成都樓市營(yíng)銷概念從來都沒有停過。

　　早期“南富西貴”，西邊南邊就是買房首選，近些年才了解成都樓市的人，可能想象不到，現(xiàn)在歲月靜好的溫江以前也火爆過。

　　前幾年東進(jìn)、南拓、樓市營(yíng)銷方向就是買房就往南邊買、最次也是東邊買。“寧要城南一張床，不要城北一套房”，南邊天府新區(qū)非核心板塊，現(xiàn)在成交2萬都難的二手房，當(dāng)時(shí)能賣到3萬以上，甚至視高都能賣到1.5萬以上。

　　而現(xiàn)在樓市從投資時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰r(shí)代，概念其實(shí)已經(jīng)弱化了，但依然存在，就是所謂的“新中心”、"多中心"等等。

　　其實(shí)對(duì)于買房的人來說，真的可以不需要聽各種概念，做一個(gè)大概的區(qū)域排序分檔，結(jié)合自己的需求和預(yù)算，盡可能往最有排序買就可以了。

　　這些年，我對(duì)成都樓市各城區(qū)，一直都分三檔。

　　只要按照定檔排序去做選擇，不敢說能買到多好的房子，但起碼能規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　我可以很自信的講，在成都樓市分析的大方向上，起碼我很少出錯(cuò)。

　　2020年那個(gè)階段，我對(duì)樓市的推薦排序三檔是：一圈層、二圈層＞三圈層＞不限購(gòu)

　　（特別說一下，當(dāng)時(shí)成都限購(gòu)，但法拍房不限購(gòu)，很多沒有資格的購(gòu)房者，都盯著法拍房，好一些小區(qū)法拍房通常都高于正常二手市場(chǎng)成交。）

　　可能現(xiàn)在看，買房能選一圈層的五城區(qū)、高新區(qū)、哪怕是選二圈層雙流、龍泉、溫江、郫都、新都，也不去買三圈層，更不會(huì)去買視高這些房子。

　　但當(dāng)時(shí)的樓市是非常混亂的，那個(gè)階段是投資熱，看的就是概念。

　　那個(gè)時(shí)候單價(jià)一萬多可以買到成華區(qū)、金牛區(qū)的新房，但很多人就是鐵了心，搶著去買遠(yuǎn)郊、甚至是視高，覺得有發(fā)展未來有潛力。

　　當(dāng)時(shí)的輿論風(fēng)向是買新城不買老城，買未來規(guī)劃不買成熟配套。

　　那個(gè)時(shí)候，即使是近郊已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)，但依然有很多機(jī)會(huì)，因?yàn)殡A段性的房?jī)r(jià)高點(diǎn)在2021年，但遠(yuǎn)郊和不限購(gòu)的房子， 除非你是真的在周邊生活工作純自住，除自住以外的其他情況，特別是投資，基本上就是死路一條，但是依然很多人不信邪。

　　說出來你們不信，這篇文章當(dāng)時(shí)評(píng)論持反對(duì)意見的人，比支持的人還多。

　　而目前我對(duì)成都樓市的三個(gè)檔分是：核心城區(qū)＞近郊城區(qū)＞遠(yuǎn)郊城區(qū)

　　核心城區(qū)：錦江區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)、高新區(qū)

　　近郊城區(qū)：雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、郫都區(qū)、新都區(qū)、天府新區(qū)、高新西

　　遠(yuǎn)郊城區(qū)：大成都范圍內(nèi)其他城區(qū)

　　2021年后，我文章就逐漸開始用目前的分檔來做排序。

　　之所以定檔調(diào)整，其實(shí)就是成都發(fā)展格局與樓市供需關(guān)系變化。

　　我是認(rèn)為，成都已經(jīng)處在百年未有之大變局中。

　　城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量增長(zhǎng)，傳統(tǒng)的拓展型“藍(lán)圖式”規(guī)劃模式，已經(jīng)轉(zhuǎn)向提升型“診斷式”規(guī)劃模式，城市更新成為了主要任務(wù)。

　　以前，買房投資時(shí)代，也是城市擴(kuò)張時(shí)代。五城區(qū)受制于新房供應(yīng)持續(xù)收縮，市場(chǎng)是沒有過多營(yíng)銷資源給到它們的。而新區(qū)，近郊因城市擴(kuò)張與軌道交通建設(shè)成為供應(yīng)主力，也是概念營(yíng)銷的主力，自然成為投資的寵兒。三圈層（遠(yuǎn)郊區(qū)域）以及不限購(gòu)，則依賴寬松的限購(gòu)吸引外溢需求。

　　現(xiàn)在，買房自住時(shí)代，也是存量更新時(shí)代。核心城區(qū)＞近郊城區(qū)＞遠(yuǎn)郊城區(qū)的三檔分層，更強(qiáng)調(diào)城市配套能級(jí)與市場(chǎng)價(jià)值的分化。

　　核心城區(qū)憑借成熟的配套資源、通達(dá)的交通位置、綜合的服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，依托存量階段，現(xiàn)在的城市界面更新發(fā)展方向，幾乎是已經(jīng)立于了樓市的不敗之地。

　　近郊城區(qū)高度吃市場(chǎng)紅利，現(xiàn)在沒有紅利可吃，還有人不認(rèn)命，現(xiàn)在主要依托產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和逐步承接主城外溢需求，現(xiàn)在的近郊城區(qū)的樓市價(jià)值，核心在于產(chǎn)業(yè)與交通，有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、便利交通的地方就還有起色，反之就兇多吉少。

　　遠(yuǎn)郊城區(qū)則因基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、人口吸附力不足，基本上在樓市就沒有什么吸引外溢的競(jìng)爭(zhēng)力了，主要就是區(qū)域內(nèi)自住買。

　　至于以前的不限購(gòu)，現(xiàn)在已經(jīng)不存在這個(gè)概念了，一地雞毛。

　　目前的定檔，近幾年的市場(chǎng)反饋其實(shí)已經(jīng)說明了沒有問題，但依然很多質(zhì)疑。

　　明者因時(shí)而變，知者隨事而制。

　　以前投資買房和城市擴(kuò)張時(shí)代，核心城區(qū)樓市都沒有沒落，也沒有被取代。

　　現(xiàn)在自住買房和存量更新時(shí)代，如果預(yù)算和需求允許，能往核心擠，就往核心擠吧。

　　記住：核心城區(qū)＞近郊城區(qū)＞遠(yuǎn)郊城區(qū)