龍華街道商圈經濟不斷提質升級，壹方天地商圈躋身全國十大熱門商圈?！⊥ㄓ崋T供圖

壹方天地舉辦寵物友好活動，人氣爆棚。　通訊員供圖

>>點題

(龍華)全面建設國際消費中心城市主力區。優化商圈格局，培育消費業態，創新消費場景，升級消費環境，打造國內外知名的消費者理想目的地。

——深圳市副市長、龍華區委書記王衛

在近日公布的“深圳商業網點規劃(2025-2035)”中，龍華超級商圈被列為近期重點建設的全國級商圈。全市42個區域級活力商圈中，龍華區占據7個，僅民治街道就有4個，一個街道擁有4個區域級活力商圈在全市也極為少見。南都記者調查發現:龍華區商業存在“南旺北淡”發展不平衡難題，龍華街道和民治街道撐起全區商業半壁江山，呈現出強大的消費活力，不僅吸引了生活在龍華區和深圳其他區的居民，也輻射香港澳門等大灣區城市。而觀湖、觀瀾、福城、大浪等四個街道，正在形成工業疊加商業等多產業發展的“多輪驅動”模式，但與前兩個街道相比，商業的發展還偏弱。

作為深圳地理幾何中心與大灣區核心中軸，龍華區的價值被重估，龍華區商業崛起之路是城市發展向地理中心尋求戰略縱深的必然。龍華區黨代會報告明確今年的首要任務就是要全面建設國際消費中心城市主力區。在深圳東西長、南北短的帶狀版圖上，深圳這座城市發展主線清晰:從羅湖“金三角”到福田中心區，到南山科技園，再到龍華制造業大區，城市發展重心如投石入水般層層擴散。

　　>>現狀

　　構建“一帶三圈多節點”商業空間發展格局　　

在近日公布的深圳商業網點規劃(2025-2035)中，圍繞培育建設國際消費中心城市這一目標，深圳提出規劃構建“四級多元”商業規劃體系，規劃形成“世界級-全國級-區域級-社區級”四級商業消費空間結構，滿足不同維度消費者多層次消費需求。在全市構建“5+6+42+N”商圈體系，即5個世界級地標商圈、6個全國級引領商圈、42個區域級活力商圈、N個社區級便民網點，并明確了各級商圈的規模、輻射能級、發展目標、零售額目標及業態特點。

全市42個區域級活力商圈中，龍華區占據7個，分別為深圳北站樞紐商圈、白石龍商圈、觀瀾商圈、民治商圈、大浪商圈、紅山上塘商圈、鷺湖中心城。全市特色商業集聚區中，龍華區又有3個上榜，分別為時尚消費集聚區的大浪時尚小鎮，文化創意消費集聚區的觀瀾版畫基地和觀瀾古墟。

龍華區的區位優勢明顯，龍華區發改局介紹，7條高鐵、3條地鐵、10條高快速路交會于此，坐擁深圳北站灣區特大型綜合交通樞紐，直達香港西九龍僅需15分鐘，4小時通達廈門、長沙、武漢等大半個中國的主要城市，交通優勢得天獨厚。

2025年《政府工作報告》在介紹今年工作的十大任務時，將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”放在第一位。人民日報最新的重磅發聲中指出，將以超常規力度提振國內消費，加快落實既定政策，并適時出臺一批儲備政策。

從工業重鎮到功能新區，再從功能新區到行政區，再到深圳都市核心區，經歷過三次歷史飛躍的龍華區正在煥發新的商業生命力重塑商業價值。龍華區黨代會報告明確提出，要全面建設國際消費中心城市主力區。持續構建“一帶三圈多節點”商業空間發展格局，做旺北站商圈、紅山商圈、龍華商圈等重點商圈，串珠成鏈打造地鐵4號線消費活力帶?！　?/p>

　　龍華超級商圈列入重點建設的全國級商圈　　

深圳商業網點規劃(2025-2035)中，龍華超級商圈被列為近期重點建設的全國級商圈，要打造成為具有多樣化城市功能的全國級未來消費體驗中心。作為深圳市重要的電子信息產業基地，龍華街道已于2018年跨入千億級鎮(街)俱樂部，是深圳“制造業當家”最早起步的街道之一。2024年以來，龍華街道全年規模以上工業總產值超2200億元，占全區比重超過三分之一，繼續保持工業龍頭地位。

龍華街道的商圈經濟不斷提質升級，壹方天地商圈躋身全國十大熱門商圈，打通“吃、住、行、游、購、娛”全要素消費鏈條，壹方天地商圈去年規上企業增至69家，實現產出約169億元，入選國家體育賽事“三進”示范點。這個超大商圈有著60萬㎡航母級體驗式商業集群，建設有上千米華南最長商業步行街，集聚超1000家品牌，推動100家首店入駐，一系列全新旗艦店、概念店、形象店、定制店在商圈落地生根。

