波表示，當前市場已形成“核心區價值共識強化，遠郊價格戰常態化”的雙軌運行特征。

業內人士普遍認為，這種“冰火兩重天”的市場格局，折射出政策紅利釋放下的結構性矛盾。真正引爆市場的，是藏在政策縫隙里的“一二手倒掛差”。高倒掛讓購房者坦言：“這不是買房，是理財游戲。”黃浦濱江豪宅買家將房產視為“抗通脹硬通貨，其保值性超越黃金ETF”。

市場數據顯示，2025年，上海預計有402個項目待入市，其中有54個高端改善新盤，黃浦、靜安、徐匯濱江供應豐富。僅黃浦區，2025年價格超過10萬元/平方米的項目就有14個。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀認為，持續優化的信貸環境疊加當前寬松的住房政策，將繼續支撐上海住宅市場企穩復蘇，預計高端一手住宅均價將進一步上漲。第一太平戴維斯也同樣預判，隨著土拍溢價率攀升和新房限價放開，2025年上海新房價格還會進一步上漲，尤其是處在內環內、濱江沿岸的高價值板塊。

二手房市場：成交放量背后的博弈

相較于高價盤頻出的新房市場，二手房市場更能反映樓市基本面。

有機構統計數據顯示，2025年一季度上海二手房累計成交約6.45萬套，同比上漲42%，接近2021年以來最高季度交易量。

從一線經紀人的反饋更能直觀市場。“目前市場活躍度很好，二手豪宅掛牌價企穩，房東議價空間收窄，部分優質房源的成交周期縮短到10天。”上海中原地產某門店工作人員表示。

中原地產陸家嘴門店負責人潘雪蓮告訴記者，近3月成交房源中，85%最終成交價低于掛牌價5%以上，市場進入價格發現新階段。當下，上海的重點板塊已形成“賣舊買新”的資產騰挪鏈條，次新房成為主要承接標的。

整個3月，上海二手房成交量都處于高位。其中，3月8日迎來開年首個成交高峰，單日網簽量1432套，僅一周該紀錄于3月15日被打破，當日網簽紀錄新高推向1473套，當月累計2.93萬套的二手房網簽量創下2024年“9·29”新政實施后的月度成交次高峰。

58安居客研究院院長張波表示，上海二手房市場呈現三大新特征：總價500萬元以下房源80%買家為置換客；中介傭金結構向核心區二手豪宅傾斜；掛牌策略轉向“低開搶跑”，部分小區建議掛牌價低于最新成交價5%。

盡管一季度上海二手房市場整體成交放量，但分區域也呈現明顯的割裂特征。核心區二手豪宅成交價同比跳漲20%，而外郊環超六成房源降價超3次仍無人問津，遠郊部分老舊小區甚至需要降價15%～20%才有機會成交。

中原地產新華路門店負責人張宏超告訴記者，今年以來，他們帶看客戶平均比價周期從14天壓縮至7天，但決策時長反而延長至45天。

“帶看10組才有1組談價。”上海奉賢某中介經紀人直言。

據記者走訪發現，2025年一季度上海二手房市場呈現“明牌博弈”特征，結構性調整暗流涌動，價值體系與整個大環境一起正經歷深刻重構。

學區房價格對市場風向的反應總是更加劇烈。曾創下單價20萬元紀錄的浦東梅園34平方米的學區房，本季度成交單價回落至10萬元，同比下跌50%。“教育均衡化政策加速了學區房泡沫出清。”浦東金橋中介門店負責人劉強分析，盡管有家長稱“現在不買，難道等孩子考不上高中再哭”，但投資屬性剝離后的學區房正回歸居住本質。

再如，碧云國際社區某聯洋年華業主以860萬元（較峰值折價18%）拋售89平方米房源后，7日內完成置換森蘭名苑三居125平方米的操作，這種“折價換倉”策略在改善型需求中形成示范效應。

此外，買賣雙方博弈策略升級。張江玉蘭香苑再現“掛牌即售”現象，但成交價普遍抹去掛牌價尾數，賣方主動釋放觸底信號。徐匯濱江某江景房業主在降價80萬元的同時附加“兩年售后返租”條款，形成價格緩沖機制。靜安寺商圈出現專業經紀人通過設計“抵押-置換-再抵押”金融方案促成2000萬元級老洋房交易的新模式。

“現在的市場，聰明人都在用別人的恐慌換自己的籌碼。”張波表示，政策調控深化與市場預期轉變正推動上海樓市進入新平衡周期，不是簡單的價格輪回，而是資產流動性、金融屬性和居住價值的重新排序。

前述某房企內部人士表示，政策環境持續松綁直接激活置換鏈條，但紅利集中在核心資產。

土地市場：高熱催生新局面

一季度的上海也在批量制造“地王”。

一批次虹口瑞虹新城地塊刷新2024年8月上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄，三批次靜安大寧地塊和浦東北蔡地塊均刷新板塊最高單價紀錄。

某TOP10房企滬蘇區域總裁表示：“當前土拍已從利潤計算轉為生存卡位，房企正在土地儲備與現金流安全之間走‘鋼絲’。”

但是不斷被推高的地價，正在重塑上海新房價格體系，也催生置業者加速進場。

中原地產統計數據顯示，3月上海土地出讓后，周邊在售項目周均帶看量環比激增47%，購房決策周期從23天壓縮至11天，市場呈現“拍地即去化”的傳導效應。

林波認為，土地市場的高熱導致核心區域新房補漲，內環內新房價格將被重塑，尤其是市區高端盤和風貌別墅產品未來價格將呈現向上走勢。

IT工程師林浩就是典型的“土拍驅動型買家”，去年面對待拍地塊選擇觀望，卻在今年3月周邊3宗宅地以40%溢價率成交后連夜認購浦東西派海上項目。改善型買家李薇從2023年“等配套落地”的觀望直接轉變為土拍后加價18萬元鎖定江景資源。

“土拍樓板價7.1萬元/平方米形成價格新錨點，在售9萬元/平方米房源立即觸發搶購。”某TOP房企市場部負責人表示，這種基于土地定價的預期重構正在改變傳統價格認知體系，也改變了購房者的決策曲線。

滬上某中介機構給出的信息是，一季度土拍后核心區大戶型成交提速明顯，超6成買家通過郊區資產置換實現升級。青浦某項目營銷總監透露：“投資客仍在消化規劃預期落差，而陸家嘴業主已開始采用遠期規劃溢價定價。”

與此同時，土地市場的結構性高熱也在重塑開發邏輯。上海徐匯濱江某項目精裝標準突破8000元/平方米，與遠郊項目2000～3500元/平方米的配置形成產品“代際差”；臨港新城某項目被迫祭出“首付分期+十年物業費”組合拳，去化周期仍超18個月；青浦剛需盤將景觀投入壓縮至1000元/平方米后陷入“降標滯銷”困境。

某頭部房企上海區域負責人張楠（化名）透露，遠郊項目平均去化周期已達16個月，部分項目被迫啟動“工抵房+渠道包銷”組合拳，但收效甚微。

前述某房企市場部負責人表示，上海樓市已進入“土拍定價-市場錨定-需求分化”的新傳導周期，土地溢價成為房價預期坐標系的同時，居住屬性與金融屬性的加速分野，正折射出城鎮化深水期的轉型陣痛。

當核心區項目憑借稀缺性演繹財富神話，遠郊盤在降價漩渦中艱難求生，這場由土地財政齒輪驅動的深度洗牌，或將重塑上海樓市未來10年格局。