提到性價比高的房子，很多人首先會想到法拍房。打開法拍平臺，看到打了 “骨折價”的房子，有不少不僅價格便宜而且位置極佳。于是，交保證金、競拍一套連招行云流水，美美拿下一套法拍房。

房子順利到手，打開新家的大門后卻發現天塌了，房內竟住著人。他們或許是原房主的債主，或許是之前的租戶，亦或是原房主的其他親屬……

于是，你開始協商讓人家搬走，協商不成就去找執行法官，執行法官表示只負責拍，不負責清退。于是，自己花錢買的房子卻住不進去。萬萬沒想到，法拍房美麗且樸素的外表下竟潛藏著如此棘手的情況。于是，你開始后悔買下這套法拍房……

上述情況，在法拍房交易中并不少見，且只是購買法拍房時會遇到的問題之一。有的拍下以后發現房本辦不下來，有的拍下以后發現隱藏成本比競拍價都高……為了最大程度上減少損失，終止上述惡性循環。越來越多的人選擇請律師幫忙把關，從法律上規避法拍房的風險。那么，律師在陪同購買法拍房的過程中究竟能做什么呢？

結合具體法拍情況，本所可協助當事人完成如下事項：

1、查看法拍信息，分析隱藏法律風險；

2、協助和法官及相關人員進行溝通；

3、不利因素風險提示；

4、協助現場查看；

5、協助核實隱形交易成本；

6、協助核實法拍房原房主相關執行信息及裁判信息；

7、協助核實戶口事宜；

8、協助核實后續產證辦理情況；

9、協助和物業溝通相關事宜；

10、協助相關談判；

11、協助和中介公司相關人員溝通；

12、協助后續產證辦理；

13、協助后續收房；

14、其它相關風險規避及取證、溝通事宜。

知識點很瑣碎，上述濃縮的都是精華，這個時候一定會有些小可愛打算拿著上述注意事項去實操了。誒誒誒，先等一下，僅憑短短幾個字就進行實操未免太草率了。結合上述14點及相關真實案例，我們一起來看一看法拍房的真面目。

一、查看法拍信息，分析隱藏法律風險

×：重點查看參與拍賣的房屋的相關信息

小白：法拍房不也是買房嗎？關注點一定要在房子本身啊，法拍信息也是為了讓我看房子的，不是嗎？

律師：那法拍信息上的其他信息呢？有看嗎？

小白：我感覺看房是最重要的，其他的信息就沒仔細看。其他的信息很重要嗎？

律師：有沒有發現法拍信息中有一個部分叫“特別提示”呢？咱們大膽猜測一下為什么要有一個特別提示的部分呢？

小白：……

律師：特別提示的部分其實是法拍信息中最重要的部分，類似于風險提示的功能。所以，法拍信息中的特別提示一定要仔細看。

那么，律師在購買法拍房的時候會做些什么呢？

√：詳細查看法拍信息，分析法拍信息中可能隱藏的風險點。例如：房產是否還存在多重查封和抵押等。這些都是隱藏在法拍信息背后的風險，因此要仔細分析。

溫馨提示：除了拍賣信息，還可以從法院相關工作人員處獲取關于房屋的信息哦~

二、協助和法官及相關人員進行溝通

×：拍賣之前和法官以及相關工作人員零溝通

小白：我們還能和法官還有相關工作人員進行溝通嗎？人家能愿意理我們嗎？

律師：其實是可以的呦~咱們得充分利用好所有渠道和信息呀！

小白：那我們應該問些什么呢？

律師：有很多需要問的，比如可以問一下房屋現狀、屋內目前是否有人居住等拍賣信息上沒有寫明或者寫得比較模糊的信息。

√：如果有律師陪同購買法拍房，那么在開拍前律師會與法官或者相關工作人員進行充分地溝通，針對法拍信息上未詳細說明但又可能存在風險的點進行詢問。

除此之外，律師還可以對風險進行相關提示。咱們買法拍房也要買得清清楚楚，明明白白。

三、協助現場查看

×：拍賣之前沒有現場看房，對房子一無所知無腦沖。

小白：買下的法拍房屋里住著人怎么辦？

律師：是房屋此前被出租了嗎？

小白：不是，他們應該是原房主的債主，原房主欠他們錢，于是他們占了原房主的房子。現在我是買了房但是住不進去，怎么辦啊？

律師：這種情況可以先進行協商，如果協商不成，可以通過訴訟等方式進行解決。其實，這種狀況通過前期看房就可以避免的，您難道之前沒有去看過房嗎？

小白：對，因為這套法拍房在外地，我當時很忙，沒時間去看房所以直接拍了。

√：購買法拍房前律師會陪同客戶進行現場看房，查看的內容包括但不限于：房屋內是否有人居住、房屋質量狀況等。購買法拍房時千萬不要忽略房屋現狀，畢竟法拍房也是房，之后也是要用來居住的。律師會陪同您到現場查看房屋現狀，確保拍下的房子沒有任何隱患。

