2025.04.16

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作者 |第一財經 孫夢凡

從筒子樓到電梯房、從住房短缺到“城鎮人均住房建筑面積超40平方米”，我國住房市場經歷飛速發展的幾十年后，當前居住需求的主要矛盾正從“有沒有”轉向“好不好”。新時期新階段，什么是真正的“好房子”？大眾對未來的居住空間可以有哪些想象？

改變正在自上而下發生。日前，國家標準的《住宅項目規范》發布，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，對2011年版本的《住宅設計規范》全面更新。各地也在“因地制宜”出臺個性化政策，比如浙江進一步細化住宅層高標準、貴陽針對“城中有山”的地形特點進行優化。

房子將更寬闊、更安全、更適老，是當前住宅底層標準的發展方向。與此同時，更多個性化、創新性的產品也在誕生，比如“高得房率”、超大飄窗、空中花園、風雨連廊等設計，給既有新房市場帶來了源源“活水”，也為居民改善住房需求的釋放提供了產品支撐。

行業變革之際，也有不少問題有待厘清：比如若樓房建設標準提高，成本會否體現在房價上？當下房企集體通過大飄窗、露臺等營造空間感，這一趨勢有何優劣之處？針對剛需、改善、豪宅等購房人群，未來的“好房子”將有哪些不同的呈現方式......

全面升級的國標

去年以來，新房市場在調整之際，仍不時出現一些熱銷項目。細看這些實現“大賣”的項目，不少都是當地的高端改善產品，住宅市場的熱度，似乎被“塔尖”項目吸引了流量。

但是，高端項目只是新房市場的“冰山一角”，對更廣大的剛需及改善人群來說，如何在購買力承受范圍內，買到質量更好、宜居舒適的“好房子”，是當前更普遍的現實需求。

日前，國家標準《住宅項目規范》（GB 55038-2025）發布，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，對住宅項目的建設、使用和維護作出規定，回應了購房人群的切實需求，并將于今年5月1日實施。

細看這份新規范，涉及新房層高、電梯配置、隔音降噪、無障礙設施、消防安全、適老化改造等多個方面，且部分要求從“建議”升級為“要求”，為各地“好房子”的建設提供了底層標準。

在住房“舒適度”層面，層高與凈高提升，由現行版本規定的宜為2.8米，提升至不低于3.0米；臥室/起居室凈高由不低于2.4米，提升至不低于2.6米，住房的“低矮壓抑感”將成為歷史。

與此同時，2011版《住宅設計規范》的“7層及以上需設電梯”，更新為“4層及以上需設電梯”；對于12層及以上住宅的電梯數量，也由“每棟樓不少于兩臺”，調整為“每個住宅單元不少于兩臺”。

此外，還通過明確隔聲性能、樓板設計標準、提高日照標準、衛生間通風等，切實提高未來房子的舒適度。適老化設計也是一大方向，比如全小區需滿足無障礙設計、衛生間設扶手或者預留安裝條件等；新規之下，防護更嚴、逃生更易、適老化改造更便捷。

提高住房舒適度之余，新規還涉及空調冷凝水接口、雨污排水分流等綠色標準；以及電源進線開關等智慧標準。整體而言，本次住宅新規的關鍵詞是空間感、舒適度、更安全、適老化。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴第一財經，新規對住宅項目提出底線要求，有助于住宅產品迭代升級，以優質供給促進市場止跌回穩。一方面，新標準在建筑質量、戶型設計、配套設施等方面提出更高要求，符合新標準的“好房子”更具吸引力，可促進新房市場銷售恢復。同時，新規體現出政府對行業規范和提質的決心，有助于穩定市場預期，促進行業企穩。

值得注意的是，這份新規是住宅的基礎標準，各地還需結合自身實際，因地制宜去踐行。目前，已有不少地方的執行標準高于現行規范，滿足居民對高品質住宅的需求，比如浙江省結合當地夏熱、冬冷、易返潮的氣候特點，對設有地暖和戶式中央空調系統的住宅，提出層高不應低于3.15米。

從“追速度”到“重質量”

