從21年的高峰期算起，24年相較21年跌幅約16.66%。

我未找到21年中旬單月高峰期相對準確的數據，下圖數據僅供參考，21年6月是相對高點，成交均價14339元/㎡，最新25年3月重慶二手房成交均價是10390元/㎡，跌幅27.5%，這與大家體感的30%跌幅就比較相近了。

價格是呈正態分布的，整體跌幅27.5%，所以有些房子可以做到逆勢上漲，有些房子可能甚至下跌幅度超過50%。

重慶過去4年有兩類房子掉價嚴重，注意我不是在唱空，只是希望通過我的分析幫大家的選籌提供一些參考。

正如投資界大師芒格曾說過：我如果知道我會死在哪里，我永遠不會去那里。

01

新區邊角料

重慶過去10多年在大力開發新區，因為核心區土地稀缺，且樓盤大多高容積率，重慶人口又迅猛增長，核心區大規模開發不現實，拆遷速度慢且耗錢，于是重慶東西南北各個新區如雨后春筍，攻城略地，迅猛發展。

同時當時市場火熱，大家購房熱情高漲，搶房大戰此起彼伏，TZ客也蜂擁而至，早期買了新區，比如照母山、西永、大學城的賺錢效應明顯，一房難求，再加上各種新區概念炒作風氣。

于是乎很多人買房就病急亂投醫了，不去深度研究板塊的內核價值，來不及考慮那么多了，先上車再說，導致高位站崗，虧損嚴重，其中最典型的就是新區邊角料。

其實哪怕是現在，如果你預算不高，總價只有50-100萬預算，還想買個新點的大房子，你就只能選新區，但選新區一定要選新區的核心位置，軌道、商業、書包核心配套扎堆聚集的地方，而不是新區邊角料。

舉幾個板塊的例子：

空港中國摩，高峰期大概1萬多的價格吧，現在便宜的房子4000多。

蔡家萬科十七英里，高峰期接近2萬的價格，當時各種吹噓，戶型設計好不得了，現在整體均價也就9000多。

璧山融創城，高峰期說璧山要起飛，科學城規劃，第二機場，新房高峰期8000多的價格，現在整體均價也就3000多。

其他案例我就不列舉了，還有不少，血淋淋的案例，大家一定要謹記再踩這些坑。

給大家的建議是：

1）新區的邊角料一定不要買，離軌道遠，周邊啥子配套都沒有，商業、書包等等，且人氣極差，無購買力支撐。

2）買所見即所得的板塊房子，現在買房大家千萬不要聽人家畫餅，講規劃，你就買你眼睛看的見的東西，且已經兌現的東西，因為現在土地不好賣了，ZF的米米是有限的，帶來很多新區的配套兌現周期越來越長。

02

核心區老破舊

相對而言，核心區老破舊的跌幅比新區邊角料要好一點，畢竟買房買的是地段地段還是地段。

但是整體來說，重慶核心區老破舊房子掉價也比較嚴重，為什么呢？

1）重慶老房子供應量較大，重慶21年之前每年的土地供應過于夸張，多年位居全國第一，致使重慶的老房子很多。什么叫老房子？給大家一個分界線參考，房齡在15年以上就算，對應就是2010年前交房的房子，這些房子數量太多了，一點不稀缺。

2）重慶老房子居住體驗較差，因為重慶核心區山地地形，土地稀缺，但人又很多，于是只有把容積率提高，大多小區修的又高又密，山坡坡上面修房子是常規操作，很多都是“筒子樓”，3T8戶、3T12戶的房子一抓一大把。

重慶以前酸雨天氣，導致房子房齡老了，外立面看上去就很舊，很多園林破破爛爛，電梯經常出問題，社區圈層也不咋的。

加之這些老房子大多數形成聚集區，帶來整個板塊城市界面都很老，老破舊聚集，整體的居住體感就很差。

也舉幾個板塊的例子：

彈子石中海國際社區一期：房齡15年，高峰期接近2萬的價格，22都還有1.44萬/㎡的價格，現在整體均價也就9400多。

石橋鋪富州新城：房齡17年，高峰期1.3萬+價格，現在整體均價也就8500左右。

土灣保利康橋：房齡15年，高峰期1.3萬+價格，現在整體均價也就8900左右。這個小區我非常熟，之前買過，正是因為房齡老了后，高峰期果斷賣掉。

綜上，建議大家在重慶買房盡量要規避這兩類房子：新區邊角料+核心區老破舊，特別是TZ的朋友要盡量遠離。如果你是自住，預算不高，買新區也要買新區的核心位置；如果你是自住同時還想讓房子保值增值，盡量買核心區的新房或者次新房。