除協助現場查看外，律師還會協助核實隱形交易成本。

四、協助核實隱形交易成本

×：只看起拍價就決定競拍。

小白：我看這套房性價比很高，在我能承受的范圍內，我覺得可拍！

律師：房屋之前欠繳的水電費、物業費、土地出讓金、稅費等相關費用算進去了嗎？

小白：沒有啊，這些相對于拍賣價格豈不是毛毛雨？

律師：水電、煤氣、物業費等感覺上不會欠很多，但是如果房子很大，拖欠了很久，也是一筆不小的數目。而這些費用可能都需要由拍得房屋的競拍人補齊。僅僅是水電費等還算好的，有的甚至還拖欠土地出讓金，稅費……

√：在決定競拍之前除起拍價外還要考慮房屋的其他費用，將所有的費用都要算進購房成本里。因此，律師會幫您詳細核實各項費用，以明確成本。

成本核算清楚了，還要查一查房主，那么應該查些什么呢？

五、協助核實法拍房原房主相關執行信息及裁判信息

×：對原房主一無所知就競拍。

小白：原房主的信息法院不是已經幫我們審核過了嗎？還有什么問題？

律師：不怕一萬就怕萬一，負責競拍的單位有時為了快速將房屋出手，有可能會疏于檢查一些信息。

小白：但是我是法拍買到的房屋呀，難不成最后還不讓拍了？

律師：如果原房主或者該房屋存在其他糾紛或者面臨多重查封，那么最后這個房子能否過戶，能否真的到您手里還真的不好說。

√：決定競拍前，律師會幫您通過中國裁判文書網和最高院的執行信息網等途徑查詢關于原房主的相關裁判文書和執行信息，看下是否還有關于這個房子的糾紛或者其它問題。

所謂知己知彼，百戰不殆。因此，購買法拍房之前一定要對原房主以及房子進行足夠地了解和調查。此外，有些問題很容易被大家忽視，但是這個問題對于某些人來說是致命問題，比如說：戶口問題。

六、協助核實戶口事宜

×：不知道能不能落戶就參與競拍。

小白：我是為了孩子上學才買的這套房子，現在無法落戶，我該怎么辦呢？

律師：您在購買之前沒有對戶口進行詢問及核實嗎？

小白：沒有啊，我以為買了房就可以落戶的，難道不是嗎？

律師：并不是，有些法拍房上掛了戶口，一時半會很難遷走，即使是打官司也無能為力。

√：拍賣前要到當地派出所核實是否有戶口掛在上面，如果特別關注戶口問題或者涉及到學區房問題，一定要仔細核實。

很多購房人會認為買了房落戶是理所應當的，但買房后無法落戶的案例不在少數，等到購房人意識到問題的嚴重性可能為時已晚。除無法落戶外，還有更嚴重的問題，那就是無法辦證。

七、協助核實后續產證辦理情況及協助后續產證辦理

×：不看房屋產權和房產抵押狀況盲目競拍。

小白：競拍之前，確定產權沒問題，但是拍下后就是辦不下來證。

律師：房屋是否存在多重查封或者抵押呢？

小白：這我不太清楚，多重查封和抵押和我辦房產證有什么關系？

律師：關系可太大了。如果房屋存在多重查封或者抵押，那么不同法院，不同地域的法院的實施可能會有協同不一致問題，拍賣后的查封或者抵押沒有解除，那么后續也是很難辦證的。

小白：原來如此。

√：拍賣前充分了解房屋的產權及抵押狀況，必要的時候還要去產權登記部門核實一下。

律師：律師會協助您去產權部門進行核實，了解房屋的產前和抵押狀況，確保您可以辦下產權證。

上述還原的情景只是還原了我們在咨詢過程中，部分當事人反饋的問題。實際上，購買法拍房的過程中，律師需要協助查看、核實的點有很多。認真看了文章的朋友可能會發現，法拍房的很多風險點都是可以在前期通過認真地調查了解進行規避的。相對于等到麻煩產生再行動，將麻煩扼殺在萌芽階段是最簡單、有效的行為。因此，即使不請律師，購買法拍房之前，也要對法拍房相關的風險點進行充分的了解。如今網絡十分發達，我們律所的各個平臺也有分享相關的文章，大家抽空可以多看看。最后，希望購買法拍房的各位能夠順利買下自己喜歡的房。

至于費用問題，因為大家需要律師陪同的服務項目有所不同，價格也會有所不同。有需要的小伙伴可以在公眾號留言私信我們，會有同事來對接大家的訴求和問題。

作為一家專注于房產領域的律所，近幾年來收到許多關于法拍房的咨詢，見識到了法拍房的各種陷阱。于是，我們開展了這項業務，只為讓更多人買法拍房買得放心、明白。平心而論，律師的收費并不高，但是有律師陪同把關法律風險，大家能在購買法拍房之前就意識到房屋存在的相關風險，并進行更加理智的判斷和有效的風險規避，減少后續諸多麻煩。

當然，您即使先咨詢了解暫時不需要該業務也沒關系，歡迎大家加入我們金訴的微信普法群交流買房和維權經驗，造福更多的小伙伴~