貝殼創始人左暉去世后，接任者彭永東和單一剛的高薪情況備受矚目。2021 年彭永東年薪 847.8 萬元，2022 年升至 4.75 億元，2023 年更是漲到 7.13 億元；單一剛在 2021 年薪酬為 685.3 萬元，2022 年達 3.55 億元 ，2023 年則有 5.29 億元，薪酬漲幅驚人。

在降薪、裁員的房地產相關行業，貝殼兩大高管薪酬水平“遙遙領先”，以 2023 年為例，龍湖集團董事長陳序平的總薪酬和股權激勵累計接近 5000 萬元，僅為彭永東薪酬的 7%。萬科董事會主席郁亮自愿放棄 2023 年度獎金，只領取稅前1萬元月薪。

從貝殼 2021 - 2024 年財報數據來看，2021 年貝殼營收雖有 14.57% 的同比增長，但營業利潤、歸母凈利分別同比暴降約 95.8%、119%。2022 年樓市下行，貝殼營收同比下滑 24.87%，營業利潤、歸母凈利大幅下降，然而彭永東和單一剛的年薪卻大幅提升。2023 年，貝殼營收、營業利潤及歸母凈利均實現增長，為高管薪酬的進一步提高提供了一定業績支撐。2024 年貝殼凈收入 934.6 億元，同比增長 20.16%，凈利潤同比下滑 30.91%，但公司整體收入規模的增長使得其有能力在一定程度上承擔高管薪酬支出。此外，貝殼聲稱高管高薪主要源于期權兌現，財務報表顯示 2023 年股權激勵支出占凈利潤的 47%。不過，也有聲音質疑這是將股東的錢裝入自己口袋，與恒大爆雷前高管集體套現的套路相似。

貝殼業績 “起伏錄”

貝殼前幾年業績下滑，從成本角度看，2024 年營業成本同比增加 25.8% 至 705 億元，其中房屋租賃服務成本暴漲 121%，外部分傭及內部薪酬成本均增長超 11%，成本的激增侵蝕了利潤。從業務結構方面，2022 - 2023 年新房市場處于調整期，2024 年新房交易額同比下降 3.3%，但存量房業務在 2024 年表現較好，存量房 GTV 達 22,465 億元，同比增長 10.8%，非房產業務如房屋租賃服務和家裝家居業務發展迅速，不過在業務轉型和拓展過程中，需要投入大量資源，這也對利潤產生了一定影響。盡管業績有波動，但2024年貝殼總交易額達到 3.34 萬億，總營收為 934.6 億元，其在房產中介行業占據重要地位，擁有 4.6 萬家門店和 45.9 萬名經紀人，規模效應提供了一定保障。

在房地產市場和賣房中介行業中，貝殼和旗下鏈家具有較強的市場地位。貝殼手握全國約 50% 二手房交易量，2024 年總交易額達 3.34 萬億。二手房國內市占率為 28.6%，一線城市超 40%，新房渠道滲透率為 9.7%。在行業內屬于頭部企業，影響力較大。盡管房地產市場整體不景氣，2024 年全國房地產開發投資 100280 億元，相較于 2022 年的 132895 億元以及 2023 年的 110913 億元，呈現持續下降趨勢，同比下降 10.6% 。新建商品房銷售面積為 9.73 億平方米，比上年下降 12.9%，銷售額為 9.67 萬億元，下降 17.1%。2021 年全國新建商品房銷售面積、銷售額分別達到 18 億平方米、18 萬億元的歷史性高點，隨后規模不斷下滑，2022 年商品房銷售額 133308 億元，銷售面積 135837 萬平方米，到 2024 年降至 9.7 億平方米、9.67 萬億元的水平，整體市場體量明顯收縮。但即便如此，2024 年貝殼新房總交易額為 9700 億元，二手房總交易額 2.2 萬億元，房屋租賃服務凈收入 143 億元，家裝家居收入 148 億元，整體業務體量依然龐大。

ACN 模式 “變奏曲”：從合作利器到爭議焦點？

貝殼、鏈家在行業中具有一定的壟斷優勢，其中 ACN 合作網絡發揮了重要作用。在左暉時代，ACN 模式于 2014 年在鏈家正式建立。其核心在于把整個服務鏈條細化，通過設置 “房源錄入人”“房源維護人” 等多個角色，根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分傭，使分傭機制趨于均等化，促進了跨店成交分成，推動了良性競合，提升了服務品質。當時，經紀人提成最高可達 70%，還享有完善的福利保障。

自彭永東接任后，ACN 合作網絡進一步拓展，吸引了 200 多個品牌加入，構建起龐大的房產交易服務生態。但如今，ACN 模式卻飽受爭議，貝殼在傭金收取方面的決策也飽受詬病。在二手房交易中，其傭金比例較高且靈活性不足。例如在上海，買家需支付 2%，賣家需支付 1% 的傭金，這樣的收費標準讓不少客戶難以承受。在市場行情不佳時，貝殼旗下經紀人會游說賣家掛牌 “好贊好房”，除正常傭金外，賣家還需額外支付一部分服務費（部分城市收取交易額的 1%，部分城市定額收取）。在新房交易領域，貝殼的強勢地位使其在傭金點數上愈發強硬，新房傭金大約為 4% 左右，會依據房源優劣調整，部分房源為快速清盤甚至給出過 10% 的高額傭金，還常要求開發商“快傭”，即優先支付部分傭金才幫忙推廣，這給資金緊張的開發商帶來了沉重負擔（來源：鳳凰網房產上海站）。現在每單交易貝殼抽走 6% 傭金，例如上海購房者陳女士購買 480 萬的二手房，28.8 萬中介費里有 21 萬進了貝殼總部賬戶。同時，門店每月要交平臺使用費，哪怕沒開單也照收不誤，新人甚至要簽“借薪合同”，不開單就倒欠公司錢。2024 年7月南方都市報報道，廣州市南沙區貝殼找房加盟商反映，自6月起，貝殼在當地新房交易傭金抽取比例上調至 23%，比廣州其他區域高出 5 個百分點。此前，2023 年 6 月起，貝殼就已針對南沙新房交易抽傭比例提升了3%，從 18% 提至 21%。這使得貝殼中介店東到手傭金減少，如羅先生加盟店所在區域，四五月賣出一套房店東傭金約 6.8 萬元，6 月初降至約 6.6 - 6.7 萬元 。

在BOSS等招聘平臺上，我們看到貝殼旗下的鏈家以為這樣的條件在招聘——無責任底薪5000~6000+高提成(最高72%)+月度獎金，綜合月均收入10000以上+五險一金+季度獎勵＋團建。而鏈家有13萬經紀人，正是靠著這些經紀人雄兵，讓貝殼在房地產行業占據絕對的主導地位。

總體而言，貝殼在房地產中介行業的發展面臨諸多爭議和挑戰，其高管薪酬、業績表現、市場地位以及業務模式等方面都值得持續關注和深入研究。貝殼需要在追求商業利益與保障各方權益之間找到平衡，以實現可持續發展。