成都新樓市文|蔡蘭

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經歷了熱度高漲的3月，4月成都土拍市場回歸平靜。

截至到目前，成都公共資源交易服務中心公布的4月待拍住宅地塊僅有三塊，分別位于天府新區、武侯區和郫都區，將于4月22日上午十點正式開拍。

▌截自成都公共資源交易服務中心

其中，天府新區待拍地塊位于正興街道大安橋社區2組，業界俗稱「釣魚嘴」板塊。地塊凈用地面積約139畝，容積率1.5，純住宅用地，起拍單價12000元/㎡，起拍總價約16.7億元。

▌截自投資云地圖

要論這宗地塊的最明顯優勢，毫無疑問應該是——三面臨綠地，西側擁有一線無遮擋的瞰錦江頭排視野。

▌地塊西側瞰錦江視野

▌地塊西側的正興街道景觀大草坪，有太陽的日子，在這里露營、遛狗、發呆，氛圍感十足

天府新區上一次供應如此大體量的地塊，還要追溯到2023年6月華發競得的閱天府地塊。不過，閱天府所在的143畝地塊，被分割為6個連襟地塊。而本次待拍的139畝，是單個地塊面積就達到了139畝，相當難得。

139畝、容積率僅1.5、純住宅用地、三面臨綠地、還能瞰錦江，盡管地塊本身條件已足夠優秀，但約16.7億的起拍總價，注定它大概率只能是大中型品牌房企的囊中之物。

▌139畝地塊位置 成都新樓市出品

從地塊所處的位置來看，該地塊位于正興街道釣魚嘴板塊，西側臨錦江，錦江對岸有建發淺水灣、建發中央灣區，東側靠近天府新區的高端居住區天西和麓湖。

不過，該地塊的短板也很明顯。

首先，該地塊離地鐵站的距離并不近。據百度地圖顯示，地塊西側有地鐵6號線，東側有地鐵19號線，地塊距地鐵6號線釣魚嘴站直線距離約1.4公里，距地鐵19號線正興灣站直線距離約1.1公里。

▌地鐵6號線釣魚嘴站

其次，地塊周圍的教育資源表現較一般。

以2025年天府新區小學學區地圖為參照，地塊位于F區。地塊周邊學校包括天府新區第七幼兒園、天府新區正興小學、正興中學等。

▌天府新區正興小學實拍

就在139畝地塊直線距離約2.9公里的麓湖板塊，去年9月27日，潤達豐濱江成功競得一宗占地約37畝的純住宅地塊，容積率同樣為1.5。

潤達豐濱江競得的37畝地塊，起拍價僅比本文提到的139畝地塊高1000元/㎡，為13000元/㎡，但該地塊最終之所以能以溢價86.9%、24300元/㎡的樓面價成交，除了地塊本身容積率1.5、瞰錦江的天然優勢外，該地塊屬于麓湖板塊，從小學學區來看，屬于購房者比較認可的C學區。

▌圖據天府發布

周邊二手房方面，據貝殼找房顯示，錦江對岸的建發淺水灣（別墅）二手房價格約3.5萬/㎡，建發中央灣區二手房價約1.8萬/㎡，地塊東側的保利天嶼二手房價格約2.9-3.1萬/㎡，首開龍湖云著一期二手房價格約3.2萬/㎡，招商時代公園天樾境A區二手房價格約3.3萬/㎡，萬科天府錦繡錦院二手房價格約4.1萬/㎡。

▌地塊周邊二手房及房價 成都新樓市出品

以下是地塊及周邊實探：

▌地塊已打圍

▌地塊內部實拍

▌肉眼可見地塊有不小的坡度

▌錦江對岸的建發淺水灣

▌正興街道的拆遷待建地塊

▌地塊所在的正興街道，仍有不少自建房

宗地位置：天府新區正興街道大安橋社區2組

宗地編號：TF(070102):2025-01

面積：92757.58平方米，合139.1364畝

交易時間：2025年04月22日10時

出讓方式：拍賣

起始價：12000元/平方米

計入容積率總建筑面積/容積率：不小于9.28萬平方米且不大于13.91萬平方米

建筑密度:不大于25%

規劃用地使用性質：二類城鎮住宅用地

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