5.3折抄底深圳龍華核心區北站樞紐旁低密豪宅優質資產

一、小區整體價值：北站樞紐旁的低密生態住區

（一）核心區位與立體交通

熙園山院位于龍華區民治街道玉龍路西側，占位深圳北站商務區輻射核心，享“高鐵+地鐵+高速”三維交通網絡：

軌道交通：距深圳北站地鐵站（4/5/6號線換乘站）僅500米，16分鐘直達香港西九龍，30分鐘覆蓋廣深莞核心城區；

自駕體系：南坪快速、梅觀高速等主干道環繞，15分鐘直達福田 CBD，20分鐘抵達寶安機場；

生態優勢：背靠17.5萬㎡北站中心公園，步行5分鐘即達山體步道，近享塘朗山、銀湖山超百平方公里綠肺景觀。

（二）低密社區規劃與品質細節

作為容積率僅1.2的純粹豪宅社區，項目由315套高層及106套別墅組成，建筑密度低于9%，核心優勢包括：

建筑工藝：外立面采用進口砂巖干掛，防水抗震性能優越；地下整層全采光設計，高層區私密性俱佳；

園林配套：4萬㎡地中海風格園林由香港貝爾高林操刀，含下沉式會所、無邊際泳池、兒童游樂區等；

物業管理：鴻榮源國家一級資質物業，24小時管家服務，物業費4.5元 /㎡/月，人車分流管理保障居住靜謐。

二、標的房源核心參數與稀缺價值

（一）基礎指標

（二）價格優勢矩陣

（三）戶型與居住優勢

空間布局：南北通透雙陽臺設計，主臥套房帶270°飄窗，北向次臥可改造書房或兒童房，滿足多成員家庭或三代同堂需求；

樓層價值：19層規避低樓層潮濕與噪音問題，高于別墅區（最高10層）視野無遮擋，兼具居住舒適度與景觀資源；

改造潛力：毛坯狀態保留原始結構，可根據需求拓展中西雙廚、家庭影音室等功能區，得房率提升空間達15%。

三、法拍房核心優勢與風險提示

（一）三大投資亮點

政策紅利型撿漏：

滿五屬性節省約100萬元稅費（按市場價計算增值稅及個稅），實際購房成本顯著低于同品質二手房；

北站樞紐擴建工程（2026 年完工）及 Costco 商圈（已開業）輻射，未來3年區域房價預期穩中有升。

自住優選屬性：

步行15分鐘可達玉龍學校（九年制公立）、圣莫麗斯幼兒園，3公里內覆蓋培僑書院等國際教育資源；

2.8公里新華醫院（三甲）、1.5公里 COCO City 商圈，生活配套成熟度優于90%同價位法拍項目。

資配安全屬性：

法院評估價1227.79萬元作為價值錨點，起拍價較評估價低20%，下行空間有限；

鴻榮源品牌加持，建筑質量經10年驗證無重大瑕疵，物業維護水平高于區域均值。

（二）風險防控指南

產權核查：選擇靠譜機構，通過合法正規方式查詢抵押、查封狀態等盡調服務，確認無長期租賃合約（避免“買賣不破租賃”風險）；

資金規劃：法拍房需10%首付款（具體以平臺及政策法規為準），尾款需在10日內付清。完美墊資服務，解決后顧之憂；

清場準備：若存在原業主占用，需通過機構合法清場。

四、客群適配與購買建議

（一）目標客群畫像

（二）決策參考要點

實地勘察：重點檢查房屋承重結構、管道井位置，建議委托專業機構出具報告；

稅費測算：提前核算契稅（首套1.5%、二套2%），避免預算超支；

貸款預審：最高可貸70%（正規無憂可調），確保資金鏈順暢。

五、總結：核心區稀缺資產的價值錨點

本案不僅是一套高性價比法拍房，更是深圳北站商務區稀缺的低密住區入場券。其5.3折起拍的價格優勢，疊加滿五的稅費紅利、正南向中層的優質戶型，既適合追求生活品質的改善型家庭，也為資產配置者提供了安全邊際充足的投資標的。在當前市場環境下，該房源以“低于評估價20%、低于市場價46.7%”的雙重價值洼地屬性，成為龍華核心區不可多得的抄底機會。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關盡調及背景調查，請待詳核之后再參拍！