近幾年，市場分化加劇，改善和高端改善樓盤熱銷，聯排、疊排等低密產品層出不窮。

特別是去年杭州“10.9新政”取消限價政策后，杭州市場上高層+聯排、高層+疊排等“高低配”的現象卷土重來。

在城市核心區域通常高端低密需求更多，相比于高層住宅，聯排、疊排等低密產品也能賣出更高價格。

沒有了限價的束縛，開發商通過“高低配”甚至極限“高低配”的規劃，拉高高層的容積率，利用低密產品提高溢價，以擴大貨值，實現利潤最大化。

但近期，杭州已出讓或正在掛牌的多宗宅地，在出讓條件中都出現了新規，極限“高低配”被叫停

01

一季度新盤公示：

高低配項目不斷涌現

據浙報傳媒地產研究院統計，2025年一季度，杭州市區共出讓32宗涉宅地，總出讓建面約203.5萬㎡，總成交金額約595.1億元

這32宗涉宅地中，已有17個項目完成公示。此外，今年一季度還公示了13個2024年拿地的項目。

因此，今年一季度合計有30個項目已經公示，其中規劃“高低配”的項目有13個，“高低配”項目占總量的比例達到約43%

這些高低配項目中，不乏容積率超過2.5的項目。例如，國泰世紀新街項目規劃2幢高層和10幢疊排，濱江房產市北項目規劃6幢高層和4幢疊排，英冠世紀城南項目規劃3幢20+1F高層和3幢5F聯排，濱江房產湖墅項目規劃7幢高層和6幢疊排。

容積率2.7的望闕南項目，也規劃了7幢高層和2幢疊排。

而金沙印象城南項目，雖然容積率為2.0，但可建面積僅約1.6萬㎡，“硬生生”擠出了1幢4F聯排+2幢17F高層。

金沙印象城南項目

圖源：杭州規劃和自然資源局

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杭州出臺新規：

極限“高低配”被叫停

近期，杭州運河新城、三塘、大江東、湘湖新城、下沙工業區等已出讓或正在掛牌的多宗宅地，在其出讓時的規劃條件中都出現了一條新規定：

建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3:1。”

按照3:1的要求，假設是容積率2.5的地塊，無法通過“極限規劃”出現落差極大的高層+聯排或高層+疊排這樣的搭配，最多能做到高層+洋房。

此外，杭州近期有不少宅地直接明確不得建設別墅類（合院、雙拼）產品，或者規定層數不小于4層，大于（不包含）兩聯排。當然，還可以開發疊排，或者4層三聯排等。

也有不少地塊明確設置了最低建筑高度最高建筑高度。例如，4月1日出讓的寧波城建投資集團三塘項目明確，建筑高度最低不小于12米且最高不超過27米；4月1日出讓的遠東宏信大江東項目明確，建筑高度最低不小于12米最高不超過24米等。

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極限“高低配”均好性差

或將絕跡

極限“高低配”的項目顯得不倫不類，最大的問題就是破壞了均好性

如同在高鐵二等座車廂里擺了幾張商務的椅子，但還是按照商務艙的票價賣給你。

從居住品質和舒適度來說，極限“高低配”不僅不會提升居住品質和居住體驗，反而會下降。

在容積率已經確定的前提下，極限“高低配”的樓盤中，高層容積率被拔高、密度加大，影響居住舒適度，高層的部分“吃虧”是顯而易見的。

而低密區看似占了便宜，但由于純粹性低，感受同樣不好，面臨陽光被遮擋私密性受到高層俯視影響等弊端。

高層業主與低密區業主在對小區公共設施、綠化維護、安保等級物業費用等諸多方面，可能也存在較大分歧，甚至可能引發業主糾紛。

如果能在土地出讓時，就事先約定建筑高度最高部分與最低部分高度比例，或者規定建筑的最低高度和最高高度，可以有效規避極限“高低配”項目可能產生的風險。

高差≤3:1的排屋+洋房等組合的“高低配”還會存在，但極限“高低配”的項目將絕跡

這是一次購房者價值觀的教育，以后人們可能也會更注重均衡性均好性