仲量聯行武漢商業地產市場2025年第一季度回顧及展望

2025年4月15日，武漢——2025年第一季度，武漢優質辦公樓市場新增供應處于低位，市場需求活躍度較去年有所提升，科技互聯網和專業服務業持續支撐市場需求。預計下半年將迎來供應的集中釋放，屆時供需壓力將進一步加劇，但同時這也將催生更多成本驅動型的大面積租戶進行升級搬遷，并激發自用需求的增長。同期，武漢的社會消費品零售總額保持了穩健的增長態勢。從零售物業市場來看，各購物中心正加速品牌調整，其中時尚業態的需求表現相對穩健，餐飲業態的需求則略有回落。預計2025年，武漢優質零售物業市場的新增供應將有所回落，從而使市場供需壓力得到暫時的緩解。

優質辦公樓

2025年第一季度，武漢優質辦公樓市場錄得一個甲級項目和一個乙級項目入市，新增供應約11.8萬平方米。其中，武昌濱江子市場迎來阿里中心T2入市，該項目為武漢甲級辦公樓市場增加約7.3萬平方米的供應面積。截至3月底，武漢優質辦公樓市場總體量為956.9萬平方米，其中甲級市場總體量達到323.7萬平方米。

科技互聯網和專業服務業持續支撐本季度武漢甲級辦公樓市場需求。受以價換量和新項目入市等多重因素影響，全市甲級辦公樓市場需求活躍度較2024年有所提升。從成交來看，科技互聯網行業成交面積仍位于甲級辦公樓市場總成交量首位，占比達到34%；其中，新入市項目貢獻了約一半的租賃成交面積。此外，還錄得多宗IT軟件和互聯網服務平臺企業搬遷和擴租。專業服務業企業需求相對穩定，成交占比為17%。在市場供需壓力下，部分跨行業集團持續進行內部及上下游企業的整合，促使第一季度跨行業集團及政府平臺在甲級辦公樓市場的總成交比例提升至11%。

全市優質辦公樓市場空置率略有上升，租金降幅有所擴大。第一季度，武漢全市空置率環比上漲0.1個百分點，達到39.5%。其中，甲級辦公樓受新項目入市的影響，空置率上升0.9個百分點至38.7%。相比之下，乙級辦公樓市場則表現出穩定的去化趨勢，空置率下降了0.3個百分點，至39.9%。租金方面，全市優質辦公樓市場仍處于租金下調的階段，截止到3月底，甲級辦公樓凈有效租金為72.8元每平方米每月，乙級辦公樓凈有效租金為61.3元每平方米每月。

數據來源：仲量聯行

優質辦公樓市場展望：

預計2025年，武漢優質辦公樓市場的新增供應將達到147萬平方米。供需壓力下，業主方勢必會通過會采取進一步放寬大面積租戶租賃條件的策略，并積極整合內部企業資源以企穩辦公樓出租率，因此，2025年預計將有更多成本驅動型的大面積租戶會抓住市場提供的窗口機會進行升級搬遷。

仲量聯行武漢分公司聯席總經理兼商業地產部總監劉寧表示：“2025年，武漢優質辦公樓市場將繼續處于調整階段。在供應不斷增加和企業新增需求不足的共同影響下，市場的出租率和租金將持續面臨考驗。值得注意的是，武漢的辦公樓市場正逐漸從單一的“價格戰”向更加注重綜合價值的“價值戰”轉變。預計將有越來越多的業主在提供優惠價格的同時，也致力于為客戶提供定制化的優質產品，以此來吸引和滿足更廣泛的客戶群體需求。”

優質零售物業

2025年第一季度武漢優質零售業市場無新項目入市。在經歷了2024年的供應小高峰后，第一季度市場供需壓力得到了一定的緩解，為存量項目提供了調整和優化的機會。截至3月末，武漢全市優質零售物業市場的總存量保持在958.3萬平方米。

時尚業態需求相對穩健，餐飲和服務業態調整速度加快。2025年1—2月份，武漢社會消費品零售總額為7931.87億元，同比增長5.3%，保持良好的增長勢頭。從成交的各業態來看，時尚品牌需求相對穩健，占總成交面積的33%。其中，運動戶外品牌正在加速布局核心商圈，錄得始祖鳥、凱樂石、Adidas、Nike和LINING等多個品牌開設新店。餐飲業態需求有所收縮，換鋪明顯加快，部分武漢本土餐飲抓住連鎖餐飲品牌戰略調整的機會，積極布局武漢各購物中心。此外，生活和服務業態需求占比明顯提升，第一季度多個購物中心進行大型超市主力店品牌調整和業務調改，以適應市場的變化并滿足消費者的多元化需求。。

整體租金小幅下降，空置率保持穩定。第一季度，武漢優質零售業市場多個購物中心都在進行招商調整，市場租金分化進一步加劇，部分運營情況較好的頭部商業項目租金有所提升，但是受到謹慎消費和經濟不確定性等因素影響，整體租金呈現下行趨勢。截止3月底，全市優質零售物業首層凈有效租金為359.6元每平方米每月，空置率環比下降0.1個百分點達到13.1%。

數據來源：仲量聯行

2025年優質零售物業市場展望：

2025年，武漢優質零售業市場新增供應有望回落，預計有5個項目入市，新增供應約45.6萬平方米。短期內，消費端謹慎的消費態度會在一定程度上制約租金回歸到上行通道，但健康觀念的提升和零售行業的創新趨勢有望為購物中心增添新的活力。此外，政府通過舉辦各類活動、發放消費券以及 “以舊換新”等一系列促進消費的措施，將進一步刺激消費市場的活躍度。

注：仲量聯行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。