一、成交量下降

沒想到北京成交量會(huì)下降得這么快，4月前兩周，大中介周成交量都沒到2000套，周成交1625套同比3月第一周的2471套，降幅高達(dá)34.23%。

這哪里是小陽(yáng)春吶！這不就和上周末天氣一樣，狂風(fēng)怒號(hào)、春寒料峭么？

二、北京樓市的天

低成交量的背后，一定要分析清楚具體原因：

兩點(diǎn)客觀原因：

1.4月初清明節(jié)3天，耽誤了一部分成交，特別是清明節(jié)當(dāng)天，連平時(shí)周末單日成交的一半都不到，這和傳統(tǒng)觀念有一些關(guān)系，盡量避開清明當(dāng)天買房置業(yè)。

2.上周末兩天的大風(fēng)天氣，一定程度上影響了看房需求。

但是我認(rèn)為，以上兩點(diǎn)都不是重點(diǎn)，市場(chǎng)本身就是有問題的。

給大家看一張圖：

（左圖為存量在售二手房?jī)r(jià)格區(qū)間，右圖為新增掛牌占比）

提示一句：

重點(diǎn)觀察二圖中在售和新增掛牌600萬以下房子的區(qū)別。

給您3分鐘計(jì)算和思考，您有什么結(jié)論？

好了，我來說答案：

①北京600萬以下存量在售房源占比高達(dá)70.85%

②基于①的結(jié)果，說明北京市場(chǎng)的主力軍，是總價(jià)600萬以下的房子；

③新增掛牌房源600萬一下占比已經(jīng)超過80%，即82.77%。

④新增掛牌高于存量掛牌超10%，即11.92%，接近12%。

（以上數(shù)據(jù)，感謝我背后強(qiáng)大的數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)，沒有他們，就沒有我們知道真相的機(jī)會(huì)，此數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)的組建，基于我們?nèi)ツ?0月來近500名會(huì)員的支持和推動(dòng)）

各位有沒有看到什么端倪？

我再提煉一下：

600萬以下低總價(jià)房產(chǎn)本身就多；

如果存量70%，新增70%屬于正常；

但是存量70%，新增82%就是有問題。

朋友們，一座城市掛牌占比超過70%的房子，不就是扛大旗的頂梁柱么？

如果這類房子變的越來越多，不就說明不好賣了么？

頂梁柱掛牌多了、成交垮了，天，是不是塌了？

所以你們能懂么？

北京總成交量是刮風(fēng)刮低的么？

看完上面的，您就知道了：

成交占比高的房子，才決定了總量的走勢(shì)。

再簡(jiǎn)化一點(diǎn)：

7成低總價(jià)的成交低了，就算另外3成高總價(jià)成交高了，總量也是低的。

三、市場(chǎng)輪動(dòng)

如果真正了解市場(chǎng)的人，應(yīng)該會(huì)知道，低總價(jià)房產(chǎn)，甚至都不是600萬以下這部分，比如400萬以下這部分房子，它們并不是今年春季才熱的，事實(shí)上，算上學(xué)區(qū)占坑房的話，從去年6月有德勝不出區(qū)的開始，就已經(jīng)熱了。

就算是老破小，它也不是同漲同跌，它也是會(huì)輪動(dòng)的。

從去年上半年至今，已經(jīng)將近一年了，它們前后輪動(dòng)，加起來能熱一年之久，也正是因?yàn)橛小笆袌?chǎng)輪動(dòng)”才達(dá)成的。

這和去年不斷出的政策和9月26日的表態(tài)是有關(guān)系的。

換句話說，成交能挺到現(xiàn)在，已經(jīng)算不錯(cuò)了。

所以現(xiàn)在對(duì)于想急于賣低價(jià)房的，特別是400萬以下那種低總價(jià)的，如果想賣到自己的心理價(jià)位，大概率要等到明年了，或者這中間出臺(tái)一個(gè)極其突破想象的政策，這就沒法通過邏輯預(yù)測(cè)了：

