“現在這個房子24平方米，每月租金1102元，價格跟沒改造前差不多，但裝修、采光都比以前好多了，家具、家電一應俱全?！?/p>

　　據測算，這一改造模式動態投資回收周期為14.5年，全投資內部動態收益率為4.5%，可實現持續經營

　　“環節時間上足夠長、區域覆蓋上足夠廣，能夠確保整個改造過程相對平緩，不對城中村內租房生態形成沖擊?！?/p>

　　文 |《瞭望》新聞周刊記者 趙瑞希

　　“我住在這個村里兩年多了，最近搬到改造后的6號樓，租金差不多，但裝修水平、安全條件好多了，居住感受大幅提升?！鄙钲诔侵写逡幠；脑欤?8歲的施高迪在同等租金支出下，居住環境大為改善。

　　在深圳，像施高迪一樣因此受益的新市民、青年人已達數萬人。2023年2月，深圳市屬功能性國企深圳市安居集團有限公司成立安居樂寓住房租賃投資控股有限公司（以下簡稱安居樂寓），作為規?；脑鞂嵤┲黧w，迄今已收儲1085棟城中村建筑物，超過5萬套（間）房源，其中已有4.2萬套（間）在改造后投入運營。

　　通過科學有序的收儲、清租、改造、運營，全流程集約管理，深圳安居樂寓逐步將城中村穩妥改造為安全實用的租賃住房，探索一條在保持租金基本不漲的前提下，資金面可持續、社會面促穩定的城中村規?；脑煨侣?。

深圳市寶安區城中村寶羅小區 6、7 號樓改造后的樓棟外立面（2025 年 1 月攝） 受訪者供圖

　　安全實用舒適

　　近日，記者來到深圳寶安區城中村寶羅小區，看到改造施工正在有序推進之中。整修過的建筑外墻、業態多樣的臨街店面，增設的共享廚房、健身房、自習室、電競區、解壓區、觀影區、兒童游戲區等新空間，整體性改變了城中村的面貌；增設消防控制室、微型消防站、室內外消火栓，樓棟增設外掛消防鋼梯、屋頂空間加設獨立消防電梯、共享公區增加疏散連廊等，大幅降低城中村的消防隱患；改造后的租賃房間，功能齊全、時尚明亮，可拎包入住。

　　“現在這個房子24平方米，每月租金1102元，價格跟沒改造前差不多，但裝修、采光都比以前好多了，家具、家電一應俱全。”施高迪說。

　　從改造之初，施高迪就積極參與租客需求調研，提出了不少意見。“房屋改造了很多地方，一看就知道投入不小，所以怕租金大幅上漲。改得再好，如果住不起也跟我們沒關系了?！比缃褡∵M去實際體驗后，他覺得稱心如意。

　　相關數據顯示，深圳城中村里有居住類房屋30.85萬棟、582萬套（間），承載了過半深圳居住人口。部分樓棟建造年代較早，與新一代來深建設者的居住品質期待存在一定落差。如今，深圳已有上百個城中村進行了建筑物安全改造和品質化提升，寶羅小區是代表之一。

　　目前，安居樂寓已收儲房源1085棟（含非城中村房源7棟）、134.6萬平方米、5.4萬套（間）；清空1049棟，清空比例達96.7%；竣工979棟，投入運營880棟、105萬平方米、4.2萬套（間）。

　　“我們首要任務是有效提升城中村居住安全水平。”安居集團副總經理、安居樂寓董事長周柏新說。拿到房源后，安居樂寓首先根據樓棟檢測情況及產品標準，在樓棟消防設置、結構加固、監控設備等方面進行安全提升，平均投入255元/平方米。

　　深圳城中村出租方十分復雜，有原住村民、外來建房者、外來購房者、二手房東等，難以高效管理。“通過我們自主開發的樂寓租務管理系統，實現對城中村流動人口的實時準確管理，減輕網格人員工作壓力。目前客戶所有合同及繳費均在線上完成，每筆費用透明可查，避免二房東水電費加價違規行為，保護廣大租客權益?！敝馨匦抡f。

　　看到改造后的房子更安全、管理更規范，76歲的劉庚福把自己在寶安區城中村鶴州東區持有的一棟9層自建房交給了安居樂寓?！耙郧敖唤o二房東打理，他們也搞不好，還曾經私自漲價搞得租戶意見很大。與安居樂寓簽了15年合同，比較省心，房子改造后品質明顯提升?！?/p>

　　目前，安居樂寓同時服務約3萬名住戶。用戶調研顯示，這些住戶從事IT、娛樂旅游、房地產開發與建設、貿易進出口、廣告媒體等各類行業，49%的住戶通勤時間小于20分鐘，78%的住戶通勤時間小于40分鐘；住戶平均租金占收入比重不高于20%，租金負擔較小，對新市民、青年人較為友好。

