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一、案件梳理

（一）人物關系

原告方：

林慧英：與已故的陳志強系夫妻關系，二人育有一子陳宇華。陳志強父母為陳國平、趙秀芳。陳嘉蘭系陳志強與前妻所生。林慧英、陳宇華、陳嘉蘭向法院提出訴訟請求。陳國平、趙秀芳提交書面意見稱放棄本案訴訟及相關繼承權利。

被告方：

王宏剛：與任曉霞系夫妻關系，被訴要求協助辦理房屋過戶。

第三人：

任志軍：未到庭，提交書面意見說明借款情況。

楊悅：未到庭，提交書面意見說明借款情況。

（二）案件背景

2019年3月，因原告林慧英當時名下有房且為外地戶口，在北京無購買第二套房屋資格，遂與被告王宏剛口頭約定借名買房事宜，購買北京市一號房屋及捆綁銷售的二號房屋。從選房、支付定金、購房款、交納稅金，到收房、添置家具均由原告方完成，房屋雖登記在被告名下，但物業費、水電費等相關費用均由原告實際支付。2023年初，原告以具備過戶資格為由要求被告配合過戶，被告拒絕，原告遂訴至法院。

（三）購房相關事實

合同簽訂：2019年3月13日，王宏剛（買受人，由任曉霞代簽）與案外人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買一號房屋，總價款12700000元。2019年3月14日，王宏剛與案外人簽訂補充協議，購買二號房屋，總價款200000元。買賣合同及補充協議原件均在林慧英處。

款項支付：

定金與中介費：2019年3月14日，陳志強直接支付出賣人定金100000元。2019年3月15日，陳志強直接支付中介費342900元、服務費5400元。

購房款：房屋及地庫購買款合計12900000元，其中陳志強直接支付出賣人定金100000元，陳志強轉賬給王宏剛8800000元，第三人任志軍轉賬給王宏剛3000000元，楊悅轉賬給王宏剛1000000元 。

契稅與登記費：2019年4月9日，王宏剛支付契稅，但發票原件由林慧英持有。權屬證書登記費550元由林慧英直接向登記機關支付。

房屋登記與使用：2019年4月9日，王宏剛取得一號房屋權屬登記證書，4月12日取得二號房屋權屬登記證書，均登記為王宏剛單獨所有，但證書原件由林慧英持有。2019年4月15日，林慧英辦理房屋交接，支付交接費用61091元，房屋交付后由陳志強、林慧英實際占有使用。

（四）溝通記錄

居間人溝通：林慧英提交與居間人工作人員微信聊天記錄，顯示雙方就房屋交易細節，如線上簽約、過戶等事宜進行溝通，體現林慧英參與購房過程。

與被告溝通：2022年6月8日，林慧英微信詢問任曉霞辦理房屋過戶事宜，任曉霞回復馬上辦理。2022年12月27日，陳志強去世后，林慧英再次提及過戶，任曉霞稱房子的事陳志強有專門交代。2023年1月31日、2月1日，王宏剛補辦涉案房屋權屬登記證書。

（五）證人證言

被告申請證人嚴某出庭作證，稱陳志強曾向嚴某借款8000000元，陳志強向王宏剛轉款8800000元系對嚴某的還款，但嚴某未提交借據或佐證借貸合意的直接證據。

二、爭議焦點

借名買房協議是否存在：原告主張與被告存在口頭借名買房協議，被告否認，稱房屋系基于朋友關系借給原告方居住，雙方不存在借名買房約定與行為。

款項性質認定：原告認為轉給被告的款項為購房款，被告稱陳志強轉給王宏剛的款項是按證人指示的還款，第三人轉給王宏剛的錢款是代被告支付購房款。

三、裁判結果

王宏剛于本判決生效后十日內協助林慧英辦理北京市一號房屋、二號房屋的產權轉移登記手續（均登記為按份共有，由林慧英持有68.99%份額，由王宏剛持有31.01%的份額）。

駁回林慧英、陳宇華、陳嘉蘭的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）借名買房關系認定

行為表現：陳志強、林慧英夫婦支付了購房定金、中介費、權屬證書登記費，參與房屋購買、交接結算，持有相關合同、票據、產權證書原件，且實際居住使用房屋，其行為遠超借住人的一般義務。

溝通記錄：林慧英與居間人關于交易細節的溝通記錄，以及與被告方關于過戶事宜的溝通記錄，相互印證，體現了借名買房的意思表示。被告雖否認，但未提交反駁證據。

（二）款項性質認定

陳志強轉款：被告主張陳志強轉給王宏剛的8800000元是按證人指示還款，但證人除轉賬記錄外，無直接證據證明借貸合意及還款事實，法院對證人證言不予采信，認定該款項為購房款。

第三人轉款：第三人任志軍、楊悅未到庭但提交書面意見，原告主張款項系陳志強指示支付卻無證據佐證，法院認定第三人所付款項屬于王宏剛支付的購房款。

（三）份額確定與過戶義務

綜合購房款支付情況，陳志強、林慧英方支付8900000元，王宏剛方支付4000000元。基于現有證據，法院按出資額對應的房屋份額比例支持原告方主張。考慮到房屋登記在王宏剛個人名下，從執行角度，由王宏剛履行協助過戶義務，不再支持對任曉霞的過戶請求。

五、勝訴辦案心得

（一）證據收集與梳理

全面收集證據：在接受委托后，積極引導當事人收集各類與購房相關的證據，不僅包括合同、付款憑證等直接證據，還注重挖掘如溝通記錄、費用支付憑證等間接證據，力求還原購房全過程。

證據梳理與關聯：對收集到的證據進行細致梳理，按照時間順序和證據類型進行分類，分析各證據之間的關聯性，構建完整的證據鏈條，以證明借名買房關系的存在及原告方的出資情況。

（二）法律適用與策略制定

精準法律適用：根據案件發生時間，準確適用當時的相關法律規定，明確借名買房關系認定和款項性質判斷的法律依據，為訴訟策略提供堅實法律基礎。

策略制定與調整：圍繞借名買房關系和款項性質兩大核心爭議焦點，制定訴訟策略。針對被告的抗辯觀點，提前準備反駁方案，并在訴訟過程中根據被告舉證及法庭反饋，及時調整策略，確保訴訟方向的正確性。

（三）庭審應對與溝通

有力反駁抗辯：在庭審中，面對被告的否認和證人證言，運用證據和法律規定，有條理地反駁被告觀點。針對證人證言缺乏關鍵證據支撐的弱點，進行有效質證，削弱其證明力。

與法官有效溝通：庭審過程中，準確理解法官詢問意圖，簡潔明了地回答問題，突出重點闡述借名買房關系認定和款項性質的證據及法律依據，根據法官關注點及時調整陳述內容，爭取法官對我方觀點的認可。