因?yàn)楦珊粤说耐恋兀枰虧?rùn)，靠自然降水已經(jīng)不夠了，除非搞人工降水，而且還得是大量降水。

但是你有沒有想過，如果真要人工降水，能多接水的，它也是金盆銀碗，輪到那些豁牙漏齒的小破杯子，還能剩下多少水呢？

四、金盆銀碗

嚴(yán)正聲明：我并沒有在唱空市場(chǎng)。

如果您讀懂了我以上的問題，您其實(shí)已經(jīng)有答案了，市場(chǎng)沒有徹底掉頭，市場(chǎng)正在輪動(dòng)，這不是我今天看到成交量才說的，我在文章里已經(jīng)提前說過了（發(fā)文于3月31日），感興趣可以翻看我怎么說的。

市場(chǎng)已經(jīng)從豁牙漏齒的小杯子，輪動(dòng)到了銀碗和金盆，如果你實(shí)地看過房，我相信你是共識(shí)的，包括你看新房市場(chǎng)的網(wǎng)簽，占比更大的低總價(jià)新房，成交遠(yuǎn)差于占比更少的高總價(jià)新房。

所以為什么我在上篇文章（很遺憾已被刪）留言區(qū)回復(fù)：我比較看好今年下到明年上的改善住宅。看文章加我微信：6839916（備注：文章）

門檻低、能量低的小房子，尚還能輪動(dòng)一年，門檻更高能量更大的改善住宅，也輪動(dòng)一年，這不保守么？

所以：“我比較看好今年下到明年上的改善住宅”，是相對(duì)保守的說法了。

因?yàn)槲伊氖袌?chǎng)，從來不唯多也不唯空，盡量想做到客觀，能做到這些不只是因?yàn)榱夹牟涣夹牡膯栴}，而且一個(gè)博主的雙腿，永遠(yuǎn)比它敲個(gè)鍵盤要寶貴得多。

最近線下調(diào)研的板塊攻略已經(jīng)全網(wǎng)更新，期待各位多支持。

（單片長(zhǎng)達(dá)16分鐘，制作這種全程無尿點(diǎn)長(zhǎng)視頻，沒有十幾二十個(gè)小時(shí)的團(tuán)隊(duì)合力，是完不成的。）

另外，為了回饋會(huì)員（因?yàn)橘I會(huì)員的時(shí)候并沒有講會(huì)有沙龍名額贈(zèng)送），我們從上月就開始，大概每月一次的頻率，開展深度分析的線下沙龍了。

4月這期的沙龍，定在了本周六下午，開放少量外售名額（會(huì)員免費(fèi)）。

沙龍內(nèi)容概述：

板塊：板塊分析要遵從城市邏輯，未來一段時(shí)期，北京的板塊發(fā)展方向，以及每個(gè)家庭根據(jù)需求的應(yīng)對(duì)方式；（這部分內(nèi)容包含學(xué)區(qū)分析）

市場(chǎng)：在不同市場(chǎng)作用下，板塊絕不是統(tǒng)一行情的，如何在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)捕捉市場(chǎng)趨勢(shì)，對(duì)賣房和買房同樣重要。

政策：政策是服務(wù)于市場(chǎng)的，北京的樓市政策是怎樣影響市場(chǎng)的，未來政策走向一定是多方向的、多維度的，總結(jié)和前瞻政策很有必要，也必然會(huì)讓您做出正確決策。

利率：利率和市場(chǎng)未必是正相關(guān)的，多數(shù)人最大的誤解是降利率就會(huì)讓房?jī)r(jià)漲......如何利用利率而不是被利率奴役？

內(nèi)容涵蓋較廣，但由于有針對(duì)性，大家基本聽完就能用、聽完就管用，估計(jì)能解決99%關(guān)于房產(chǎn)的困惑和痛點(diǎn)。