大家好，我是蘇北哥！今天是4月14日，農歷三月十七日，眼看南京“銀四”樓市即將開啟下半月。

01.

近期，南京二手掛牌價格天天喊漲！真實情況到底如何？各區掛牌價格與真實成交價差額數據來了!

大家有沒有感覺，自從金三以來，南京房價好像就“沒跌過”，當然了這個房價沒跌只是打引號的。尤其是寧七條XZ發布以后，不少購房人原以為，2年內限售房源大量解套，市場會出現海量房源間的踩踏、積壓，從而出現房價下跌。可是這種情況在現實中似乎都沒有出現。

一批新掛牌的2年內房源甚至比板塊內二手房掛牌均價還要高出15-20%左右。比如河西大街的越秀和樾府，最高掛盤單價已經達到7.5萬+/㎡。

而與越秀和樾府一墻之隔的河西中豪宅保利云際，目前掛牌價格僅在4.5萬+/㎡

大校場剛剛交房，2年內限售的南鋼三金睿境首套二手房掛牌價就高達5.5萬+/㎡

而2年以上且已經實現二手房成交的大校場云瀾尚府，目前二手房掛牌價格也只在4.3-5萬/㎡之間

前段時間文章，北哥已經解釋過！之所以2年內二手房掛牌價格偏高，主要是因為增值稅沒有取消，掛牌價格當中包含了增值稅成本。但隨著時間的推移，限售解除ZC的效果發酵，似乎很多業主已經不再“在乎增值稅”成本，2年內房源成交價格也開始回歸市場現實。

比如雨核的華潤置地云上潤府，109㎡的小三房，380萬成交，折合成交單價僅3.48萬/㎡左右，如果去掉5.3%的增值稅成本，那么這套房源真實成交單價只有3.3萬/㎡左右。

再比如上周剛剛成交的江核花語天境首套二手房142.74㎡，4房2廳2衛。最終成交總價320萬，折合成交單價僅2.2萬/㎡，如果去掉稅費成本。花語天境首套二手房實際成交單價只有2.02萬/㎡左右。

所以從這個市場現實來看，南京樓市目前明顯有兩個房價系統，一個房價系統是掛牌價格，而另一個房價系統就是真實的成交價格，下面我們就看來看下過去一個月，各區掛牌價格與真實成交價格之間差距到底多少？

分析各區房價數據之前，我們先來看下3月南京的宏觀數據，根據多家機構數據報告，3月份南京二手房全市成交均價漲了！達到了29281元/㎡，環比上漲2.62%，排名升至全國第8位。

相比房價的小幅上漲，3月南京二手房成交量卻是實打實的出現了大漲，全市成交量達到了9344套（含溧水、高淳），環比大漲73%，同比也出現9.1%的上漲，目前為2025年開年以來最高峰。

而根據統計口徑的不同，南京克而瑞統計3月全市二手房成交面積達到84萬㎡，環比大漲56%，同比漲幅為12%。

無論從哪一種數據來看，都可證實3月份南京二手房成行情旺盛，成交驚人！

我們再來看各區掛牌價格！（主城四區）

3月份南京二手房掛牌均價，鼓樓區為43707元/㎡，為全市最高，環比2月下降4.71%

建鄴區二手房掛牌單價為40663元/㎡，排在全市第二，環比2月份下降3.04%

秦淮區二手房掛牌單價為35143元/㎡，排在全市第三，環比2月份上漲0.14%

玄武區二手房掛牌單價為34680元/㎡，排在全市第四，環比2月份下跌4.33%

所以主城四區3月份，鼓樓、玄武兩區二手房掛牌價格跌幅最大，秦淮是全市四區之中唯一二手房掛牌價格上漲的區域。

我們再來看各區成交價格！（主城四區）

數據已經一目了然，主城四區3月份二手房成交均價為建鄴區最高，達到了3.28萬/㎡，但相比3月掛牌均價，有0.78萬/㎡的差距空間。同時建鄴區的二手房成交均價相比2月份有2.83%的跌幅。

鼓樓區3月份二手房成交均價為3.24萬/㎡，相比3月份掛牌均價有1.13萬/㎡的差距空間，同時鼓樓區的二手房成交均價降幅最大，環比2月份有了6.63%的降幅。

秦淮區3月份二手房成交均價為2.6萬/㎡，相比3月份本區掛牌均價有0.91萬/㎡的差距空間，同時秦淮區二手房成交均價時隔2個月首次出現了環比下跌，跌幅1.89%

玄武區3月份二手房成交均價2.62萬/㎡，相比3月份本區掛牌均價0.84萬/㎡的差距空間，同時玄武區也是3月主城四區境內成交均價唯一出現上漲的區域，漲幅3.15%

相比起來，建鄴區3月份掛牌均價與成交均價差距最小，所以建鄴的二手房價格最為堅挺。反之鼓樓3月份掛牌均價與成交均價差距最大，所以鼓樓的二手房價格水分最大。

02.