“從香港西九龍出發18分鐘即可到達深圳北高鐵站，再從深圳北到龍華超級商圈片區，只需15分鐘，憑借‘18分鐘高鐵+15分鐘地鐵’的黃金交通圈，龍華超級商圈已成為香港市民消費新選擇，新型的灣區消費生態鏈正在形成?！饼埲A街道辦介紹，根據規劃，龍華街道今年將不斷激活商貿發展動力源，發揮龍華“航母級”商業集群優勢，打造世界級未來消費體驗中心?！　?/p>

民治商圈坐擁中心區位 地鐵4、6號線無縫接駁　　

被戲稱為深圳宇宙中心的民治街道有著絕佳的地理位置，翻開地圖，很多人會發現，民治商圈坐擁中心區位，地鐵4、6號線無縫接駁，同時處在龍華數字經濟產業的核心承載地，具有獨特的發展優勢。

2023、2024年連續兩年民治街道社會消費品零售總額增速均位居全區第一，服務業營收連續三年占全區比重近一半，四大商圈功不可沒?！把刂罔F4號線、6號線一路向北，位于龍華區民治街道的北站、紅山商圈人氣超高，頗受深圳年輕一族追捧，社交網絡上打卡不斷?！泵裰谓值擂k介紹，近年來，民治街道大力培育消費新業態新模式，做強“首店經濟”“首發經濟”“直播經濟”，打造若干重點商圈和夜間經濟示范點，上河坊港澳特色街區加快建設，紅山、北站國際商圈加速形成，轄區現有大型商業綜合體達14家。

從區位優勢來看，作為龍華區的“門戶”，民治街道戰略定位不斷升格，坐擁北站國際商務區、梅林關片區等全區重點發展片區，產業資源豐富、環境品質突出、公共配套齊全、后發優勢明顯，不斷釋放出強大的吸引力，優質人才、產業紛至沓來，為商圈帶來了更多的發展機遇。

　　>>調查

　　龍華商業“南旺北淡”北中心謀劃破局　　

得益于區位優勢，及產業、交通等優勢，龍華街道和民治街道的商業優勢突出，撐起龍華區商業半壁江山，也使得龍華區商業發展呈現南北發展不平衡的現象。比如擁有大量產業的福城街道有一家體量達8萬㎡的大型商場，在此次商業規劃中也沒有納入區域級活力商圈，“在福城工作，就感覺商業不發達，有時工業園的員工出來想找幾家像樣的餐館吃飯都找不到?！痹诟３且患移髽I上班的陳先生說，福城街道找不到幾家大型的商場，除了本街道的市民消費，吸引其他地方的人流前來消費比較困難。像樣一點的餐館并不多，有時開了幾家，沒過多久因為消費上不來也支撐不下去。有區人大代表就提出龍華區商業“南旺北淡”的問題，建議可強化頂層設計均衡布局，實現商業及文體設施全域覆蓋。

深圳商業網點規劃中，作為區域級活力商圈的鷺湖中心城還在規劃中，也處于龍華區的北部片區。鷺湖中心城片區位于深圳市龍華區觀湖街道，地處深圳“中軸提升戰略”的北部重要節點，是龍華區七大重點發展片區之一。鷺湖中心城是深圳市級功能中心，與北站國際商務中心形成龍華南北“雙中心”相呼應格局，突出“行政+科技+文化+生活”綜合服務功能，打造世界級高端醫療器械產業中心，創建“BT+IT”(生物技術和信息技術)融合發展示范區，成為撬動深莞惠協同、拉動灣區融合發展的深圳北部新中心?！　?/p>

　　打造特色商圈

　　挖掘北部片區消費潛力空間　　

現在的鷺湖中心城正處大開發大建設階段。“現在這里幾乎沒有什么知名商業，只有一些中小商場，只能滿足附近居民基本的生活購物需要，想要滿足更豐富的吃喝玩樂消費需求一般要到其他街道的大型商場里?！奔易∮^湖街道的市民趙小姐說，一般周末或節假日都會到周邊或區里其他大型商場購物游玩。不過，趙小姐也提到，觀湖馬上也將有大型商場進駐，居民再也不會覺得消費單調了。

作為鷺湖中心城重要商業地盤，號稱深圳巨無霸綜合體新盤——鴻榮源觀城預計4月份入市。在這里，地鐵4號線觀瀾站直連，快速通往龍華和福田中心區，臨近規劃中的鷺湖樞紐(觀湖站)。這一項目更新范圍占地約81萬㎡，總建面約410萬㎡，要打造成被稱為龍華區全新巨無霸旗艦的項目。

“從龍華商業的南北差異來看，這本質上是發展節奏推進的問題。地鐵交通在一定程度上影響了消費者的活動范圍，南部地區交通更為便捷，成為商業核心區域；而北部靠近東莞，受邊界效應影響，消費力相對較弱?！鄙钲谑辛闶凵虡I行業協會總監李昕泉認為，對于居住在福城等北部地區的市民來說，周末及節假日往往會選擇驅車前往其他商圈消費。因此，龍華北部片區具備挖掘消費潛力的空間，可通過打造特色商圈，如借鑒寶安區滿京華、鹽田奧特萊斯的成功模式，吸引東莞及周邊地區的消費人群跨區域前來消費，從而激活北部消費市場?！　?/p>