在房地產“止跌回穩”的過程中，“好房子”建設被提上日程，背后有深刻的行業背景及現實原因。

住房和城鄉建設部部長倪虹曾于去年表示，現在國家住房發展進入新階段，即從“有沒有”轉向“好不好”，城鎮人均住房建筑面積已經超過40平方米，人民群眾對住房功能、質量有了新期待。

“在這時候，我們要將新一代的信息技術、綠色低碳技術、新型建造技術等，應用到房屋建設中去，引導房地產業和建筑業，從過去注重速度、數量，轉向追求高質量、新科技、好服務?！蹦吆绫硎?。

回望歷史，得益于20世紀90年代的住房制度改革，我國的住宅市場取得了巨大發展。

易居研究院表示，我國住宅可劃分為幾個階段：1998年住房制度改革前，住房短缺時代的筒子樓和單位大院；1998～2009年商品房起步發展，有基本配套的普通住宅；2010～2019年新型城鎮化時期，高層和超高層的電梯房；2020年后高品質時代的第四代住宅等。

改革開放前，我國住房建設嚴重滯后，據澤平宏觀團隊數據，彼時缺房戶占比達47.5%。隨著改革開放后住宅建設加快，到1985年，城鎮人均住房建筑面積增長至10.9平方米，但缺房戶依然高達26.5%。

1998年住房制度改革后，我國商品房市場開始飛速發展，按國家統計局口徑估算，1978年全國城鎮竣工住宅面積不足1億平方米，到2011年已超過10億平方米。從住房來源看，當前全國城鎮住房存量中，商品房約占四成，自建房約占三成，還有三成為原公房、保障性住房及其他。

經過多年發展，從住房總量看，我國住宅市場供需已基本平衡。據澤平宏觀團隊測算，從1978年到2023年，我國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.74億套，套戶比從0.8增至1.07。一般而言，套戶比小于1，表明該地區住房供給總體不足；套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡。

雖然住宅整體供給充足，但在這背后，仍有城市層面結構性失衡、住房質量待提升等諸多問題。

在人民網領導留言板上，關于“住房質量”存在諸多投訴。今年便有合肥網友表示，自己購買的房子本應于2024年5月交房，然而驗收時房屋質量差，多處墻體歪斜，臥室陽臺飄窗長短不一有劃痕，質量“慘不忍睹”，達不到交付標準，官方則回復稱已督促建設單位整改。

中指研究院表示，隨著居民生活品質提升，人們對居住舒適度也有了更高追求，比如提升房屋隔音降噪性能，安裝新風系統、中央空調、地暖來提升居住品質，提升層高標準改善舒適性，改善室內采光和通風效果等。在裝修設計上，也存在諸多個性化需求，以提升獲得感及幸福感。

房企的變革

在住房質量提升之路上，身處一線的房企如何理解“好房子”？綜合幾家企業的表態和實踐，頭部房企在提升住宅質量的基礎上，還十分重視社區打造、物業服務、智慧住宅、綠色環保等。

2025年以來，多家房企發布自身的“好房子”戰略。3月27日，越秀集團公布“4×4好產品理念”，提煉出“品質、溫度、智慧、成長”4大關鍵詞和16個產品主張，重點強調科技、社區、空間等理念。在越秀地產看來，好產品不是靜態標準，而是動態的螺旋進化標尺。

4月8日，綠地集團發布升級版的“綠地好房子產品標準”，該標準基于國家新的《住宅項目規范》，涉及綠色環保（綠）、健康頤養（健）、建造持久（百）、科技智能（科），系統構建了完整的好房子產品標準和建造體系，并提煉出了“品質12化”以及78個產品要點等。

也有房企在思考“好房子”時，超出傳統住宅范疇，十分重視住宅、社區和城市的關系。

記者獲悉，在住建部提出“下力氣建設好房子”之前，民營房企龍湖已經在產品研發端做了一年專題研究。當時，龍湖關注的內容較為超前，比如小區能否超越傳統理解，打造一個滿足全方位生活所需的“美好社區”？小區和街區怎樣融合互動？煙火氣和松弛感怎么放進小區？

龍湖發現，當前城市中堅人群的居住需求已明顯變化，他們不刻意追求居住大面積段產品，而是更關注生活品質，對社區配套和周邊環境的關注度最高；他們對生活品質要求很高，但看重“性價比”，他們非常“房住不炒”，買房的核心要求是看住得“好不好”。

