2025年一季度，杭州土拍市場以595.1億元的宅地出讓金規模高居全國首位，同比漲幅達149%，已超2024全年的一半。

核心區優質地塊上演激烈角逐，平均溢價率43.2%領跑重點城市，蔣村低密宅地更以115.4%的溢價率刷新全國熱度標桿，并奪得杭州單價新“地王”（樓面價突破8.8萬元/㎡）。房企爭相布局核心資產，濱江、綠城兩大本土巨頭包攬超五成權益金額，國央企亦強勢入場。

地價跳漲帶動房價預期飆升，蔣村、濱江等板塊未來新房售價或將突破12萬元/㎡，杭州樓市價格體系正經歷顛覆性重構。

注：本文杭州土拍數據統計范圍為杭州市本級，未包括一季度桐廬縣成交的1宗宅地，如加上該宗宅地，一季度杭州全市范圍內成交33宗涉宅用地，成交總金額約596.2億元，平均溢價率43.3%。

整體市場：一季度宅地出讓金規模已達2024全年的51%，排名全國第一

2025年一季度，杭州市區共計出讓32宗宅地，成交總建面超200萬㎡，同比增長77.6%，成交金額高達595.1億元，同比增長149.0%；成交樓面均價為28153元/㎡，平均溢價率43.2%。土地出讓金、樓面均價、溢價率均創2023年以來季度新高。

橫向對比來看，一季度杭州土拍表現領跑全國。土地出讓金超越北京、上海，高居全國首位；成交規劃總建面位居全國第二。

數據來源：CREIS中指數據

供地節奏：政府推地節奏顯著加快，累計完成10批次供地，季末沖刺放量吸金規模翹尾

2025年一季度杭州供地顯著提速，并通過高頻多批供地模式穩定市場預期，累計完成10批次32宗地塊的出讓。

從季內走勢來看，呈現“前穩后增、月末集中”特征。1月共出讓8宗地塊，吸金近150億元；2月春節后供地顯著放量，共14宗、88.7萬㎡，攬金近180億元；3月多宗核心優質地塊集中出讓，宅地出讓金高達266.2億元，單價地王頻繁被刷新，土拍熱度創歷史新高。

數據來源：CREIS中指數據

供地結構：核心四區供地面積占比超60%，供應聚焦優質改善板塊

一季度，杭州涉宅用地供應重點向核心區傾斜，核心四區共計成功出讓17宗宅地，出讓金占比接近75%，成交規劃總建面占比超60%；近郊城區金額占比不足25%，遠郊城區僅2宗宅地出讓。

從板塊分布來看，供地極度聚焦于改善板塊，有地塊成交的22個板塊中，地價35000元/㎡以上的板塊有9個，占比超40%。出讓金TOP5的板塊分別為：望江、城東新城、大關、濱江區政府、江灣新城。從地塊樓面價分布來看，32宗地塊中有12宗地價超35000元/㎡，占比37.5%。

數據來源：CREIS中指數據

土拍熱度：市場熱度高企，核心區稀缺地塊競爭白熱化

一季度，杭州土拍競爭激烈，平均溢價率高達43.2%創歷史新高，在重點城市中僅次于深圳（70.37%），熱度領跑全國。

但高熱之下不改分化格局。核心四區及蕭山區平均溢價率都在45%以上，蔣村、大關、濱江區政府土拍熱度領跑，溢價率都在70%以上，尤其是蔣村低密宅地經過102輪競價，溢價率高達115.4%，并拿下杭州單價地王。由此可見，房企對核心區稀缺資產的爭奪。

錢塘區、余杭區和臨平區等二圈層區域溢價率在20%-40%之間，個別板塊如東湖憑借稀缺低密屬性溢價率達65.11%；三圈層區域宅地供應依舊低迷，且基本底價成交。

數據來源：CREIS中指數據

價格體系：核心板塊地價普漲，新房價格體系正在加速重構

一季度杭州最高樓面價完成三連跳，從1月的64838元/㎡，到3月25日的77409元/㎡（濱江水電新村地塊剔除幼兒園建面后的地價），再漲至88029元/㎡，較2024年的單價地王-綠城玉瀾月華軒的50717元/㎡的地價上漲了73.6%，直接登頂杭州新“地王”，且該地價是僅次于京滬的第三高地價。