吸引全市及港澳人流消費

　　大浪商圈存在困境　　

深圳商業網點規劃中，大浪商圈屬于區域級活力商圈中的一員，后浪新天地是大浪商圈的重點，這里也被稱為大浪商業中心。從地理位置來看，大浪商圈屬于龍華區的中西部，坐地鐵到陽臺山東地鐵站，再走一千多米就可到后浪新天地。

來到后浪新天地會發現在寸土寸金的深圳還藏有面積龐大的商業中心，2條超500米的步行街開闊通達，兩旁全是各式特色商店，非常適合散步休閑購物。由大浪街道同勝社區同富裕工業園改造而成的后浪新天地從2008年起改造，如今物業占地面積約20萬平方米，總經營面積約35萬平方米，項目包括35棟物業，1500多家商鋪，200多套寫字樓，同時可容納十幾萬人。項目集“購物、餐飲、娛樂、旅游觀光、商務辦公、金融服務、酒店公寓”等為一體的大型商業綜合體，合作品牌上千家。

隨著越來越多國際知名品牌、中華老字號品牌、國內知名品牌入駐，大浪商業中心已發展成為具有完整功能的社區，先后獲得龍華區特色商業街等認可，被推選為深圳市夜間經濟示范點。得益于大浪服裝基地小鎮及周邊產業園、居民區等人流輻射，大浪商業中心日均人流量約7萬人次，其中大量是周邊產業園帶來的“新青工”消費人群。節假日日均人流量超過12萬人次，年銷售額超20億元。

盡管人氣旺盛，但受地鐵、公共交通等影響，大浪商業中心在吸引全市人流、港澳消費者方面還需要加強，為此，后浪新天地也考慮依托陽臺山風景區，開設專線來吸引全市人流。以及開通港人專線吸引港客前來游玩，從而打開大浪商業中心在深圳及大灣區的吸引力，另外通過舉辦二次元等活動來吸引年輕消費者。

　　>>求解

　　如何形成“南北呼應”商業發展新格局?

無論是福城缺乏區域級活力商圈，還是大浪商圈吸引全市及港澳人流消費困境，以及觀湖的商業空白急待填滿，與龍華街道及民治街道繁盛的商業形成鮮明對比。龍華、民治街道作為深圳規劃中的都市核心區，深圳也在這兩個區域砸下重金發展公共文體設施配套，倚靠先天的區位、交通優勢等，商業發展更加強勁。

在龍華區要全面建設國際消費中心城市主力區重要發展戰略中，目前南北差異的商業格局對龍華區新一輪商業發展帶來挑戰。面對“南旺北淡”的現狀，龍華區正通過交通互聯，比如依托地鐵22號線規劃打通交通障礙；產業協同來培育“生產+消費”新業態；活化觀瀾版畫基地、古墟等文化IP打造“文化+商業”新場景等策略破局。隨著南中心發展完善成熟后，北中心的商業通過謀劃破局發展之路，“南旺北淡”也有望變成“南北呼應”的商業發展新格局。

　　>>高見

　　規劃北部片區商業時應避免單點開發

消費力的提升離不開產業的帶動。當一個區域引入眾多大型企業，形成完整的上下游產業鏈時，必然會帶來大量人才，進而提升整體區域的消費經濟。深圳市零售商業行業協會總監李昕泉建議，在開發北部片區商業時，應避免單點開發，要進行整體規劃。通過優勢項目帶動弱勢項目，以興旺區域帶動冷清區域，打造具有強大向心力和吸引力的北部商業片區特色龍頭項目及大型消費載體，有目的地吸引消費者，實現商業消費的持續發展。

國家高端智庫CDI資深研究員宋丁認為，龍華南北部呈現的商業能級差異，本質上反映了城市空間結構演化的客觀規律。南部依托歷史積淀的工業集群和人口密度優勢，形成了以傳統商業為核心的要素集聚效應，作為深圳地理幾何中心與中軸戰略要沖，龍華街道與民治街道通過“交通樞紐+產業集聚+消費升級”三重引擎，成功塑造了壹方天地等全國級商業地標。這種商業勢能的爆發，既得益于深圳都市核心區建設帶來的資源虹吸效應，也得益于“首店經濟+數字賦能”的創新實踐，其短期內形成的商業強度確非北部可比。

反觀北部片區，其現階段商業配套相對滯后，既包含城市規劃時序安排的主觀因素，更映射出產業梯度轉移的客觀進程。隨著龍華發展重心北拓，北部作為“局部中心片區”的戰略定位正加速兌現。特別是在生產性服務業領域，北部展現出獨特后發優勢:依托先進制造園區形成的產業鏈生態，催生出對科技服務、工業設計、供應鏈管理等高端服務業的需求，撬動“產業社區+專業服務”生態圈建設，這種差異化發展路徑將推動龍華形成“南部消費中樞-北部服務極核”的雙向賦能格局。

　　知多D

　　“5+6+42+N”商圈體系

即5個世界級地標商圈、6個全國級引領商圈、42個區域級活力商圈、N個社區級便民網點。

南都調研 總第649期

采寫:南都記者 張小玲 潘瑩瑜