建鄴二手房成交均價全市最高！哪些小區房價漲得最高？哪些小區房價跌的最狠？

3月份整個建鄴的二手房成交價格可以用一個“穩”字來形容，全區成交均價出現上漲的小區共9家，且全部位于河西南與河西中兩大板塊。而大河西的房價可謂是整個建鄴的中流砥柱！

河西中奧東科技城的萬科光明城市3月份表現最為突出，成交均價上漲至4.33萬/㎡，環比漲幅達到3.59%。

萬科光明城市東西兩苑3月份房源成交單價都有上漲，其中東苑均價目前已經達到42067元/㎡，具體房源成交價格均在4.2萬/㎡以上。

而2月份該小區房價還在4.1萬+/㎡徘徊。

萬科光明城市西苑3月份成交價格漲幅更是明顯，一套125㎡3房成交單價已經達到4.5萬+/㎡，而2月份同小區房源成交單價最低曾低至3.59萬/㎡，上下漲幅將近1萬/㎡。

河西中的金隅紫京府房價上漲也十分明顯，3月份不僅均價竄上5萬+/㎡，同時一套140㎡的4房大平層成交單價也達到了5.2萬+/㎡，且還是低樓層房源，而2月份該小區成交均價均在4字頭徘徊。

金隅紫京府3月份5.2萬+/㎡成交單價，是繼今年1月份以來，再創新高。

河西南的正榮潤峯和海珀星暉，3月份房源成交價格漲幅也十分明顯。

其中正榮潤峯3月份房源成交單價均在4萬+/㎡，且最高單價已經突破了4.3萬/㎡，為今年以來最高

海珀星暉一期3月份房源成交單價達到了40305元/㎡，而同小區2月份房源成交單價才3.8萬/㎡

3月份建鄴河西的房價均比較穩定，很多小區成交單價與上月保持持平，比如河西中的中海塞納麗舍、河西南的招商雍和府和朗詩熙華府，當月小區成交均價均沒有變化。

3月份成交單價降幅較大的小區主要是3家，河西北的蘇寧睿城、萬達西地和河西南的魯能公館。

其中蘇寧睿城3月份成交均價從5.02萬/㎡跌至4.7萬/㎡，跌幅達到6.37%，房價降幅全區最大。

萬達西地3月份房價降幅也很明顯，不僅小區成交均價降幅達到5.05%，而且小區一期一套117㎡3房成交單價僅32042元/㎡，而2月份同小區房源成交單價還在4萬+/㎡，短短一月降幅在8000元/㎡左右

河西南魯能公館3月份房源成交單價均在3.6萬/㎡，2月份同小區房源成交單價均在3.7-3.95萬/㎡區間。

03.

鼓樓二手房成交均價全市第二！哪些小區房價漲得最高？哪些小區房價跌的最狠？

可能很多人還不知道，今年3月份鼓樓房價漲幅最高的小區并非頂級學區房，而是總價偏低的主城老破小，比如鼓樓三牌樓的回龍橋小區，3月份小區房價相比之前，漲幅達到了驚人的71.8%。

回龍橋小區3月份69.62㎡的小3房成交單價達到了2.32萬元/㎡

對比回龍橋小區成交價格，前一次成交發生在2024年12月份，當時一套39.17㎡的單室套，成交單價僅1.35萬/㎡

等于3個月左右時間，回龍橋小區房價漲了近1萬/㎡。

鼓樓鳳凰西街186號小區，3月份最新房源成交單價達到2.81萬/㎡，漲幅達到37.7%

而上一次該小區成交房源發生在去年12月份，房源成交單價為20439元/㎡。

3個月時間，鳳凰西街186號小區漲價近8000元/㎡

許府巷的紫竹林21號小區，3月份房源成交單價達到2.32萬/㎡

同樣上一次紫竹林21號小區房源成交發生在去年12月份，當時成交單價只有1.7萬/㎡

等于是3個月時間，紫竹林21小區房價上漲了6000元/㎡左右。

可以看的出來，3月份鼓樓房價上漲明顯的小區大多是200萬總價不到的主城老破小，這些小區由于低總價優勢，今年成交價格已經和去年相比，不可同日而語！

3月份房價跌幅最大的大致是以上這幾個小區。

力學+29中雙學區房小區山陰路，出現了意外下跌，3月份該小區一套71.76㎡小三房，成交單價僅4.48萬/㎡創新低。

山陰路市場高峰時，妥妥的房價10萬+/㎡小區。

如今房價只有4萬多/㎡，足見鼓樓頂級學區房也不是常勝將軍，一些頂級學區價格在不斷回歸現實。而在今年2月份山陰路房源成交單價還在5萬+/㎡，最高達到了6.7萬/㎡。

湖南路板塊的傅佐路小區，3月份最新房源成交單價僅1.8萬/㎡

而該小區去年12月份成交房源單價還在2.44萬/㎡

水佐崗的三步兩橋小區，3月份房源成交單價僅為2萬/㎡

而今年1月份該小區房源成交單價還在2.4-2.5萬/㎡，房價下跌明顯

04.

