2025.04.15

本文字數：3254，閱讀時長大約5分鐘

作者 |第一財經 馬一凡

上海正在經歷三年來成色最好的“金三銀四”。

最新數據顯示，4月尚未過半，上海二手房網簽量已逼近萬套大關，在剛剛過去的周末，單日成交量再度突破1000套，重現去年12月以及今年3月部分周末的交易盛況。

新房市場同樣火熱，在北蔡新板塊地王樓面價破7萬元/平方米之后不久，同板塊樓盤認購率超過了300%。隨著“好房子”相關政策落地、土地市場高熱傳導，上海樓市正呈現供需兩旺、量價企穩的回暖態勢。

4月二手房再現單日千套

近期，老家在陜西、在上海工作已超過10年的賴女士對第一財經表示，她只花了一周時間看房，就果斷買下一套學區房，“在一個工作日，下了班喊上老公就跑去簽約了”。

對于為什么不再觀望樓市，賴女士表示，一是覺得二手房價格降低了不少，已經符合她的心理預期；二是想盡快結束租房的生活，減少“滬漂”的不安定感，也給自己剛一歲多的女兒準備好未來的學位。

賴女士買下的這套學區房，雖然是一套“老破小”，但是對口普陀區第一梯隊的學校、通勤便利，加上其價格顯著低于上海市區住宅均價，這些都是吸引賴女士快速購房的因素。

上海一家頭部中介的經紀人賈超告訴記者，像賴女士買的這種房子，近段時間是非常好成交的，“類似的交易非常多，一些優質的、有學區加持的房子掛出來后只需要一周就進入成交環節”。

賈超表示，這種交易有幾大特征：一是房子的價格非常低，一般來說單價在5萬元/平方米以下，總價在300萬以下；二是房子雖然樓齡很長，但是其位置不錯，有交通、學區等因素加持；其三，因為總價有所下降，房屋的租售比提升了，買家覺得能算得過來賬，就愿意出手。

58安居客研究院統計數據顯示，3月份，上海5萬元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超過了三分之二。這一波中低端住宅需求的加速入市，拉動成交數據快速攀升，今年的樓市“金三銀四”現象非常顯著且明確。

上海市房地產交易中心數據顯示，2025年3月，上海二手房網簽總成交數2.93萬套，月度成交套數創2021年8月以來的第二高位（僅次于2024年12月的2.97萬套網簽數，當時創下了四年來的單月最高紀錄）。

今年一季度，上海二手房網簽量超過了6.8萬套，同比大增54.5%。

進入4月后，盡管4月第一周（4月1日至7日）受到了清明假期影響，二手房成交量僅為3753套，但從第二周開始成交量又快速回升。

根據網上房地產數據，截至4月13日，上海4月份二手房已網簽9233套。4月還未過半，網簽量已經接近萬套。

在4月上旬，每日網簽量還在幾百套徘徊，而到了4月12日、13日，日網簽量又超越了1000套大關，再現3月份的火爆局面，可見4月份延續樓市小陽春態勢已具備確定性。

值得關注的是，2024年最后一個季度，上海二手房成交的火熱，與提振房地產市場的“滬九條”“滬七條”等政策接連出臺有密切聯系。而現在，距離上海上一輪樓市政策落地已有較長一段時間，近期并無新政刺激，但市場仍在升溫、信心不斷修復。

從價格來看，筑底信號也較為明顯。上海中原地產二手住宅價格指數顯示，3月上海二手房價格指數環比上漲0.75%，從今年前三個月的指數變化來看，1月、3月均環比上漲，僅2月份受春節長假影響環比有所下跌。上海市房地產交易中心的數據則顯示，二手住房價格指數去年四季度以來環比累計上漲1.5%。

“進入3月份以后，我們就發現一個現象——買房還價還挺難的，過去很多購房者會以小區里最便宜的那一套作為參照去還價，但是現在就不行了；從房東這一端來說，以前很多房東是愿意跟客戶溝通、讓價的，但是現在降價意愿大大減弱，會比較堅持自己的掛牌價。”上海中原地產資深分析師盧文曦表示。

土地與新房市場雙雙高熱

大量二手房的成交，正在讓上海樓市鏈條轉動起來，一批置換者進入了改善級的新房市場。

近日，位于上海市浦東新區的樓盤浦發蓮園開始認購，這個由浦東區屬國企打造的樓盤，首批推出房源112套，戶型涵蓋建面約100-133平方米的三房至四房，均價9.18萬元/平方米，總價在900萬元上下，屬于改善級入門盤。