在北京首個“好房子”樣板昌平中關村生命科學園項目上，龍湖對相關思考進行了實踐，成為其落地“好房子”樣本的嘗試。比如，觀萃昌平項目將街角公園、街區商業、住區“打包”開發，通過街角公園擴大業主活動范圍，從視覺效果上消融住宅區墻內外的割裂感，讓社區不再是“孤島”。

同時，在小區內部增加更多公共空間，首次試點落地在首層架空、風雨連廊的鼓勵政策，讓項目有了充足的全齡活動場所交給業主使用。在室內部分，摳大量細節去強化收納系統，92平方米戶型的收納容量可以做到15.5立方米，如果類比的話，可容納4~5頭亞洲象的體量。

概括而言，龍湖的“好房子”標準，要符合“好城市（有產業和配套）、好街區（超級界面）、好小區（功能空間豐富）、好房子（品質高、創新）”標準，即有品質、有煙火氣、有溫熱人情的新型住區。

市場挑戰

新房市場變革之際，近兩年來，市場上涌現出一批新興住宅，被稱為“第四代住宅”。這類樓盤的關鍵詞有：垂直綠化、空中庭院、超高得房率，實現“戶戶有花園，層層有庭院”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前全國至少有30個城市，在積極探索第四代住宅。從行業層面看，《住宅項目規范》是房地產行業最基礎和國家統一的規則，屬于硬性的規范；而“第四代住宅”是好房子或高品質住宅的一種類型，但并非唯一形式。

過去一年里，第四代住宅迎來了集中爆發的態勢。憑借設計層面的創新，四代宅在銷售上展現出一定的競爭力，開盤去化率較傳統住宅更高，福州、西安等等的首批四代宅項目也已逐步交付。

克而瑞表示，四代宅確實推動了生活場景的進化，比如將客廳、餐廳、廚房、陽臺、花園融為一體，營造出寬敞的空間感；有大戶型產品配備270°巨幕環繞露臺、以及開放式復合客廳，實現了客餐廳、書房的貫通，空中露臺環繞在客廳外圍，露臺綠植也較為豐富。

不過，四代宅在現實中也有不少考驗。在緯度更高的北方城市，由于氣候條件限制，在打造空中花園時，植被選擇和維護更有難度。除了立體綠化的維護挑戰，四代宅外立面的統一協調性同樣遭遇難題，有項目業主為隔絕灰塵，對露臺進行封閉改造，建筑外立面難以實現統一性。

此外，當前市場上的新樓盤，普遍通過做大飄窗露臺、環繞玻璃墻等營造空間感。曹晶晶表示，大飄窗、露臺等設計可以提升室內通風與采光，使室內空間感增強，同時為居住者提供更多活動空間。但也對房企在建筑結構安全、節能技術、后期運維體系等環節提出了更高要求。

總體來看，克而瑞表示，四代宅交付后，產品的部分缺陷暴露，在建筑立面維護、立體綠化管理以及業主個性化改造等方面，物業管理面臨一定難題?！八拇碜≌a品進化的重要一步，卻并非住宅發展的完美路徑，住宅產品的創新需全方位考量，不能只局限于一種模式。”

曹晶晶認為，剛需購房群體對價格更為敏感，成交以總價、面積適中的中小戶型為主，未來產品設計要注重空間的靈活性、功能的復合性；改善人群追求更舒適的生活環境，會選擇更寬敞舒適的戶型，應注重功能性分區，社區配套設施更為完備；豪宅群體追求更高端的居住體驗，注重資源稀缺性、產品私密性以及個性化服務，社區配套設施更為高端。

“無論是剛需、改善還是豪宅，未來的‘好房子’都應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，并在這些方面進行精細化設計，以滿足各類購房者的需求?！彼硎尽?/p>

就住宅標準升級會否影響房價，曹晶晶認為，隨著住房建設標準的提升，短期來看的確會增加房企研發和建安成本，但長期來看，隨著智能建造技術的普及、供應鏈的優化，可以部分對沖房企成本壓力，同時企業可以通過標準化設計和智能化施工流程，在一定程度上降低建設成本。

微信編輯| 七三