秦淮二手房成交均價全市第三！哪些小區房價漲得最高？哪些小區房價跌的最狠？

3月秦淮房價上漲的小區主要集中在3大板塊，第一就是城東月牙湖。

月牙湖的將軍塘小區，3月份成交均價漲至1.7萬/㎡，相比2月份1.23萬/㎡的成交均價，上漲4700元/㎡，漲幅達到38.2%

具體房源房源，該小區3月最新成交房源，一套107㎡3房，成交單價達到1.71萬/㎡，創去年下半年以來新高。

同小區2月份一套65㎡2房高樓層房源，成交單價也才12302元/㎡

同為月牙湖板塊的天地花園東區，3月成交均價達到2.32萬/㎡，環比2月份漲幅達到36%，該小區3月份一套62.92㎡2房成交單價為23204元/㎡

而此前一次成交房源發生在去年12月份，當時成交單價僅17010元/㎡

第二是大校場板塊。

大校場洪家園的霞光里小區，3月份兩套房源成交單價均超過2萬/㎡，最高達到2.2萬+/㎡

而上一次霞光里小區成交房源發生在去年11月份，當時房源成交單價僅1.54萬/㎡，算起來最大漲幅達到近7000元/㎡

漲幅高達40%

大校場的明都雅苑，3月份最新房源成交單價達到30419元/㎡

去年，明都雅苑房源成交單價僅為2.38萬/㎡

漲幅達到30%

與此同時，大校場標桿次新房保利堂悅，3月份小區成交均價也有4.79%的漲幅。

第三就是新街口，金鑾巷小區、明瓦廊小區和南臺巷西3個小區房價均出現上漲，且漲幅均在20%以上。漲幅最大的金鑾巷小區，3月份兩套房源成交單價均在3.4萬/㎡以上。

去年12月份金鑾巷小區，成交單價2.8萬/㎡

3月份秦淮，朝天宮板塊的羅廊巷小區房價降幅最大，64㎡小2房，成交總價僅90萬，折合單價1.39萬/㎡

去年11月份同小區房源成交單價為2.6萬/㎡，降幅幾乎達到50%。

新街口的三茅宮小區，3月份一套43㎡單室套房源，成交單價僅1.4萬/㎡，創該小區房價歷史新低。

去年12月份該小區房源成交單價還在2.36萬/㎡，降幅甚至高達9000元/㎡

月牙湖的標桿小區梅花山莊麗景苑，3月份房源成交單價僅1.7萬/㎡

去年12月份該小區房價為2.19萬/㎡

05.

玄武二手房成交均價全市第四！哪些小區房價漲得最高？哪些小區房價跌的最狠？

3月份玄武的二手房價格上漲的小區數量雖然不多，但是質量都很高，其中北京東路的演武新村成交均價上漲幅度高達67%，十分驚人。

3月份演武新村一套67㎡小三房，成交單價達到29941元/㎡。創1年來該小區房價新高

而該小區上一次成交案例發生在去年12月份，同戶型房源成交單價僅1.78萬/㎡

相比起來，今年演武新村房價上漲了1.3萬+/㎡。

城東孝陵衛板塊的鐵匠營小區，3月份房價單價漲幅也達到54%，漲幅位居全區第二。

3月鐵匠營小區，一套49.05㎡小兩房成交單價達到3.4萬+/㎡

而上次鐵匠營小區成交房源單價為2.19萬元/㎡

等于三個月時間，鐵匠營小區成交單價上漲1.2萬/㎡

珠江路丹鳳街板塊的魚市街小區3月份房價漲幅達到全區第三，漲幅達40%

3月一套73㎡3房成交單價達到3.5萬+/㎡

而去年同小區46㎡2房成交單價為2.5萬/㎡，等于3-4個月時間魚市街小區房價漲幅達到1萬/㎡。

玄武3月份房價出現跌幅的小區也不是很多，但跌幅是真的大。

其中珠江路板塊的大紗帽巷40號小區，3月份房源成交單價28495元/㎡

而就在今年1月份大紗帽巷40號一套55.29㎡2房，成交單價高達8.3萬+/㎡，創造了該小區歷史最高價，對比1月份，如今大紗帽巷40號小區房價降幅達到196%

補充一句，大紗帽巷40號小區是南師附小珠江路校區學區房。

同樣情況還發生在丹鳳街板塊的尖角營小區，3月份該小區2套成交房源單價均在1字頭。

而去年12月份該小區55㎡低樓層房源成交單價曾高達4.9萬+/㎡

相比之下，尖角營小區的房價環比跌幅達到驚人的188%。

孝陵衛板塊的農科院住宅小區，3月份成交單價在2.4-2.5萬/㎡

而去年10月份，農科院住宅小區成交單價達到3.67萬/㎡

相比而言跌幅達到1萬/㎡以上。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。