◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

蟬聯福布斯“香港首富”的李嘉誠旗下“長和系”，近期因出售全球43個港口而引發大國博弈及輿論洶涌。

據外媒“GuruFocus”最新報道，“意大利航運大亨”詹路易吉·阿蓬特（Gianluigi Aponte）家族企業Terminal Investment Ltd. (TiL) 將接管李嘉誠旗下“長和系”43個港口中的41個，對價190億美元。

號稱“重慶李嘉誠”的張松橋，這幾年手上也有好幾張牌在打，不時掀起市場波瀾。中渝置地就是其中的一張。據該房企日前公布的2024年成績單，又虧損了好幾億。

2024年，中渝置地取得營收5.08億港元，同比增幅7.46%，主要來自財務投資業務貢獻增加所致。其中，投資物業租賃收入貢獻約4.56億港元，全部為自持英國倫敦兩棟甲級寫字樓貢獻，但同比跌幅3.3%，主要系One Kingdom Street簽訂新租約在2024年下半年方始完成。

這一年，中渝置地歸母虧損6.18億港元，已連續3年虧損，雖虧損已有明顯收窄，但近3年累計總虧損約45億港元，主要受累于倫敦投資物業2022年及2023年重估后的公允值變動嚴重虧損。

論地產市場嗅覺，張松橋可以說是李嘉誠的忠實擁躉及高階粉絲，“李超人往哪兒動，他跟著往哪兒動”。

從時間軸看，2013年起，李嘉誠的和記黃埔開始拋售中國內地物業。2015年，一篇《別讓李嘉誠跑了》的文章讓“李超人”如坐針氈，成為其拋售高潮的一個注腳。

頂著“重慶李嘉誠”殊榮的張松橋，緊隨其后，一度將內地上千萬方的土儲賣給了融創、世茂、恒大等，中渝置地高層2016年業績會上曾豪言“一寸不留，全賣完了”。

據報道，李超人在2010至2015年這五年利用歐債危機的時機斥資超300億英鎊收購了英國電網、天然氣公司，一舉掌控英國30%的天然氣和25%的電力市場。

“重慶李嘉誠”張松橋也開始加快國際化投資，除了加碼香港樓市，還有就是往英國砸錢投資物業市場。

比如2015年，中渝置地曾豪擲63億港元收購了何鴻燊位于山頂道75號的何東花園等，加碼香港樓市意圖強烈。

2017年，張松橋看中倫敦樓市，曾豪擲11.35億英鎊收購了倫敦金融城的利德賀大樓，斥資2.9億英鎊拿下倫敦帕丁頓火車站沃達豐全球總部大廈等，在世界華人投資圈一時也炸鍋了。

令人意外的是，2021年上半年，中渝置地通過合作殺回內地，拿到了江蘇鹽城、廣東江門的兩個開發項目，但更像是一次試探。

2022年，諸多知名民營房企債務爆雷，張松橋趁機從世茂和明發收購香港“壽臣山15號項目”合計50%的開發權益。

2022年4月，中渝置地趁富力“斷臂求生”心切，斥資26.6億元收購了其持有倫敦項目Thames City的50%權益。

據中渝置地2024年報披露，目前已形成以倫敦、香港及中國內地的多元化布局。其中，在英國投資物業主要是位于倫敦市中心的利德賀大樓、One Kingdom Street，合計可租面積87.5萬平方尺。

利德賀大樓可租賃面積61萬平方尺，現時每年合約租金大約4210萬英鎊，已全數租出，年租金收益率約3.7%；One Kingdon Street可租賃面積26.5萬平方尺，現時每年合約租金約1600萬英鎊，出租率89%，年租金收益率5.5%。

看倫敦開發物業，截至2024年底，中渝置地旗下The Whiteley已預售99個單位，對應6.51億英鎊，其中已交付65個單位，對應4.84億英鎊，剩余34個單位今年上半年交付，而Thames City一期已處于尾盤，二期計劃今年上半年開工。

在香港市場，中渝置地擁有一棟可售建面79.5萬平方尺的“啟匯”甲級寫字樓，且占有25%權益；另一個是壽臣山15號，去年賣了24億港元，就全部拿來提前償還銀行借款了；九龍灣國際展貿中心去年6月底已停止營業，待香港當局批準重建。

目前，中渝置地在中國內地市場只有江蘇鹽城和廣東江門兩個項目，分別擁有29.4%、34%的少數股東權益。

中渝置地表示，預期香港及中國內地物業市場未來幾年將持續保持低迷，將采取保守態度密切關注，但面對商業物業投資市場，其對倫敦長遠前景持樂觀態度。

截至去年底，中渝置地手頭現金19億港元，凈借貸額較上年底減少2億港元至84億港元，凈負債率較上年底上升2.2個百分點至65.9%。

該期末，中渝置地總債務103億港元，其中一年內到期應償還30億港元。去年，中渝置地加權平均融資成本5.9%，同比上升0.1個百分點。

從以上看，中渝置地短債壓力還是比較大的。在3月下旬的業績會上，中渝置地副主席及董事總經理林孝文曾直言：“我們今年真的要'看菜吃飯'，目標是保持資產負債表健康，除非項目回報十分吸引，否則不會作考慮。”