多家機構數據顯示，浦發蓮園首批房源的認購數累計超365組，認購率達到326%，確認觸發積分制，將于4月21日開盤。一般來說，這樣的高認購率大概率將帶來開盤首日的高去化率。

最近土拍市場的高熱度，也給新房市場添了一把柴。就在浦發蓮園兩公里開外，綠城于3月底以40%的封頂溢價率拿下北蔡楔形綠地地塊，樓板價高達71412元/平方米，創下新的板塊地王紀錄。

浦發蓮園并不是個例，今年的“小陽春”，上海新房市場的高認購、高去化率早已多點開花。3月，上海共新開盤29個樓盤，近半數認購率超過100%，約有7個樓盤“日光”。

據中原地產監測數據，3月上海入市的29個項目中，6個是單價“10萬+”樓盤，還有6個是單價8萬元/平方米至10萬元/平方米的高端改善項目，其中3個單價“10萬+”項目均在開盤當天售罄。

最受關注的莫過于黃浦區的嘉里金陵華庭項目，該樓盤首期推出158套房源，均價18.9萬元/平方米，總價在4000萬元至1.7億元，開盤當天迅速 “日光”，單日收金92.34億元。

位于徐匯區的能建·西岸譽府于3月28日開盤即罄，均價14.3萬元/平方米，一日收金47.68億元。位于浦東的前灘公館，均價11.84萬元/平方米，240套房源也在當日全部售罄，這是該項目第四次“日光”。

除了一向好賣的豪宅項目，部分地段優勢不是特別突出的剛需、剛改類樓盤也取得了不錯的成績，比如位于寶山大場的中環置地中心望云、浦東唐鎮的開云湖璟華庭、寶山楊行的四季隱秀、浦東曹路象嶼聯發的金海汀云臺，開盤也都實現了高去化率。

佑威房地產研究中心的監測數據顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，環比增長約164%，創下一季度成交峰值。而根據網上房地產數據，截至4月13日，上海新房已成交3703套，勢頭不減。

“好房子”促進樓市回穩

今年，“好房子”被首次寫入政府工作報告。3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，讓“好房子”有了明確而具體的標準。

作為常住人口超過2480萬的國際級大都會，上海也一直在著力推進居住環境改善，推進“好房子”建設。今年1月，上海市住建委發布了《上海市房屋(住宅)建筑防水工程質量指導手冊》，著力解決房屋滲漏頑疾。3月31日，上海市住建委宣布，將于今年9月1日起執行新版《住宅工程套內質量驗收標準》。

新房市場中，也有越來越多的“好房子”在涌現。

去年8月起，上海土地出讓交易規則改變，開始對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”規則，即兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。

在“第一輪競高品質”環節中，對綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。“第二輪競高品質”，則是對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買。

在這之后，不少熱門地塊在出讓時就已經確定了高品質、高裝修標準，而這些項目正待入市。

比如由華潤中能建越秀聯合競得的新楊思項目，成交價78.97億，溢價率40.37%，是首個觸發“雙高雙競”的地塊。根據競拍結果，該地塊裝修標準提升至5000元/平方米，新增公共設施和開放空間300平方米，還有2%的高端人才住房配建比例。

今年3月28日，綠城也以5000元/平方米的商品住宅裝修標準上限值、300平方米公共服務上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代價競得浦東新區北蔡楔形綠地C09b-01地塊。

近期，上海越來越多的樓盤在宣傳中將“高裝標”當作賣點，也有樓盤表示裝修標準將簽入合同。此外，上海已經出現部分樓盤通過打造多個陽臺來提升得房率的計劃。預計在不久的未來，高品質供給與政策優化將共同吸引購房需求入市，繼續支撐市場基本面。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇對第一財經表示，今年一季度，上海的核心區域優質地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著提升，新房市場在“金三銀四”傳統旺季加持下加速回暖，核心區域優質土地供應對市場發展注入持續動力，隨著政策效應深化及優質項目陸續入市，購房者對市場信心及房價企穩預期有所增強，市場溫和修復態勢有望延續。

（應受訪者要求，文中賈超為化名）

微信編輯| 小羊