　　如何實現不漲租

　　改造成本高，租賃模式周期長、收益低，安居樂寓何以快速獲取5萬多套房源，并在不漲租的前提下提供改造運營服務？

　　——政策支持，超七成資金來自銀行低息貸款。

　　安居樂寓的城中村改造資金主要來源于國資股東實繳資金和銀行貸款?！捌渲秀y行貸款資金占比高達70%～80%。這是一個長周期微利的項目，能夠獲取到低成本資金至關重要?！敝馨匦抡f。在城中村改造政策支持下，安居樂寓已與國開行、四大行開展合作，一些貸款期限長達13年，整體融資成本可控制在3%以內。隨著貸款市場報價利率（LPR）下降，企業融資成本將進一步下降。

　　——房源改造，攤薄投入成本。

　　“穩定市場租金”是深圳城中村改造的重要原則，改造后單套租金與改造前需基本持平。安居樂寓將城中村中的大單間、兩房、三房戶型，改造為以小單間為主、一房一廳為輔戶型，增加房源套數，攤薄投入。據測算，這一改造模式動態投資回收周期為14.5年，全投資內部動態收益率為4.5%，可實現持續經營。

　　——創新合作模式，與業主利益共享、風險共擔。

　　安居樂寓根據房地產市場變化，及時創新合作模式：給予業主“低保底租金+超額利潤分成”模式；探索“業主委托改造+樂寓裝修款擔保+長期輕資產運營”模式等?！耙燥L險共擔、收益共享為核心理念，既可滿足不同村民的預期差異，也能減少企業前期投入，同時緩解市場波動帶來的經營負擔，讓城中村改造實現健康可持續發展?！敝馨匦抡f。

深圳市寶安區城中村寶羅小區健身房，住戶在鍛煉（2025 年 4 月攝） 受訪者供圖

　　保障原租戶利益

　　長期以來，數量大、租金低的城中村村民自建房承擔著“天然的保租房”角色，成為千萬來深奮斗者的“第一個家”。此前幾年，一些經營主體曾采取整村統租、租戶限時搬離等方式以加快改造速度、實現規模運營。有的租戶在周邊一時找不到合適價位的房源，因此產生爭議。

　　在此前經驗教訓基礎上，安居樂寓創新收儲改造方式，讓大規模改造得以有序進行。

　　控制清租節奏，避免供給大幅波動。深圳城中村出租率為85%～95%，位置較偏的城中村出租率為80%～85%，且同一地鐵站附近多個城中村在居住上可互相替代?！爸灰刂仆淮逶隍v空和改造狀態的樓棟數占比，就可保證市場供需不出現大幅波動?！卑簿訕吩⒖偨浝碛谟|介紹，在自愿清租前提下，安居樂寓堅持原則上同一城中村清空及在施工樓棟數不超過整村樓棟總數的10%；確需收儲房源超過10%的，公司內部將結合周邊城中村承接情況進行專項評估。

　　同時，開展房源清租一般會預留3～6個月騰挪期，若部分區域收儲量較大，動態調整騰挪期至12個月，以確保不出現短期同村大規模清租?！碍h節時間上足夠長、區域覆蓋上足夠廣，能確保整個改造過程相對平緩，不對城中村內租房生態形成沖擊?！庇谟|說。

　　細化清租安排，維護租戶權益。安居樂寓制定《清租行為負面清單管理》，明確列入強制租戶固定期限內搬走、斷水斷電、借口“政府要求限期整改”要求清租等行為，嚴格管理。同時，對于因城中村改造而搬離的租客，聯合各區教育局對租戶申請學位進行認定，妥善解決租戶關切問題。

　　確保信息暢通，及時處理問題。安居樂寓梳理城中村改造政策宣講標準文本、常見問題答疑，提前與各街道辦事處、社區網格員溝通聯系，通過短信、微信群等方式第一時間告知租戶相關信息。設立專線電話接收外界咨詢，及時掌握住戶、村民訴求；對內設置專項小組，與相關部門溝通聯系，解決傾向性、苗頭性、潛在性的訴求問題。此外，還設立應急處置工作專班，將不穩定因素風險處置工作納入相關人員年度目標責任考核，壓緊壓實風險處置責任。

　　預計到今年年中，安居樂寓將基本完成已收儲樓棟改造，達到5萬套以上的運營規模，其中“一張床”約2100張、“一間房”約3.6萬間、“一套房”約1.6萬套，為新市民、青年人等群體打造有品質的“來深第一站”?！?/p>