文/上海進深 魏薇

在上海樓市開發速度這方面，還得是綠城。

拿下浦東北蔡地王當天，綠城就在目現場迅速建立了項目前線指揮辦公室。拿地兩周之后，綠城就公示了設計方案。

官網的公示圖略顯模糊，但也能從中看出不少信息。

項目整體東低西高，西側規劃了4幢14-16層的高層，東側則是5幢4-5F的疊墅，高層和別墅東西各為組團。

1、小區全人車分流，人行出入口和車行入出口完全分開，西側和北側各有一個車行出入口，人行的主入口在西側。

2、主入口后有下沉庭院和風雨連廊，這里也是未來小區下沉會所的所在地。中間2棟小高層做了架空層，可作為泛會所使用。

3、為了將疊墅與小高層分割開，項目在小區中軸線附近做了較大面積的集中綠地，保證了疊墅業主能夠有較高的私密性。這片集中綠地，與風雨連廊聯通，大大提升了業主在小區活動時的體驗感。

4、4棟14-16F的小高層，采用了"一梯兩戶雙向開門"設計，每家每戶都有獨立電梯廳。

網傳高層主力為110-120-140㎡戶型，疊加戶型面積約200㎡。

不利因素方面，KP站位于西北側保障房的南邊；公示圖中未發現垃圾房，大概率做了入地處理，不會影響小區環境。

2025年3月28日，在今年第三批次土拍中，綠城以總價291590萬元競得浦東北蔡地塊，溢價率40%，折合樓板價71412元/㎡，且裝修標準不低于5000元/㎡。

粗略估算下來，項目的未來售價很有可能突破11萬。鑒于高低配的方案，小高層的價格有望控制在10萬左右，疊加預計會在13萬/㎡。北蔡板塊賣到這個價格，恐怕只有低調的富豪，會選擇這里的疊墅。

怎樣吸引并留住這部分客群？產品自然不能做差。

有消息透露，項目疊加很可能將打造“雲廬”系產品。該產品系尚未在上海有落地，雲廬系列是綠城中國近年來推出的高端低密住宅產品線，主打“詩意棲居”與“現代科技融合”的居住理念。

目前坐鎮上海綠城的掌舵者，是華東區域總經理、上海公司總經理賴圣場。最近熱度很高的綠城潮鳴東方，也是賴圣場親自掛帥。

賴圣場是一位“老綠城人”了。其曾擔任綠城房產集團總經理助理，主管房產集團整體產品品質工作，曾參與杭州春江花月、杭州丁香公寓、寧波桂花城、溫州鹿城廣場等高端項目的打造。

綠城此次拿下的，是整個北蔡楔形綠地中出讓的第三幅地塊，也是第一個做疊墅產品的項目，樓板價比隔壁的西派海上樓板價高了28%，比浦開北蔡地塊高了40%。

地王的誕生讓周邊的幾個盤都熱度提升了。據說，綠城拿地當天，西派海上的售樓處營業到了晚上12點，有客戶連夜訂房。

綠城地王項目和西派海上面臨著同樣的問題：項目周邊的道路尚未完全貫通，配套設施主要依賴相鄰的張江和北蔡地區，距離長泰廣場、龍陽廣場等商業中心也約有三四公里的距離。距離最近的地鐵站也有將近2公里。

作為北蔡楔形綠地的開荒者，隔壁的西派海上樓面價5.57萬/㎡，距離最近的地鐵2公里左右，周邊基本上以農田和工地為主。該項目上一次開盤時間是今年3月15日，共推出144套建面約103-142㎡洋房小高層產品，備案均價93801元/平方米，開盤當天去化率約82%。之后，西派海上還有四批次房源推出。

去年8月7日，浦開集團以底價196280萬元摘得浦東新區北蔡楔形綠地C06-01地塊，成交樓面價51009元/㎡，無房地聯動價。一個月之前，該設計方案已正式公示，計劃建設6棟14層高層住宅，主力戶型為96-118-142㎡3-4房。價格雖未公布，但51009元/㎡的樓板價擺明了要走親民路線。

綠城這波高低配打法，就是要用高層截胡剛需剛改客群，用疊墅收割中產及以上的富豪群體。

這個方案似曾相識。同在浦東內中環的“華潤翡雲悅府”也是小高層疊墅設計，一批次高層低價入市，認購已觸發積分，二期地塊也是高低配設計，加上綠城北蔡項目，這下，浦東內中環有好戲看了。