多個板塊樓面價也被頻頻刷新。從已供應地塊版圖看，蔣村、濱江區政府、西興、大關、城東新城、蕭山區政府、錢江世紀城等板塊均誕生了新的單價“地王”，甚至出現面粉貴于面包的現象。

最典型的城東新城安琪兒區塊短短半年時間，地價從限價時期的36000元/㎡到不限價后的40500元/㎡、47500元/㎡、50683萬元/㎡，累計漲幅達到40%；而板塊前期新房限價僅46500元/㎡。

地價大幅提升下，杭州的新房價格體系正加速重構。蔣村低密房價或突破14萬元/㎡，濱江區政府、望江房價或超12萬元/㎡；大關房價或超9萬元/㎡，城東新城最新地王預計售價在75000-80000元/㎡之間，較前期46500元/㎡的房價上漲超25000元/㎡。

表：2025年一季度典型板塊最高樓面價及預計售價

備注：濱江水電新村地塊77409元/㎡的樓面價為剔除幼兒園部分的地價水平

數據來源：CREIS中指數據

房企拿地格局：強者恒強，濱江、綠城權益拿地金額占比超50%，國央企積極爭奪核心地塊

2025年一季度，杭州拿地市場維持本土房企占70%、外來房企占30%的穩定格局。從企業性質來看，民企權益拿地金額占比41.6%，國央企占比31.6%，混合所有制企業占比22.2%，民企參拍活躍度依舊較高。

限價放開以來（2024Q4開始），外來國央企參與度顯著提高，權益拿地金額占比在30%左右。一季度，國央企積極爭奪核心地塊，如中海以超80億元的總價拿下望江TOD宅地；建發斬獲蔣村地王地塊，華潤置地則分別競得城東新城和云城板塊地王項目。擁有國資背景的金地也溢價31%競得臨平老城區小體量宅地，這是金地在2020年4月競得蕭山區戴村宅地后時隔5年再次在杭公開拿地。后續，國央企積極拿地的趨勢預計將延續，從4月1日土拍中金茂、越秀時隔多年再次拿地可見一斑。

從房企排名來看，濱江集團、綠城中國兩大本土大佬憑借區域深耕優勢和資金安全性強勢拿地，合計權益金額高達314.2億元，占比52.8%。

數據來源：CREIS中指數據

熱點地塊：蔣村低密宅地包攬單價地王和溢價率TOP1，望江TOD地塊問鼎一季度總價之最

一季度土拍市場熱點地塊不斷。

建發房產以34.3億元競得蔣村文新單元低密宅地，樓面價飆至88029元/㎡，溢價率高達115.39%，包攬杭州單價地王及溢價率雙料冠軍。

中海地產豪擲80.8億元拿下望江TOD地塊，刷新季度總價榜首。

本土巨頭濱江集團表現搶眼，包攬西興、湖墅等多宗核心地塊，其中西興單元地塊樓面價72915元/㎡，溢價率近70%，穩居區域價格標桿。

數據來源：CREIS中指數據

結語：

2025年一季度杭州土拍市場以“量價齊升、地王頻現”的強勢表現奠定全年基調，核心區地價跳漲與房企搶地熱情相互助推，形成房價預期重構的連鎖反應。

展望二季度，土地市場或延續高熱，核心區優質地塊仍將受房企爭奪。本土龍頭與國央企仍是主力，但房企資金壓力分化加劇。政策調控隱現，若地價過快上漲或觸發限制工具；遠郊流拍風險上升，政府或調整供地策略。

地價房價聯動推升城市能級，但需警惕高價地項目去化風險及市場波動。二季度土拍將成杭州樓市風向標，理性拿地與政策精準調控是關鍵。

附錄：2025年一季度杭州市本級范圍涉宅用地出讓一覽表

數據來源：CREIS中指數據

中指研究院官網·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業提供：

●4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；

●2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業的交易數據；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。